COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01643 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5NC

du 31 Juillet 2025

N° de minute 25/01196

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5]

c/ S.C.I. SCI SJD, immatriculée au RCS de Nice sous D 819 729 484, S.C.I. SCI SDJ, immatriculée au RCS de Nice sous D 538 424 805

Grosse délivrée à

M^e Claude LAUGA

Expédition délivrée à

M^e Laurent BELFIORE

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE TRENTE ET UN JUILLET À 14 H 00

Nous, Florence DIVAN, Juge placée, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 09 Septembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice FONCIA AD IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE

DEMANDEUR

Contre :

S.C.I. SCI SJD, immatriculée au RCS de Nice sous D 819 729 484

[Adresse 4]

Chez cabinet [I]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE

S.C.I. SCI SDJ, immatriculée au RCS de Nice sous D 538 424 805

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 13 Mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Juillet 2025, prorogé au 31 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Les Sci Sdj et Sjd sont copropriétaires au sein d’un immeuble sis à [Adresse 8], chacune d’un appartement au 2ème étage et d’une cave.

Exposant qu’elles avaient entrepris des travaux sans autorisation des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les a fait assigner en référé aux fins, au principal, de les voir remettre les parties communes en l’état.

Dans ses conclusions visées par le greffe à l’audience du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge de :

Condamner in solidum les Sci Sdj et Sjd à remettre les parties communes de l’immeuble en l’état, dans un délai de trente jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard une fois passé ce délai, le tout pendant une durée de six mois ; Condamner in solidum les Sci Sdj et Sjd à produire devis et factures en rapport avec le litige, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois ; Condamner in solidum les Sci Sdj et Sjd à lui payer une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions visées par le greffe à l’audience, les Sci Sdj et Sjd demandent au juge de :

Se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Nice saisi de la procédure au fond (RG 22/848) ; Déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ; En tout état de cause :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à chacune la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Juger qu’en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’il y aura lieu de dispenser chacune des requérantes de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de condamnation à l’article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie uniquement entre les autres propriétaires ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens.

Les parties ont soutenu oralement leurs prétentions et moyens.

L’ensemble des parties s’étant fait représenter, la décision rendue sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2025, prorogé au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la compétence du juge des référés :

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, et non pas 771 comme le soutiennent les parties, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour 4° ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

Les défenderesses font valoir que le juge du fond est d’ores et déjà saisi des mêmes demandes du syndicat des copropriétaires.

Il ressort de l’assignation produite que les Sci Sjd et Sdj sollicitent au fond l’annulation de l’assemblée générale du 1er décembre 2021, ou à tout le moins la résolution n° 13 rejetant la demande de la Sci Sjd de valider la division de son lot n° 22 en sept lots d’habitation. Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite, à titre reconventionnel, de condamner la Sci Sdj à remettre le lot n° 23 en son état initial.

Les lots n° 22 et 23 correspondent aux appartements des deux Sci, et donc aux parties privatives. Or, en l’espèce, la demande concerne exclusivement les parties communes de l’immeuble, conformément aux prétentions du demandeur.

En conséquence, le juge du fond n’étant pas saisi de demandes concernant les travaux des parties communes, la compétence de la présente juridiction doit être retenue.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires :

Les défendeurs font valoir que le syndic est en l’espèce dépourvu d’une autorisation pour agir en justice.

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut agir en justice au nom du syndicat sans y être autorisé par décision de l’assemblée générale dans le cadre de demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, sont recevables.

Sur la demande de remise en état du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’application de cette disposition n’est pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée.

Une contestation sérieuse sur le fond du droit n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues à l’article 835 alinéa 1er pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions concernant l’aliénation des parties communes doivent être approuvées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Monsieur [G] [I], gérant des deux Sci, a déplacé les compteurs situés dans le sous-sol et rendu inaccessibles l’installation et la machinerie de l’ascenseur commun, située au niveau des caves, qui leur appartiennent.

Il produit une attestation de Monsieur [S] [U], confirmant ces affirmations, ainsi qu’un procès-verbal de commissaire de justice en date du 3 janvier 2023, constatant la transformation de la double porte donnant accès aux caves des Sci en une porte simple. Il ajoute constater l’absence de tout compteur électrique à l’intérieur du local.

Si les défendeurs font valoir que ledit procès-verbal est un faux, ils reconnaissent en tout état de cause avoir réuni les portes de la cave et installer un coffre clé sur la façade de l’immeuble (non trouvé par le commissaire de justice dans son procès-verbal du 3 janvier 2023), après avoir obtenu l’autorisation du syndic. A cet égard, ils produisent un courriel signé Foncia, aux termes duquel ce dernier autorise Monsieur [G] [I] à effectuer des travaux sur les portes de ses caves.

Le demandeur, à son tour, conteste l’authenticité de cette pièce. Quoi qu’il en soit, les défendeurs ne produisent aucune autorisation du syndicat des copropriétaires, pourtant obligatoire en vertu de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux ont donc été réalisés sans autorisation et constituent une aliénation des parties communes, en ce qu’ils privent les autres copropriétaires d’un accès au compteur général et à la machinerie de l’ascenseur. En effet, aux termes d’un courriel adressé au syndic, Monsieur [G] [I] indique qu’il suffit de s’adresser à son cabinet pour accéder à la cave, ce qui paraît largement insuffisant et confirme que les défendeurs se sont appropriés les lieux. Les travaux entrepris sont dès lors constitutifs d’un trouble manifestement illicite.

Les Sci Sdj et Sjd seront donc condamnées à une remise en état des parties communes. En l’absence d’élément suffisant s’agissant du compteur électrique, les travaux se limiteront à la remise en état des portes d’accès à la cave, et impliqueront un accès libre à ladite cave, tel qu’il existait antérieurement à la réalisation des travaux illicites.

Il y a lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte provisoire qui sera fixée à la somme de 40 euros par jour de retard, qui courra après le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et pendant une durée de quatre mois.

Sur la demande de production de devis et factures :

Le demandeur ne formule aucun moyen à l’appui de cette prétention. Elle sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Les Sci Sdj et Sjd seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, au tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

NOUS DECLARONS compétent ;

DÉCLARONS recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice ;

CONDAMNONS in solidum les Sci Sdj et Sjd à remettre les lieux dans leur état d’origine s’agissant des portes d’accès à la cave, à la machinerie ascenseur et au compteur électrique, qui impliquera un accès libre à ladite cave tel qu’il existait antérieurement à la réalisation des travaux illicites,

et ce sous astreinte provisoire de 40 euros par jour de retard qui courra passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce pendant une durée de quatre mois ;

CONDAMNONS in solidum les Sci Sdj et Sjd à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS in solidum les Sci Sdj et Sjd aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS