TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 6]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 24/00430 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5GV

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 21 janvier 2025

Dans la procédure introduite par :

S.A.S. RACKHAM LE ROUGE, venant aux droits de la S.A. CITVIA SPL

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Thomas PERRET, avocat au barreau de MULHOUSE

requérante

à l’encontre de :

S.A.S. FREFIBU

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Marie-Céline REIBEL, avocat au barreau de MULHOUSE

requise

Nous, Valérie MESSER PIN, première vice-présidente au tribunal judiciaire de céans, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 26 novembre 2024, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

Par acte sous seing privé en date 1er octobre 2023, la société CITIVIA SPL a donné à bail commercial des locaux à usage commercial, situés [Adresse 3] à [Localité 8], à la société FREFIBU pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel initial de 21 370,08 euros HT, outre une provision sur charges annuelle de 5 640 euros.

Ce contrat incluait une clause de résiliation de plein droit, acquise un mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte notarié en date du 20 décembre 2023, la société RACKHAM LE ROUGE a acquis l’immeuble situé à la même adresse auprès de la société CITIVIA SPL.

Par avenant du 7 janvier 2024, la société RACKHAM LE ROUGE a également donné à bail à la société FREFIBU un local de stockage moyennant un loyer annuel HT de 1 500 euros, soit un loyer global HT de 21 510,58 euros.

Par assignation signifiée le 11 juillet 2024, la société RACHKAM LE ROUGE, venant aux droits de la société CITIVIA SPL, a attrait la société FREFIBU devant la juridiction des référés, sur le fondement des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial et de son avenant à compter du 28 juin 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate de la société FREFIBU de tous ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 5], au besoin avec le concours de la force publique,

— ordonner que le sort des biens mobiliers restant dans les lieux soit soumis aux dispositions de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société FREFIBU à lui payer, à titre de provision, la somme de 13 785,05 euros TTC à titre d’arriéré de loyers et de provisions sur charges dus au 5 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux conventionnel à compter du 23 avril 2024, date de la mise en demeure,

— condamner la société FREFIBU à lui payer, à titre de provision, la somme de 169,06 euros au titre des frais du commandement de payer du 27 mai 2024,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société FREFIBU à compter du 28 juin 2024 au montant des loyers et charges dus, révisables, comme ils l’auraient été en cas de poursuite du bail, à titre de provision,

— condamner la société FREFIBU à lui payer, à titre de provision, lesdites indemnités d’occupation d’un montant mensuel de 2 057,01 euros TTC à compter du 28 juin 2024 avec intérêts au taux légal conventionnel, et ce jusqu’à la libération parfaite des lieux,

— juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société FREFIBU à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société FREFIBU aux entiers frais et dépens de la procédure.

Suivant conclusions déposées le 26 novembre 2024 et reprises à l’audience, la société FREFIBU demande à la juridiction des référés de :

— dire et juger qu’il existe des contestations sérieuses,

— débouter la société RACKHAM LE ROUGE de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

— subisidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 1er octobre 2023,

— dire et juger que les bailleurs ne pourront pas appliquer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation compte tenu des effets de la clause résolutoire,

— accorder des délais de paiement à la société FREFIBU en l’autorisant à s’acquitter de l’arriété en vingt-quatre mensualités, en sus du loyer courant et la première fois à compter du mois suivant la décision à intervenir,

— dire et juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si les échéances du présent plan d’apurement sont respectées,

— débouter la société RACKHAM LE ROUGE du surplus de ses demandes.

À l’audience de plaidoirie du 26 novembre 2024, la société RACKHAM LE ROUGE actualise sa demande au titre des arriérés de loyer à la somme de 24 813,09 euros, et s’oppose aux délais de paiement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en résiliation du bail et en paiement de l’arriéré de loyer, formées par la société RACKHAM LE ROUGE contre la société FREFIBU :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, la société RACKHAM LE ROUGE fait grief à la société FREFIBU de ne plus s’acquitter régulièrement des loyers échus depuis plusieurs mois.

Elle se prévaut du commandement de payer, visant la clause de résiliation de plein droit incluse dans le contrat de bail, qu’elle a fait signifier à la société FREFIBU en date du 27 mai 2024.

Pour s’opposer à la demande, la société FREFIBU soutient que ledit commandement vise un arriéré de loyer et de charges d’un montant de 8 271,03 euros au 30 avril 2024, sans indiquer de quoi est composée cette somme, ni à quelle période elle se rapporte, ce qui constituerait une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande en référé.

Elle ajoute qu’aucun montant mensuel n’est mentionné dans le contrat de bail au titre des loyers et des charges, de sorte que le loyer annuel de 21 370,08 euros ne serait exigible qu’à l’issue de l’année en cours, soit le 1er janvier 2025.

En l’espèce et en premier lieu, le contrat de bail du 1er octobre 2023 stipule en son article 7.1.2 intitulé “Paiement du loyer” : “Le montant du loyer et des charges sera à régler d’avance le 5 de chaque mois”.

L’argument de la société FREFIBU tiré de l’absence de mention d’un montant mensuel dans le contrat de bail est dénué de sérieux, dès lors qu’il ressort des termes clairs et précis du contrat que le loyer de 21 370,08 euros HT sera payé mensuellement, soit la somme de 1 780,84 euros.

En second lieu, s’agissant du commandement de payer du 27 mai 2024, le décompte joint vise la somme de 2 757,01 euros au titre de l’échéance de mai 2024, correspondant expressément à 150 euros au titre du local de stockage, 2 137,01 euros au titre du loyer, et 470 euros au titre des provisions sur charges.

Le commandement de payer ne souffre ainsi d’aucune contestation sérieuse concernant cette échéance, dont le paiement n’est pas justifié.

En conséquence, les sommes dues par la société FREFIBU n’ayant pas été réglées dans leur intégralité dans le délai d’un mois, la clause résolutoire est donc acquise au bailleur.

De plus, la société FREFIBU n’a pas saisi dans ce délai la juridiction des référés, aux fins de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, de sorte que celle-ci est acquise au bailleur.

Dans ces conditions, la société FREFIBU, ainsi que tous occupants de son chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique.

Le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que la société FREFIBU reste devoir à la société RACKHAM LE ROUGE la somme de 13 785,05 euros, correspondant aux loyers et charges restant dus selon décompte arrêté au mois de juillet 2024 inclus, outre la somme de 11 028,04 euros au titre des échéances d’août à novembre 2024 après actualisation.

En conséquence, il convient de condamner la société FREFIBU à payer à la société RACKHAM LE ROUGE la somme de 24 813,09 euros (13 785,05 + 11 028,04) à titre de provision, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 5 514,02 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que la société FREFIBU est également redevable à la société RACKHAM LE ROUGE, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

La société FREFIBU sollicite, aux termes du dispositif de ses écritures, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 2 057,01 euros TTC.

Aussi, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par la société FREFIBU à la somme de 2 057,01 euros TTC par mois, révisable selon les mêmes modalités que le loyer, du 1er décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, “les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

La société FREFIBU sollicite des délais de paiement sur vingt-quatre mois pour s’acquitter de sa dette.

Toutefois, elle ne formule aucune proposition concrète quant à l’apurement de la dette, et ne produit aucun élément sur sa situation financière actualisée.

Il y a donc lieu de rejeter ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires :

La capitalisation des intérêts est de droit, dès lors qu’elle est demandée, et s’opérera par années entières en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société FREFIBU, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par la société RACKHAM LE ROUGE et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Valérie MESSER PIN, première vice-présidente au tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort :

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial du 1er octobre 2023 et de son avenant du 7 janvier 2024, liant la société FREFIBU à la société RACKHAM LE ROUGE, concernant la location des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] ;

CONDAMNONS la société FREFIBU, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société FREFIBU à payer à la société RACKHAM LE ROUGE la somme provisionnelle de 24 813,09 € (vingt quatre mille huit cent treize euros et neuf centimes) au titre des loyers et charges impayés au 2 avril 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 sur la somme de 5 514,02 € (cinq mille cinq cent quatorze euros et deux centimes), et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formée par la société FREFIBU ;

CONDAMNONS la société FREFIBU à payer à la société RACKHAM LE ROUGE, à titre d’indemnité d’occupation, la somme provisionnelle de 2 057,01 € TTC (deux mille cinquante sept euros et un centime) par mois, révisable selon les mêmes modalités que le loyer, du 1er décembre 2024 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS la société FREFIBU à payer à la société RACKHAM LE ROUGE la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société FREFIBU aux dépens, comprenant les frais du commandement du 27 mai 2024 s’élevant à la somme de 169,06 euros (cent soixante neuf euros et six centimes) ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,