TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02635 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZKMJ

N° de Minute : 25/00393

JUGEMENT

DU : 28 Juillet 2025

Société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME

C/

[K] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [C]

né le 13 Août 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2022 à effet au même jour, la société FONCIERE D’HABITAT & HUMANISME a donné à bail à [K] [C], pour une durée de trois ans, un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 9]. Le loyer mensuel était fixé à la somme de 367,06 euros, outre 60 euros de provisions sur charges.

Par acte d’huissier de justice du 31 octobre 2024, la société FONCIERE D’HABITAT & HUMANISME a fait délivrer à [K] [C] un commandement de payer la somme en principal de 3.823,33 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, dans un délai de deux mois, sous peine d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 5 mars 2025, notifié au Préfet le 10 mars 2025, la société FONCIERE D’HABITAT & HUMANISME a fait citer [K] [C] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 23 mai 2025 aux fins d’obtenir :

la résiliation du contrat de bail ;

l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 7] publique si besoin est ;

le paiement de la somme de 3.165,58 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 octobre 2024 ;

le paiement d’indemnités d’occupations irrégulières d’un montant équivalent aux loyers et charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective du logement ;

le paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre la condamnation de [K] [C] aux entiers dépens.

A l’audience du 23 mai 2025, la société FONCIERE D’HABITAT & HUMANISME, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 3.091,42 euros au 21 mai 2025.

Assigné par acte d’huissier de justice délivré à l’étude, [K] [C] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la CCAPEX a été saisie le 31 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue plus de six semaines avant l’audience.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, – dans sa version issue antérieure à loi du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce – dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus.

Un commandement de payer la somme de 3.823,33 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges a été signifié à [K] [C] le 31 octobre 2024.

Il résulte du décompte produit par la requérante que [K] [C] ne s’est pas acquitté de la totalité du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 1er janvier 2025. Aucune des parties ne sollicite la suspension de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il convient donc de constater que le bail est résilié depuis le 1er janvier 2025 et d’ordonner l’expulsion de [K] [C], selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la société FONCIERE D’HABITAT & HUMANISME verse notamment aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;

le décompte de la créance arrêté au 21 mai 2025.

Au regard de ces éléments, qui ne souffrent aucune contestation en l’absence de [K] [C], ce dernier sera condamné à payer à la requérante la somme de 3.091,42 euros euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 mai 2025, terme du mois de mai 2025 non inclus. Dès lors que cette somme est inférieure à celle qui était sollicitée aux termes du commandement de payer, les intérêts au taux légal courront à compter de la signification du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En occupant sans droit ni titre les lieux, [K] [C] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges, soit mensuellement la somme de 476 euros, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’exécution provisoire:

La nature de la présente décision justifie d’en écarter l’exécution provisoire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il résulte de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[K] [C], qui succombe, sera tenu aux entiers dépens de l’instance. Toutefois, l’équité comme la situation respective des parties commandent de rejeter la demande présentée par la société FONCIERE D’HABITAT & HUMANISME sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 11 janvier 2022 entre la société FONCIERE D’HABITAT & HUMANISME et [K] [C], portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 9] est résilié depuis le 1er janvier 2025,

CONDAMNE [K] [C] à quitter les lieux loués dans le respect du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L412-2 et s. du même code,

DIT qu’à défaut pour [K] [C] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier,

CONDAMNE [K] [C] à payer à la société FONCIERE D’HABITAT & HUMANISME la somme de 3.091,42 euros euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [K] [C] à payer à la société FONCIERE D’HABITAT & HUMANISME une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 476 euros à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETTE la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée au Préfet ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE [K] [C] aux entiers dépens de l’instance,

La présente décision a été prononcée par le Juge des contentieux de la protection en présence du greffier et signée par eux.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection