TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [F] [B]

Madame [P] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jacky ATTIAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00457 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Y76

N° MINUTE :

10/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 01 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jacky ATTIAS, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [B]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [P] [G]

en qualité de caution

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00457 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Y76

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2021, Mme [R] [D] a consenti un bail d’habitation à M. [F] [I] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], 2ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 625 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [P] [G].

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4171,80 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 9 août 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [I] [Z] le 7 août 2024.

Par assignations des 16 octobre et 15 novembre 2024, Mme [R] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résolution du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [I] [Z], être autorisée, en cas d’abandon du logement, à effectuer l’inventaire des meubles et à les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais du défendeurs et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [P] [G] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-3541,92 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer et celui de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 30 avril 2025, Mme [R] [D] maintient les termes de son assignation mais actualise le montant de sa créance à la somme de 3536.28 euros selon décompte arrêté au 24 avril 2025 et s’oppose aux délais sollicités.

M. [F] [I] [Z], comparaissant en personne, déclare avoir fait un virement de 2000 euros qui n’apparaît pas sur le décompte et indique ainsi avoir repris le paiement intégral du loyer courant. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et fait savoir qu’il entend régler sa dette en quatre échéances. Il expose être employé de la RATP et percevoir un salaire mensuel de 2 700 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré en étude, Mme [P] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Le conseil de Mme [R] [D] a fait parvenir, dans le cours du délibéré et ainsi qu’il le lui avait été demandé, un décompte actualisé laissant apparaître le versement de 2 000 euros effectué par M. [F] [I] [Z] le 29 avril 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, Mme [R] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4171,80 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, délai imparti au locataire et dont il convient de faire application celui-ci étant plus favorable au débiteur que celui prévu par la loi. De plus, aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 octobre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que M. [F] [I] [Z] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, il ressort du décompte envoyé par la requérante pendant le cours du délibéré qu’il est en capacité de solder rapidement sa dette puisqu’il a versé en quelques jours d’intervalle la somme totale de 3 000 euros.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [F] [I] [Z] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais qui seront d’une durée de quatre mois.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due par M. [F] [I] [Z] et par Mme [P] [G] en sa qualité de caution, à compter du 6 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [R] [D] ou à son mandataire. Son montant sera égal à celui du montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, Mme [R] [D] verse dans le cours du délibéré un décompte démontrant qu’à la date de l’audience à savoir, le 30 avril 2025, M. [F] [I] [Z] lui devait la somme de 1536,28 euros, après déduction du virement de 2 000 euros fait le 29 avril 2025.

Ce montant ne fait l’objet d’aucune contestation.

M. [F] [I] [Z] et Mme [P] [G], en sa qualité de caution, seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte-tenu des versements effectués depuis la délivrance de l’assignation qui en ont intégralement désintéressé les causes et ce, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [I] [Z] ainsi que Mme [P] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [F] [I] [Z] et Mme [P] [G], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de Mme [R] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu en date du 1er mars 2021 entre Mme [R] [D], d’une part, et M. [F] [I] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], 2ème étage est résilié depuis le 6 octobre 2024,

CONDAMNE M. [F] [I] [Z] solidairement avec Mme [P] [G], à payer à Mme [R] [D] la somme de 1536,28 euros (mille cinq cent trente-six euros et vingt-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [F] [I] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 384 euros (trois cent quatre-vingt-quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [I] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 octobre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [F] [I] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [F] [I] [Z] sera condamné, solidairement avec Mme [P] [G], à verser à Mme [R] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [F] [I] [Z], in solidum avec Mme [P] [G], à payer à Mme [R] [D] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [I] [Z], in solidum avec Mme [P] [G], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 août 2024 et de sa dénonciation du 9 août 2024 et celui des assignations des 16 octobre 2024 et 15 novembre 2024.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge