RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00034 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7JG

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 20/04/2026

à : M^e Rechad PATEL

Copie exécutoire délivrée

le : 20/04/2026

à : M^e Marie Françoise LAW YEN

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 20 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par M^e Valentin PAUL, avocat au barreau de SAINT-DENIS- DE LA REUNION

Madame [X] [W] épouse [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par M^e Valentin PAUL, avocat au barreau de SAINT-DENIS- DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [H] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Février 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [H] [R] a donné à bail à Monsieur [E] [U] et Madame [X] [W] épouse [U] (ci-après les époux [U]) une villa de type F4 située au [Adresse 3] selon contrat du 24 août 2015 prenant effet au 1er septembre 2015, moyennant un loyer mensuel de 1.030 euros charges comprises.

Son fils, Monsieur [P] [H] [R], a acquis la nue-propriété de ce bien immobilier pour lequel Monsieur [Z] [H] [R] a renoncé à son profit au bénéfice de son usufruit à titre gratuit.

Le bailleur résidant à [Localité 3] a donné congé, par un acte de commissaire de justice du 6 février 2024, à ses locataires pour la date d’échéance du bail fixée au 31 août 2024 en vue de reprendre le logement pour y habiter et se rapprocher de sa famille qui se trouve à la Réunion.

Faisant valoir que ce congé a été délivré fauduleusement pour pouvoir relouer le bien immobilier à des conditions financières plus avantageuse, les époux [U] ont, par un acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025 remis à l’étude fait assigner Monsieur [P] [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de faire annuler le congé litigieux et faire condamner Monsieur [P] [H] [R] à leur payer la somme de 11.468, 32 euros en réparation de leur préjudice matériel, la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l’audience du 2 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, les époux [U], représentés par leur conseil et reprenant oralement leurs dernières conclusions du 13 octobre 2025, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Ils ont réfuté l’argumentation adverse, se sont opposés à l’intégralité des demandes reconventionnelles et ont demandé, à titre subsidiaire, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés, de préciser qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Monsieur [P] [H] [R], représenté par son conseil et reprenant oralement ses dernières conclusions du 19 novembre 2025, a conclu, à titre principal, au débouté de l’ensemble des demandes adverses et a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation solidaire des époux [U] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral. A titre subsidiaire, il a demandé de ramener le montant des condamnations à de plus justes proportions et de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois. En tout état de cause, il a sollicité la condamnation solidaire des époux [U] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens et a demandé d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ :

Il résulte du I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…) / En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…)

En application de ces dispositions, pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

En l’espèce, Monsieur [P] [H] [R] a fait délivrer, le 6 février 2024, aux époux [U] un congé en vue de reprendre le logement pour y habiter et se rapprocher de sa famille réunionnaise.

Les époux [U] ont pris à bail une nouvelle maison d’habitation située au [Adresse 1] selon contrat prenant effet le 11 mai 2024, moyennant un loyer mensuel de 1.320 euros charges comprises, et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 13 mai 2024 pour la villa située au [Adresse 3].

Les demandeurs justifient que la villa qu’ils ont occupée pendant près de 9 années – et pour laquelle un congé aux fins de reprise pour y habiter leur a été délivré le 6 février 2024 – a été mise en location meublée sur leboncoin dès le 19 août 2024, moyennant un loyer mensuel de 1.535 euros charges comprises.

Ils en concluent que le congé du 6 février 2024 a été délivré frauduleusement pour relouer le bien immobilier en cause à des conditions financières plus avantageuses.

Monsieur [P] [H] [R] conteste les allégations adverses faisant valoir qu’il avait une intention réelle de s’installer à la Réunion avec sa compagne d’origine indienne, que ce projet ne s’est pas concrétisé à raison de sa séparation brutale mais qu’il a décidé néanmoins de venir vivre seul à la Réunion en juin 2024 pour être entouré de sa famille, ne retournant finalement en métropole en septembre 2024 que sur les conseils de sa psychologue à raison d’une dépression sévère.

En premier lieu, si Monsieur [P] [H] [R] justifie par les pièces qu’il verse aux débats qu’il souhaitait venir vivre à la Réunion avec sa compagne, les échanges avec cette dernière à compter du mois d’août 2023 démontrent, d’une part, que ce projet n’avait aucun caractère certain, et d’autre part, que le couple n’avait pas l’intention de s’installer dans la villa située [Adresse 3] contrairement à ce qui est soutenu par sa soeur et ses parents dans leurs attestations.

En second lieu, le fait que Monsieur [P] [H] [R] ait séjourné dans la villa qui venait d’être libérée du 8 juin 2024 au 8 septembre 2024 ne permet pas de corroborer son intention d’y habiter à titre de résidence principale, dès lors qu’il avait pour habitude de venir régulièrement à la Réunion rendre visite à sa famille sur des périodes plus ou moins longues, que son retour en septembre 2024 était prévu dès le départ, qu’il est revenu précisément en métropole pour un séminaire annuel ce qui démontre qu’il n’avait pas l’intention de quitter son emploi à cette date et qu’il est toujours resté domicilié au [Adresse 2] comme le démontrent ses bulletins de paie de juin 2024 à septembre 2024 mais également son arrêt de travail du 17 septembre 2024.

En troisième lieu, l’achat de meubles, l’ouverture d’une ligne téléphonique et des compteurs d’eau et d’électricité sont compatibles avec le projet de relouer la villa en location meublée qui a été effectif dès le mois d’août 2024, et ce, avant même que Monsieur [P] [H] [R] ne retourne chez lui en métropole.

Enfin, le seul achat d’un véhicule d’occasion à son nom à la Réunion le 31 juillet 2024 ne suffit pas à démontrer la volonté de s’y installer alors que ses séjours sur l’île sont réguliers compte tenu de la présence de sa famille et que le centre de ses intérêts personnels et professionnels est fixé en métropole.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que le motif de reprise du logement pour permettre à Monsieur [P] [H] [R] d’y habiter à titre de résidence principale n’apparaît pas comme étant réel et sérieux.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité du congé de reprise délivré le 6 février 2024 par Monsieur [P] [H] [R].

Les époux [U] justifient de ce que leur déménagement précipité au mois de mai 2024 a eu une incidence financière à raison notamment du coût supérieur du nouveau loyer qui est passé de 1.065,84 euros à 1.320 euros mais également des frais d’agence de 1.067,56 euros qu’ils ont dû payer.

La perte de chance de continuer à pouvoir bénéficier du loyer initial sera évaluée à la somme de 3.049,92 euros correspondant au différentiel entre les deux loyers sur un an.

Aucune indemnisation ne sera accordée au titre du dépôt de garantie de 1.250 euros dès lors que cette somme a vocation à être restituée à la fin du bail et que les époux [U] ont récupéré dans le même temps le dépôt de garantie de la villa située au [Adresse 3].

Il convient donc de condamner Monsieur [P] [H] [R] à leur payer la somme de 4.117,48 euros au titre de leur préjudice financier.

Les époux [U] justifient par les pièces qu’ils produisent que leur nouveau logement leur offre un confort de vie moindre que le précédent en termes de superficie, environnement, trajets, commodités.

Leur préjudice moral sera entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 1.000 euros que Monsieur [P] [H] [R] doit être condamné à leur payer.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES :

Monsieur [P] [H] [R] sollicite une indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 5.000 euros arguant de la mauvaise foi des époux [U] dans l’exécution des relations contractuelles.

Il fait valoir qu’ils disposent de suffisamment de moyens pour envisager l’achat d’un bien immobilier, qu’ils n’ont jamais réglé le loyer du mois de mai 2024, que lors de la restitution du bien immobilier, l’extérieur a été rendu en mauvais état d’entretien et qu’ils ont tenté de lui faire supporter une facture d’eau de 800 euros en faisant croire à une fuite alors qu’il s’agissait simplement d’une surconsommation d’eau.

L’argument selon lequel les époux [U] ont les moyens d’acquérir un bien immobilier est totalement inopérant et doit, par voie de conséquence, être écarté.

Les photos produites par Monsieur [P] [H] [R] de l’extérieur de la villa ne sont pas datées et l’état des lieux de sortie contradictoire du 13 mai 2024 ne mentionne aucune dégradation ou mauvais entretien du jardin susceptible d’être imputé aux locataires.

En outre, le loyer du mois de mai 2024 a été réglé par imputation sur le dépôt de garantie qui a été restitué partiellement aux époux [U].

Enfin, la facture d’eau a été payée par les locataires après qu’ils ont eu l’explication du montant important correspondant à un rattrapage des années précédentes basées sur une estimation et non sur la consommation réelle, et ce, indépendamment de l’existence d’une fuite.

Il s’ensuit qu’aucune mauvaise foi des locataires n’est caractérisée.

Faute pour Monsieur [P] [H] [R] de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice en lien avec un manquement contractuel des époux [U], il y a lieu de le débouter de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [P] [H] [R] sollicite des délais de paiement sur 24 mois alors qu’il ne soutient, ni même n’allègue qu’il rencontre des difficultés financières.

Par suite, sa demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [H] [R], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [U], Monsieur [P] [H] [R] sera condamné à leur verser une 800 somme de euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire à raison de la longueur de la procédure, il n’y a pas lieu de l’écarter en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du congé de reprise délivré le 6 février 2024 par Monsieur [P] [H] [R].

CONDAMNE Monsieur [P] [H] [R] à payer à Monsieur [E] [U] et Madame [X] [W] épouse [U] la somme de 4.117,48 euros au titre de leur préjudice financier.

CONDAMNE Monsieur [P] [H] [R] à payer à Monsieur [E] [U] et Madame [X] [W] épouse [U] la somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice moral.

DÉBOUTE Monsieur [P] [H] [R] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral.

DÉBOUTE Monsieur [P] [H] [R] de sa demande de délais de paiement.

CONDAMNE Monsieur [P] [H] [R] à payer à Monsieur [E] [U] et Madame [X] [W] épouse [U] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [P] [H] [R] au paiement des entiers dépens.

DIT n’y avoir lieu à d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE