TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/12463 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y56Z

N° de Minute : L 25/00419

JUGEMENT

DU : 28 Juillet 2025

Société LA CAISSE D’ASSURANCE VIEILLESSE – SECTION PROFESSIONNELLE DES PHARMACIENS

C/

[W] [J]

[Y] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société LA CAISSE D’ASSURANCE VIEILLESSE – SECTION PROFESSIONNELLE DES PHARMACIENS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Servanne ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [J], demeurant [Adresse 4]

Mme [Y] [R], demeurant [Adresse 4]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 12463/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2010 à effet au 14 février 2011, la CAISSE D’ASSURANCE VIEILLESSE – SECTION PROFESSIONNELLE DES PHARMACIENS a donné en location à [W] [J] et [Y] [R], pour une durée de six années, un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 683 euros, outre 40 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, la CAISSE D’ASSURANCE VIEILLESSE – SECTION PROFESSIONNELLE DES PHARMACIENS a fait signifier à [W] [J] et [Y] [R] un commandement de payer afin d’obtenir le paiement de la somme de 2.877,26 euros en principal, au titre des charges et loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, notifié à la Préfecture du Nord le 21 octobre 2024, la CAISSE D’ASSURANCE VIEILLESSE – SECTION PROFESSIONNELLE DES PHARMACIENS a fait citer [W] [J] et [Y] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, à l’audience du 19 mai 2025, aux fins d’obtenir :

la résiliation du contrat de location du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ou à défaut le prononcé de sa résiliation,

l’expulsion de [W] [J] et [Y] [R] ;

la condamnation solidaire de [W] [J] et [Y] [R] à lui payer :

la somme de 3.067,56 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 5 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation solidaire de [W] [J] et [Y] [R] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’assignation.

A l’audience du 19 mai 2025, la CAISSE D’ASSURANCE VIEILLESSE – SECTION PROFESSIONNELLE DES PHARMACIENS, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette de loyers à la somme de 1.773,28 euros au 12 mai 2025 ; elle ne s’est pas opposée à la demande de délais de paiement formulée par les défendeurs.

Comparant en personne, [W] [J] et [Y] [R] ont demandé au juge des contentieux de la protection de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et de les autoriser à s’acquitter de leur dette locative par mensualités de 250 euros en plus du loyer courant. Ils ont fait valoir que la dette était due à un retard de la CAF.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au Préfet du Nord le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce.

Par ailleurs, la requérante justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives plus de six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de constat de la résiliation du bail :

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de cette même loi – dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023 applicable à l’espèce au regard de la date à laquelle le contrat a été renouvelé pour la dernière fois (le 14 février 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la dite loi) – toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la CAISSE D’ASSURANCE VIEILLESSE – SECTION PROFESSIONNELLE DES PHARMACIENS produit le contrat de bail conclu avec [W] [J] et [Y] [R] le 29 novembre 2010. Cet acte contient une clause résolutoire pour défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et de ses accessoires deux mois après un commandement de payer.

Le 13 juin 2024, la requérante a fait délivrer aux locataires un commandement de payer portant sur la somme en principal de 2.877,26 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant décompte produit par le bailleur, actualisé au 19 mai 2025, [W] [J] et [Y] [R] n’ont pas régularisé la totalité des causes du commandement de payer dans les deux mois suivants sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par ces derniers.

Le commandement de payer est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 14 août 2024.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les conséquences :

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 applicable au présent litige, : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes du paragraphe VII de ce même article : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte actualisé au 19 mai 2025 que [W] [J] et [Y] [R] ont repris le paiement intégral de leur loyer courant avant la date de l’audience. En outre, la dette a significativement diminué depuis l’assignation.

Ils apparaissent par conséquent en capacité de rembourser leur dette en 36 mensualités.

De son côté, la bailleresse n’a pas invoqué de besoins tels qu’ils feraient obstacle à la demande présentée par les locataires.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de délais de paiement présentée par ces derniers, selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement.

La clause résolutoire sera suspendue durant ces délais mais une faculté de déchéance du terme sera prévue dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés. Le cas échéant, l’expulsion de [W] [J] et [Y] [R] pourra être poursuivie ; le montant de l’indemnité d’occupation due sera alors égal au montant du loyer courant.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

Il ressort du relevé de compte actualisé au 19 mai 2025 que l’arriéré locatif au titre du logement s’élevait à cette date à la somme de 1.773,28 euros. [W] [J] et [Y] [R] ne contestent ni le principe, ni le montant de cette dette.

La bailleresse sollicite la condamnation solidaire des défendeurs sans invoquer de clause contractuelle susceptible d’expliciter cette demande. Le bail n’apparaît contenir aucune clause de solidarité entre les colocataires ; aucun élément ne permet de supposer que les défendeurs sont mariés.

[W] [J] et [Y] [R] seront donc conjointement condamnés au paiement de la somme de 1.773,28 euros. Dès lors que cette somme est inférieure à celle qui était sollicitée aux termes du commandement de payer et de l’assignation, les intérêts au taux légal courront à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [J] et [Y] [R], qui succombent au principal, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

La situation économique respective des parties commande toutefois de rejeter la demande présentée par la CAISSE D’ASSURANCE VIEILLESSE – SECTION PROFESSIONNELLE DES PHARMACIENS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DELARE l’action de la CAISSE D’ASSURANCE VIEILLESSE – SECTION PROFESSIONNELLE DES PHARMACIENS recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 29 novembre 2010, conclu entre la CAISSE D’ASSURANCE VIEILLESSE – SECTION PROFESSIONNELLE DES PHARMACIENS d’une part et [W] [J] et [Y] [R] d’autre part, portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], étaient réunies à la date du 14 août 2024 ;

CONDAMNE [W] [J] et [Y] [R] à payer à la CAISSE D’ASSURANCE VIEILLESSE – SECTION PROFESSIONNELLE DES PHARMACIENS la somme de 1.773,28 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE [W] [J] et [Y] [R] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 49 euros, en sus de son loyer courant, et une 36eme mensualité correspondant au solde de la dette ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ;

DIT que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

qu’à défaut pour [W] [J] et [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la CAISSE D’ASSURANCE VIEILLESSE – SECTION PROFESSIONNELLE DES PHARMACIENS puisse faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

que [W] [J] et [Y] [R] soient condamnés à payer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges  ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [W] [J] et [Y] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION