Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [Y]

Porte C11 Etage 1 Bâtiment C

39 Rue Alexandre Huchon

44400 REZE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 septembre 2024

date des débats : 26 septembre 2024

délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00931 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M34W

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Madame [R] [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 6 décembre 2022, Monsieur [I] [T], a donné à bail à Madame [R] [Y] un logement à usage exclusif d’habitation situé 39 rue Alexandre Huchon – 44400 REZE.

Le bailleur et la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 22 novembre 2022.

Le 3 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [R] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.198 euros au titre des loyers échus et impayés au 3 octobre 2023.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Loire Atlantique le 6 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 8 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [R] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [R] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner Madame [R] [Y] à lui payer la somme de 2.797,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 novembre 2023 sur la somme de 1.198 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— Condamner Madame [R] [Y] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— Condamner Madame [R] [Y] à payer à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendrons le coût du commandement de payer ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions du bailleur par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024, lors de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3.995,20 euros selon le décompte arrêté la date du 16 septembre 2024, indiquant s’en rapporter à la décision du tribunal sur l’octroi des délais de paiement, la locataire n’ayant repris que partiellement le paiement de son loyer.

Bien que régulièrement citée, Madame [R] [Y] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance de la société demanderesse.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur :

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette dispose d’un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation.

L’article 2309 du Code civil dispose pour sa part que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 22 novembre 2022 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Il ressort du décompte du 16 septembre 2024 et de la quittance subrogative du 17 juin 2024 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur [I] [T] la somme de 4.794,36 euros au titre des impayés de loyers dus par Madame [R] [Y].

Ainsi, en application des dispositions précitées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits de Monsieur [I] [T] à l’encontre de Madame [R] [Y], et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 8 mars 2024, soit dans le délai d’au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 6 novembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [R] [Y] le 3 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.198 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des décomptes, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 janvier 2024.

Occupant désormais le logement sans droit ni titre, Madame [R] [Y] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [R] [Y] sera en outre redevable, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d’occupation, laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses, étant précisé que Madame [R] [Y] sera condamnée à payer ces indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du détail de la créance arrêté au 16 septembre 2024 que la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève à la somme de 3.995,20 euros, cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés par Madame [R] [Y] pour la période d’août 2023 à juin 2024 inclus, après déduction des sommes versées par la locataire (700 euros) et par le bailleur (99,16 euros).

Madame [R] [Y] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, dès lors que le décompte laisse apparaître une reprise seulement partielle des paiements, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Madame [R] [Y], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

En conséquence, Madame [R] [Y] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.995,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 septembre 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 novembre 2023 sur la somme de 1198 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Madame [R] [Y] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 4 janvier 2024, du contrat de bail conclu entre d’une part, Monsieur [I] [T], et d’autre part, Madame [R] [Y], portant sur le logement situé 39 rue Alexandre Huchon – 44400 REZE ;

DIT que Madame [R] [Y] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [R] [Y] que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.995,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 septembre 2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 novembre 2023 sur la somme de 1198 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer cette indemnité d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, et ce à compter du mois juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE