TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/12437 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y534

N° de Minute : 25/00079

JUGEMENT

DU : 18 Mars 2025

[E] [B]

C/

[Localité 6] METROPOLE HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [E] [B] demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR

[Localité 6] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Madame [G] [I], juriste droit immobilier, munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 Janvier 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG n°12437/24 – Page KB

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2012, avec prise d’effet au 13 septembre 2012, l’OPH de [Localité 6], [Localité 6] METROPOLE HABITAT (ci-après LMH) a donné à bail à Madame [E] [B], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 428,17 euros, charges comprises.

Se prévalant d’infiltrations d’eau au niveau des murs de son salon, de sa salle à manger et de son bureau, Madame [E] [B] a saisi le 2 février 2022 Monsieur [M] [O], conciliateur de justice.

Par procès-verbal du 2 mars 2022, le conciliateur de justice a constaté l’accord de la locataire et de LMH pour faire réaliser, par les services techniques de l’organisme, une expertise amiable avant le 30 avril 2022 et remettre en état l’appartement fin juin 2022.

Par requête déposée au greffe le 28 juin 2023, Madame [E] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir condamner LMH à lui payer les sommes de 2.500 euros au titre de travaux de remise en état et de 2.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 13 février 2024.

A cette audience, Madame [E] [B], comparante, a sollicité la condamnation de la bailleresse à réaliser les travaux de remise en état ainsi qu’à lui payer la somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

LMH, représentée par Madame [X] [Y] dûment munie d’un pouvoir spécial, a demandé, à titre principal, de déclarer les prétentions adverses irrecevables car prescrites, à titre subsidiaire, de les rejeter, à titre infiniment subsidiaire, de limiter le montant des indemnisations et, à titre reconventionnel, de condamner la locataire à lui payer la somme de 1.927,41 euros au titre de l’arriéré locatif et d’ordonner la compensation des sommes dues entre les parties.

Par jugement mixte du 16 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

déclaré irrecevables les demandes de la locataire antérieures au 2 mars 2019,condamné la locataire à payer à sa bailleresse la somme de 1.927,41 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 31 janvier 2024,sursis à statuer sur les autres demandes, désigné un expert judiciaire,fixé la provision à valoir sur sa rémunération à la somme de 1.500 euros à consigner par la bailleresse dans un délai de six semaines à compter du jugement.

Par ordonnance du 5 juillet 2024, le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Lille a constaté la caducité de l’expert judiciaire, à défaut de consignation par la bailleresse de la somme précitée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er octobre 2024.

A cette audience, la demanderesse n’a pas comparu. Le juge des contentieux de la protection a radié l’affaire par décision du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025, à la demande de Madame [E] [B].

A cette audience, Madame [E] [B] a comparu en personne.

Elle réitère ses demandes de travaux de mise en conformité et de réparation de son préjudice de jouissance à hauteur de 2.500 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle déclare subir des infiltrations récurrentes dans son logement depuis la fin d’année 2013. En dépit de nombreuses alertes, elle soutient que sa bailleresse n’a fait réaliser des travaux qu’en août 2015, à la suite d’une conciliation de février 2015. Dès décembre 2018, elle a constaté de nouvelles infiltrations qui sont restées sans réponse de LMH. Enfin, elle fait état d’un troisième épisode d’infiltrations le 9 janvier 2025. A cette fin, elle a produit de nouvelles pièces à l’audience, en l’espèce, des photographies.

LMH a comparu représentée par Madame [G] [I], dûment munie d’un pouvoir spécial.

RG n°12437/24 – Page KB

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience du 14 janvier 2025, et signifiées à la partie adverse le 7 février 2024, elle réitère les demandes d’ores et déjà formulées à l’audience du 13 février 2024.

A l’oral, elle précise, néanmoins, que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 482,87 euros arrêtée au 31 décembre 2024.

Outre la prescription, elle conteste avoir manqué à ses obligations et rappelle avoir mandaté une entreprise du 28 septembre au 2 octobre 2015 pour les premières infiltrations ; engagé une action judiciaire contre Monsieur [Z] [H], voisin de la locataire, pour permettre l’accès à son logement et y rechercher l’origine de la fuite ; mandaté, dans l’intervalle, un commissaire de justice qui, le 24 août 2022, a constaté que les murs étaient secs ; proposé à la locataire de mandater une entreprise pour les travaux d’embellissements qui n’ont, toutefois, pas eu lieu en raison du refus de la locataire.

Au dernier état des pièces communiquées, elle soutient qu’il n’y a plus de fuites « actives » chez la demanderesse. N’ayant pas été avisée des nouvelles infiltrations et n’ayant pas eu communication avant l’audience des photographies, elle demande d’écarter, par respect du principe du contradictoire, les pièces déposées à l’audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 mars 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

Le magistrat a autorisé les parties à faire état, en cours de délibéré, de leurs observations et des pièces complémentaires sur les infiltrations constatées quinze jours auparavant par la locataire.

Par note en délibéré reçue le 29 janvier 2025, LMH a présenté ses observations et produits de nouvelles pièces.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité des pièces produites au jour de l’audience et des notes en délibéré :

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles – ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En application de l’article 135 du code de procédure civile, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

Le jour de l’audience, Madame [E] [B] a, s’agissant des infiltrations du 9 janvier 2025, versé aux débats des courriels adressés à LMH pour l’informer du sinistre ainsi que des photographies qui, au demeurant, étaient jointes aux courriels.

LMH a donc eu connaissance avant l’audience des nouvelles pièces produites et, en toute hypothèse, le jour de l’audience.

S’agissant d’un litige pour des infiltrations récurrentes depuis plusieurs années, la production de ces pièces le jour de l’audience ne porte pas atteinte au principe du contradictoire.

En outre, le magistrat a autorisé LMH à faire des observations complémentaires à ce sujet en cours de délibéré.

Par ailleurs, LMH demande à voir écarter des débats des échanges de courriels entre la locataire et son assurance à propos du dégât des eaux du 27 juillet 2021.

Toutefois, LMH formule des observations dans sa note en délibéré à ce sujet.

Il n’y a donc pas d’atteinte au principe du contradictoire.

LMH sera donc débouté de sa demande de voir écarter les pièces de la requérante déposées à l’audience.

Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes de ses écritures, LMH a proposé la même fin de non-recevoir que celle sur laquelle le tribunal judiciaire de Lille a statué par jugement mixte du 16 avril 2024.

Ce jugement étant définitif, la fin de non-recevoir se heurte à l’autorité de la chose jugée.

LMH en sera donc débouté.

Sur les demandes de mise en conformité et en réparation du préjudice subi :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites dont les caractéristiques sont définies par décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 2 du décret précité prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il résulte des pièces versées aux débats que Madame [E] [B] a alerté sa bailleresse d’un dégât des eaux survenu en septembre / octobre 2013 (confère échange de courriels de février et novembre 2015 entre la locataire, la bailleresse et le conciliateur).

LMH justifie de la réalisation le 2 octobre 2015 de travaux d’étanchéité par l’entreprise GRIMONPON.

Madame [E] [B] justifie d’un constat amiable avec Monsieur [Z] [H], son voisin, pour un dégât des eaux du 27 juillet 2021, d’une étude technique et financière réalisée le 11 août 2021 par la S.A.S ADS, mandatée par son assureur, et d’un constat d’accord du 2 mars 2022 entre la locataire et la bailleresse à ce sujet.

L’entreprise a observé une dégradation d’enduit sur le mur et des sols de la chambre, des taches d’humidité et de moisissures et un taux d’humidité à 100% le jour de son passage.

LMH justifie de démarches judiciaires pour contraindre Monsieur [Z] [H] à permettre l’accès à son logement pour la recherche de la fuite et sa réparation (confère ordonnance d’injonction de faire du 15 novembre 2021 et jugement du 18 octobre 2022 du tribunal judiciaire de Lille).

Dans son constat du 24 août 2022, Me [W] – [K] [D], commissaire de justice, a mesuré le taux d’humidité dans le placard et la chambre qui s’élevait à 9,2 et 11,5%. Les photographies annexées montrent des auréoles et des traces d’humidité.

LMH a informé sa locataire de l’intervention de l’entreprise HENNEREZ le 19 février 2024 pour reprendre les désordres.

Le 9 février 2024, Madame [E] [B] a indiqué avoir informé l’entreprise de la nécessité de reprendre le bureau et la fenêtre de la pièce principale. Elle a indiqué que l’entreprise avait besoin d’informations complémentaires du bailleur pour réaliser les travaux. La bailleresse a indiqué maintenir la date du 19 février 2024 pour la reprise du placard et de la chambre et invité la locataire à faire ses réclamations complémentaires auprès de l’entreprise le jour de l’intervention.

Dans son mail du 9 janvier 2025, Madame [E] [B] a allégué de nouvelles infiltrations dans son salon et joint des photographies pour en attester.

Aux termes de ses observations en délibéré, LMH a indiqué avoir réalisé une visite domiciliaire au domicile de la locataire le 28 janvier 2025 et n’avoir rien constaté. Elle justifie, néanmoins, avoir mandaté l’entreprise Nord Recherche Infiltration pour trouver, le cas échéant, l’origine de la fuite.

Si les photographies déposées le jour de l’audience sont, à elles seules, insuffisantes pour établir la réalité des infiltrations alléguées, les diverses pièces qui matérialisent les deux dégâts des eaux précédents – de fin 2013 jusqu’en octobre 2015 et du 27 juillet 2021 – démontrent l’existence d’infiltrations récurrentes et actuelles.

Dans son précédent jugement, le tribunal judiciaire de Lille avait ordonné la désignation d’un expert pour déterminer l’origine des sinistres, leur imputation et les travaux de remise en état.

Cependant, LMH n’a pas consigné dans le délai imparti comme la décision le lui imposait.

En dépit de l’absence de précision sur l’origine et l’ampleur de la fuite, la réitération d’infiltrations dans le logement suffit à caractériser le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Les rapports entre la locataire et son assureur ou entre le bailleur / propriétaire et la copropriété ne sont pas de nature à écarter ou atténuer la responsabilité du bailleur envers son locataire en cas d’infiltrations.

Il convient donc de condamner LMH à réaliser des travaux de reprise des infiltrations constatées dans le logement de Madame [E] [B], et ce, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision.

S’agissant du préjudice de jouissance, le tribunal judiciaire de Lille a déclaré les demandes de Madame [E] [B] antérieures au 2 mars 2019 irrecevables car prescrites.

Il n’en demeure pas moins que les infiltrations de 27 juillet 2021 et du 9 janvier 2025 sont établies.

En 2021, elles ont occasionné, dans la chambre, un taux d’humidité élevé du 27 juillet 2021 au 24 août 2022 et des traces d’humidité et de moisissures.

Le salon est, dans son angle, aujourd’hui affecté de traces.

Ces désordres ont nécessairement causé un trouble de jouissance à la locataire qui sera exactement évalué à la somme de 1.500 euros.

Il convient donc de condamner LMH à payer à la locataire la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du loyer :

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

LMH verse aux débats un historique de compte faisant état d’un arriéré locatif de 482,87 euros au 31 décembre 2024, loyer de décembre 2024 inclus.

Madame [E] [B] conteste devoir cette somme et produit les avis d’échéances des mois de novembre et décembre 2024. Cependant, des avis d’échéances ne constituent pas la preuve de paiement.

En conséquence, il convient donc de condamner Madame [E] [B] à payer à LMH la somme de 482,87 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner LMH, partie partiellement perdante, aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE les pièces déposées par la requérante le jour de l’audience recevable ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription proposée par l’office public de l’habitat de la métropole de [Localité 6], dénommé [Localité 6] Métropole Habitat, ;

CONDAMNE l’office public de l’habitat de la métropole de [Localité 6], dénommé [Localité 6] Métropole Habitat, à réaliser les travaux de mise en conformité du logement de Madame [E] [B] tendant à faire cesser les infiltrations récurrentes et reprendre les désordres qu’elles ont causées dans un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement ;

CONDAMNE l’office public de l’habitat de la métropole de [Localité 6], dénommé [Localité 6] Métropole Habitat, à payer à Madame [E] [B] la somme de 1.500 euros en réparation du trouble de jouissance subi depuis le 2 mars 2019 à raison des infiltrations récurrentes ;

CONDAMNE Madame [E] [B] à payer à l’office public de l’habitat de la métropole de [Localité 6], dénommé [Localité 6] Métropole Habitat, la somme de 482,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024 ;

CONDAMNE l’office public de l’habitat de la métropole de [Localité 6], dénommé [Localité 6] Métropole Habitat, aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 18 mars 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,