TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03634 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNB5

N° de Minute : L 25/00692

JUGEMENT

DU : 17 Novembre 2025

S.C.I. LES RIVES

C/

[T] [O]

[V] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. LES RIVES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie Kim PHAM, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par M^e Victoire LAFARGE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [O], demeurant [Adresse 5]

M. [V] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Septembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 décembre 2021, la SCI Les Rives a donné à bail à M. [S] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], à [Adresse 7] (59000), moyennant un loyer mensuel de 685 euros, une provision sur charges de 20 euros et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par acte séparé du 24 décembre 2021, M. [V] [R] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire.

Un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire a été dressé entre les parties le 24 décembre 2021.

Par acte d’huissier du 24 novembre 2022, la SCI Les Rives a fait signifier à M. [O] un commandement de payer la somme de 1806,99 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Un constat de sortie a été dressé par commissaire de justice le 22 juin 2023.

Par acte notarié du 19 janvier 2024, la SCI TD01 a acquis la pleine propriété de l’immeuble donné en location.

Par jugement du 29 janvier 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lille a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant la SCI Les Rives et M. [S] [O] sont réunies à compter du 25 janvier 2023, dit que la demande d’expulsion était sans objet, et condamné M. [S] [O] à payer à la SCI Les Rives la somme 6646,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus jusqu’au 22 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la SCI Les Rives a fait assigner M. [S] [O] et M. [V] [R] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

13.352 euros au titre des travaux de réparation augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 1er septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société requérante, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

M. [S] [O] et M. [V] [R], cités par procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de manquements du locataire à ses obligations résulte normalement de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente.

En l’espèce, si le contrat de location indique porter sur une habitation principale non meublée, il est également indiqué en page 1 s’agissant de la consistance et la désignation du logement loué que celui-ci correspond à un T1 Bis avec meubles mis à disposition pour lesquels un complément de loyer à hauteur de 86,22 € a été contractuellement prévu. Il ressort également de l’état des lieux d’entrée amiable et contradictoire en date du 24 décembre 2021 et des photographies jointes que l’appartement est meublé comme suit :

— dans le séjour : une lampe sur pied, une table de salon en verre, une table de bar avec deux chaises hautes, un canapé avec des griffures, une télévision avec télécommande et un canapé d’angle laissé par le locataire sortant ;

— dans la cuisine : cuisine équipée comprenant une machine à laver avec hublot et de la vaisselle ;

— une salle de bain : un meuble sous évier ;

— dans la chambre : un lit avec sommier et matelas neuf, un fauteuil, une table basse en verre.

Il apparaît au vu de l’état des lieux d’entrée que le logement a été loué en bon état.

La SCI Les Rives produit un état des lieux de sortie effectué par commissaire de justice le 22 juin 2023 ainsi que plusieurs devis portant sur l’achat de meubles, sur des travaux de réfection des peintures et de réparations dans le logement loué ainsi que sur le remplacement d’un vélux.

Le constat de sortie a été dressé par commissaire de justice en l’absence de M. [O], pour lequel il n’est pas démontré qu’il a été convoqué préalablement.

Néanmoins, la force probante du constat du commissaire de justice résulte uniquement des constatations unilatérales de l’officier ministériel et n’est nullement subordonnée au caractère contradictoire desdites constatations.

Le procès-verbal de constat d’huissier établi de manière non contradictoire demeure donc opposable au locataire sortant.

En outre, il est rappelé que l’indemnisation du bailleur au titre des dégradations et réparations locatives n’est pas subordonnée à la preuve par celui-ci de l’exécution des travaux dont il demande réparation.

Sur le devis n°D202300066 émanant de la société Creativ Fabrik en date du 27 juin 2023 :

Il ressort du constat de sortie et des photographies annexées audit constat que le mobilier mis à disposition du locataire dans le séjour et la chambre du logement ainsi que la vaisselle sont manquants.

Si la SCI Les Rives est fondée à solliciter des dommages et intérêts au titre des frais de remplacement des meubles manquants dans le logement, elle ne saurait faire supporter au locataire le prix d’achat de meubles neufs d’une qualité supérieure à celle du mobilier équipant l’appartement loué. Ainsi, il est constaté que le devis n°D202300066 de la société Creativ Fabrik porte sur l’achat d’un lit, comprenant une tête de lit, un cadre de lit, un sommier et un matelas, simili cuir pour un montant de 1493 euros alors qu’il ressort des photographies annexées à l’état des lieux d’entrée que l’équipement d’origine (tête de lit, encadrement de lit et sommier) était basique et d’une qualité moyenne. Le prix du fauteuil « Barcelona Modo 18 Noir » à hauteur de 890 euros HT apparaît également excessif au regard du modèle et de l’état du fauteuil mis à la disposition de M. [O] durant la location tels qu’ils résultent des photographies produites.

L’achat d’une chaise « Barcelona chair HQ MODO Noir » au prix de 690 euros HT n’est pas justifié par les états des lieux d’entrée et de sortie, ce mobilier n’apparaissant pas dans l’inventaire des meubles mis à disposition du locataire.

Enfin, la bailleresse ne peut réclamer le remplacement du canapé dans le salon par un canapé neuf à hauteur de 990 euros HT alors que le meuble d’origine était en état d’usage avec des griffures. La somme réclamée à ce titre doit donc être réduite.

Il s’ensuit que le préjudice subi par la SCI Les Rives au titre des frais de remplacement des meubles manquants dans l’appartement s’établit comme suit par comparaison avec le devis n°D202300066 de la société Creativ Fabrik en date du 27 juin 2023 :

— coût du remplacement de la lampe sur pied : 159 euros

— coût du remplacement de la table de salon en verre : 189 euros

— coût du remplacement de la table de bar avec deux chaises hautes : 249 + 238 = 487 euros

— coût du remplacement du canapé deux places en cuir avec des griffures : 500 euros

— coût du remplacement de la télévision avec télécommande : 390 euros

— coût du remplacement du lit avec tête de lit, sommier et matelas neuf : 900 euros

— coût de remplacement du fauteuil dans la chambre : 250 euros

— coût de remplacement de la table basse en verre dans la chambre : 150 euros

Soit un total de 3025 euros, ce montant tenant compte de l’état d’usage des meubles équipant le logement, seul le matelas étant neuf lors de la prise à bail.

Sur le devis 000032 émanant de l’EURL Laurent Renov en date du 26 juin 2023

La SCI Les Rives produit un devis établi par l’EURL Laurent Renov le 26 juin 2023 d’un montant de 5412 euros TTC portant sur les travaux suivants :

— la réfection des peintures des plafonds, des murs et des châssis de la porte d’entrée et de la mezzanine,

— le remplacement du meuble sous vasque dans la salle de bain,

— le réfection du sol de la pièce de vie (ponçage du parquet et application de deux couches de vitrificateur),

— travaux divers : réparation des marches de l’escalier, nettoyage des châssis extérieurs, renforcement rampe escalier étage, fournitures et pose de plinthes en entrée.

Les travaux divers d’un montant de 572 euros TTC sont justifiés par le constat de sortie et seront donc supportés par M. [O]. Il en est de même du remplacement du meuble sous lavabo dans la salle de bain dont le tiroir du haut est cassé, et dont le coût doit être évalué à la somme de 200 euros correspondant au prix moyen de fourniture et de pose d’un tel meuble avec main d’œuvre.

Le coût des travaux de ponçage et de vitrification du parquet dans la pièce de vie doit rester à la charge de la bailleresse dès lors que les différences de teinte du parquet constatées par le commissaire de justice dans cette pièce sont dues au mobilier précédemment installé et résultent donc de l’usage normal des lieux.

En revanche, les frais de réparation et de remise en peinture de la porte d’entrée sont justifiés par l’état des lieux de sortie qui note que la porte présente de multiples éclats et traces et que le bâti de porte est cassé au niveau de la gâche et détérioré (fissure, coups). Les frais de remise en état évalués à 250 euros par comparaison avec le devis de l’EURL Laurent Renov incombent donc au locataire sortant.

Sur la réfection des peintures des murs et plafonds du logement, la SCI Les Rives est mal fondée à solliciter aux frais du locataire sortant la remise à neuf des peintures du logement, lesquelles comportent principalement des traces d’usure après près de deux années d’occupation ; elle est en revanche fondée à réclamer des frais de lessivage des plafonds et murs qui présentent des traces noires selon les constatations du commissaire de justice. Ces frais seront exactement évalués à la somme de 500 euros.

Sur le devis de la SARL Label Toiture en date du 29 juin 2023 :

La société requérante produit un devis émanant de la SARL Label Toiture en date du 29 juin 2023 portant sur le remplacement d’un vélux pour un montant TTC de 1764 euros.

Or, la seule mention dans le constat de sortie selon laquelle la fenêtre de toit ne se ferme plus, sans autre précision, est insuffisante pour caractériser une dégradation de l’équipement imputable au locataire sortant alors que le dysfonctionnement peut résulter d’un problème mécanique ou d’une obstruction, étant précisé que l’officier ministériel a relevé que la fenêtre de toit présentait en face externe de nombreux dépôts.

Il n’est pas établi par les éléments du dossier que l’état du vélux justifiait son remplacement et qu’une simple réparation ou nettoyage en cas d’obstruction n’était pas possible ni suffisant pour remédier au désordre.

La SCI Les Rives sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de remplacement du vélux.

Au final, M. [O] sera condamné à payer à la SCI Les Rives la somme de 3862 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du montant du dépôt de garantie versé par le locataire (4547 euros – 685 euros).

Sur le cautionnement :

Selon les deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

La SCI Les Rives produit une copie de l’acte de cautionnement du 24 décembre 2021 signé par M. [R] aux termes duquel il s’engage en qualité de caution solidaire de toutes les obligations du locataire relatives au paiement des loyers, des indemnités mensuelles d’occupation, des charges, des réparations locatives et des frais de procédure pour la durée du contrat de location jusqu’au 23 décembre 2024.

L’acte satisfait aux exigences formelles de l’article 22-1 précité.

Dans ces conditions, M. [R] sera condamné solidairement avec M. [O] à payer la somme de 3862 euros au titre des réparations et dégradations locatives.

Sur les demandes accessoires :

M. [O] et M. [R], parties perdantes, supporteront solidairement les dépens de l’instance.

Ils seront également condamnés solidairement à payer à la SCI Les Rives la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement M. [S] [O] et M. [V] [R] à payer à la SCI Les Rives la somme de 3862 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 décembre 2024 ;

Condamne solidairement M. [S] [O] et M. [V] [R] aux dépens de l’instance ;

Condamne solidairement M. [S] [O] et M. [V] [R] à payer à la SCI Les Rives la somme de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Juge,