TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 03 Mars 2025

N° RG 23/00012 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XRA7

DEMANDEUR :

S.A.S. FONCIERE DES ARTS, venant aux droits des sociétés FONCIERE DES ARTS et FONCIERE DES ARTS PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Yves MARCHAL, avocat au barreau de LILLE, substitué par M^e Natacha MARCHAL, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.A.S. LOCAY 2, prise en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 12]

représentée par M^e Aymeric ANTONIUTTI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Claire TITRAN, avocat postulant au barreau de LILLE,

M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTERVENANTS FORCÉS :

S.C.P. BTSG, dont le siège social est situé [Adresse 3],

prise en la personne de Me [E] [L], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE

S.E.L.A.F.A. MJA, MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES, dont le siège social est situé [Adresse 2],

prise en la personne de Me [H] [J], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE

S.E.L.A.R.L. FIDES, dont le siège social est situé [Adresse 8]

prise en la personne de Me [U] [O], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE

représentées par M^e Claire TITRAN, avocat postulant au barreau de LILLE,

M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat plaidant au barreau de PARIS

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2012, la S.A.S. Foncière des Arts venant aux droits des sociétés Foncière des Arts et SA.R.L. Foncière des Arts Patrimoine a donné à bail à la S.A.S. Distribution Casino France (D.C.F.), des locaux commerciaux sis dans des immeubles situés [Adresse 9] et [Adresse 5] [Adresse 7] à [Localité 10], pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2013 et moyennant un loyer annuel de 180 000 euros hors taxe, avec indexation. La destination est celle de « exploitation d’un fonds de supérette d’alimentation générale et activités annexes, équipement de la maison et de la personne ».

Par un avenant du 15 avril 2022, le preneur a été autorisé à sous-louer sans le consentement du bailleur et sans son concours à l’acte, tout ou partie des caves en sous-sol, au seul bénéfice du locataire du local voisin.

Le loyer indexé était de 213 025,52 euros hors taxes hors charges par an au 15 septembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2022, la S.A.S. Foncière des Arts a fait donner congé à la locataire pour le 31 décembre 2022 avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 350 000 euros.

Par mémoire en fixation de loyer du 3 mars 2023, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 10 mars 2023 à la S.A.S. Distribution Casino France, la S.A.S. Foncière des Arts a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 350 000 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 septembre 2023, la S.A.S. Foncière des Arts a assigné la S.A.S. Distribution Casino France devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

En cours de procédure, la S.A.S. Distribution Casino France a cédé son fonds de commerce de supérette à la société Greece 35 devenue la S.A.S. Locay 2, suivant acte sous seing privé du 27 septembre 2023, à effet du 30 septembre 2023. Le fonds est exploité sous l’enseigne « Intermarché Express ». La S.A.S. Locay 2 est intervenue volontairement en la procédure le 13 novembre 2023.

Par jugement du 25 octobre 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde accélérée au profit de la société Distribution France Casino et désigné la SCP BTSG, la SELAFA MJA et la SELARL Fides en qualité d’administrateurs judiciaires. Un plan de sauvegarde accéléré a été adopté le 26 février 2024.

Par actes de commissaire de justice du 26 février 2024, la société Foncière des Arts a assigné la SCP BTSG, la SELAFA MJA et la SELARL Fides en qualité d’administrateurs judiciaires de la société Distribution France Casino en intervention forcée et en déclaration de jugement commun et opposable.

Dans son mémoire n°3 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 8 janvier 2025, la S.A.S. Foncière des Arts demande au juge de :

— Voir, dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023 moyennant un loyer de 363 220 euros hors taxes hors charges par an ;

Dire et juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal avec capitalisation pour les sommes dues depuis plus d’une année entière ;Condamner les sociétés Locay 2 et Distribution Casino France à lui payer une somme de 5 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction ;A titre subsidiaire,

Désigner un expert avec mission de donner son avis sur la modification notable des éléments de la valeur locative et sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail ;Fixer le loyer provisionnel à 363 220 euros hors taxes hors charges par an ;Réserver les dépens ;En tout état de cause,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision.

La S.A.S. Foncière des Arts argue d’un déplafonnement aux motifs d’une modification notables des caractéristiques des locaux loués tenant à la réduction de sa surface commerciale et à la modification de la distribution des lieux, de la modification notable des obligations des parties suite à l’autorisation de sous-location et à la modification notable des facteurs locaux de commercialité intéressant directement le commerce considéré avec les travaux de réfection du pavage dans le [Localité 11]-[Localité 10], l’arrivée de nouveaux commerces, le développement du tourisme et de l’attractivité de [Localité 10]. Elle argue d’une surface de 285,96 m²p. Elle cite diverses valeurs de référence.

Dans leur mémoire en défense n°3 réponse, la S.A.S. Distribution Casino France, la SCP BTSG, la SELAFA MJA et la SELARL Fides, ès qualité, demandent au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

Dire irrecevable pour défaut de qualité à agir l’action engagée contre la SCP BTSG, la SELAFA MJA et la SELARL Fides en qualité d’administrateurs judiciaires de la société D.C.F. ;Prononcer leur mise hors de cause ;Dire que le bail commercial s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2023 pour une durée de neuf années ;Fixer le loyer du bail renouvelé à 141 187,50 euros hors taxes hors charges par an à compter du 1er janvier 2023 ;A titre subsidiaire,

Dire que la société Foncière des Arts n’apporte pas la preuve d’une quelconque modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au preneur au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce ;Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à un montant qui ne saurait excéder le montant du loyer annuel plafonné, soit 209 190,09 euros hors taxes hors charges ;A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait jugé nécessaire de recourir à une expertise judiciaire ;

Désigner expert aux frais avancés de la société bailleresse ;Fixer le montant du loyer provisionnel à compter du 1er janvier 2023 à 141 187,50 euros hors taxes hors charges par an ;En tout état de cause,

Débouter la société Foncière des Arts de l’ensemble de ses demandes ;La Condamner à rembourser à la société Distribution Casino France l’intégralité des sommes versées excédant le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 et Dire que ces sommes porteront intérêts à compter du 1er janvier 2023 et capitalisation;La Condamner au paiement d’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La société Distribution Casino France et ses administrateurs judiciaires indiquent que compte tenu de l’expertise amiable réalisée par le cabinet [Z] à la diligence de la société Locay 2, ils entendent voir fixer le loyer de renouvellement à la somme de 157 000 euros par an hors taxes hors charges, déduction de l’abattement légal en sus, soit 141 875 euros. Ils font valoir que la procédure de sauvegarde accélérée est sans effet sur les créances passées, présentes et futures, seuls certains créanciers bancaires, ou obligataires et les actionnaires existants des sociétés étant affectés par cette procédure. Ils soutiennent que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné. Ils contestent tout motif de déplafonnement. Ils retiennent comme M. [Z], une surface pondérée de 251 m². Ils arguent d’un déclin de l’attractivité du centre-ville de [Localité 10] depuis plusieurs années. Ils se prévalent d’un prix de 625 €/m²p d’après le rapport d’expertise amiable. Ils discutent les prix de comparaison. Ils réclament un abattement de 10 % au titre du transfert de la taxe foncière au preneur.

Dans son mémoire n°2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 30 août 2024, la société Locay 2 demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

Juger que le bail commercial s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2023 pour une durée de neuf années ;Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 141 187 euros par an à compter du 1er janvier 2023 ;Subsidiairement, s’il est jugé que la valeur locative est supérieure au loyer plafond,

Juger que le bailleur n’apporte pas la preuve d’une modification notable et favorable des éléments de la valeur locative permettant d’écarter le plafonnement ;Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 209 247,92 euros hors taxe par an, à compter du 1er janvier 2023, correspondant au loyer plafonné ;Dans l’une ou l’autre de ces hypothèses,

Dire que le trop-perçu de loyers par la société Foncière des Arts produira intérêts au taux légal à compter de la notification du mémoire ;Ordonner la capitalisation ;Subsidiairement, dans l’hypothèse de la désignation d’un expert judiciaire,

Désigner tel expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er janvier 2023 et sur les prétendus motifs de déplafonnement invoqués par le bailleur ;Fixer en ce cas le loyer provisionnel à un montant annuel de 141 187 euros hors taxe par an à compter du 1er janvier 2023 ;Dire que la société Foncière des Arts supportera l’avance des frais d’expertise ;Réserver les dépens.En toute hypothèse,

Débouter la société Foncière des Arts de l’ensemble de ses demande et notamment de sa demande tendant à voir écarter la règle du plafonnement ;Lui Donner acte, en toute hypothèse, de ce qu’elle ne renonce pas à invoquer les dispositions de l’article L. 145-34 alinéa 4 du code de commerce s’il devait par impossible être jugé qu’il y a lieu à déplafonnement ;Condamner la société Foncière des Arts à lui payer une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que le loyer peut être fixé à un montant inférieur au loyer plafonné sans nécessité d’établir une modification notable des éléments de l’article L.145-33 du code de commerce. Elle affirme que les caves sont inexploitables en raison de leur insalubrité, de la présence d’eau, de moisissures et d’humidité. Elle retient une surface pondérée de 251 m². Elle conteste toute modification des facteurs locaux de commercialité et la modification des caractéristiques des locaux par les travaux réalisés. Elle discute les prix de référence cités par la bailleresse. Elle se prévaut d’un abattement au titre de la taxe foncière non appliqué par l’expert et de la jurisprudence de la Cour de cassation sur ce point. Elle revient sur le calcul du loyer plafonné.

Après dix renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 3 février 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d’expertise

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Les parties sont en désaccord sur l’existence de motifs de déplafonnement, notamment la modification des facteurs locaux de commercialité, sur l’impact des travaux réalisés par le preneur au titre de la modification des caractéristiques des locaux… Ils s’opposent également sur les valeurs de référence pertinentes et la pondération des surfaces.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Compte tenu de l’importance de la divergence entre les parties sur la valeur locative des locaux, pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de le diminuer ou de l’augmenter à ce stade de la procédure.

II- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

M. [G] [C], demeurant [Adresse 6]

avec mission de :

Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;Donner son avis sur la méthode d’évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce ou dans l’hypothèse de l’application de l’article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.A.S. Foncière des Arts devra verser au plus tard le 3 MAI 2025 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 3 NOVEMBRE 2025, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux