TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Service Référé

N° RG 25/01239 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZZMZ

SL/SK

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] – batiment D pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [L] [B]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant

PRÉSIDENT : Stéphanie KRETOWICZ, Présidente

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 09 Septembre 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 07 Octobre 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 18 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Natur’L bâtiment D pris en la personne de son syndic la société VACHERAND IMMOBILIER, a fait assigner [L] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir condamner la partie défenderesse sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  2057,92€ au titre des charges de copropriété impayées, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse ;

—  626,24€ au titre des provisions pour charges de copropriété et fonds travaux non encore échues et appelés ;

—  1104€ au titre des frais de recouvrement ;

—  1000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive :

—  1417€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné, par remise de l’acte en personne, à l’étude d’huissier, [L] [B] ne s’est pas fait représenter.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La présente décision est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En application de l’article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse,

— les appels de fonds du 2ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025,

— les régularisations des charges de copropriété pour les exercices 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024,

— le relevé de compte arrêté au 24 juillet 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 février 2023, 31 mai 2024, 10 décembre 2024,

— le contrat de syndic en cours et les contrats pour les années 2023 et 2024,

— les mises en demeure, dont celles des 7 décembre 2023, 29 janvier 2024 et 24 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 2057,92€, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de [L] [B] selon décompte arrêté au 24 juillet 2025 et 626,24€ au titre des provisions pour charges dont il est justifié par le décompte détaillé et les appels de fonds versés aux débats.

[L] [B] se trouve ainsi débiteur de la somme de 2057,92€, au titre des charges de copropriété impayées entre janvier 2023 et juillet 2025, incluant les sommes dues au titre du troisième trimestre 2025, au paiement de laquelle il sera condamné. [L] [B] est débiteur de la somme de 626,24€ au titre des provisions pour le fonds travaux appelées, troisième trimestre 2025 inclus et votées le 10 décembre 2024 par l’assemblée générale pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de lettre recommandée dont il a été accusé réception par [L] [B] le 26 juin 2025.

Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1104€ au titre des frais de recouvrement répartie comme suit :

— la somme de 600€ correspondant à une tentative de conciliation ;

— la somme de 432€ correspondant à la transmission du dossier à l’avocat ;

— la somme de 72€ au titre des frais de mises en demeure.

Ces frais ne sont pas justifiés et ne constituent pas des “frais nécessaires” au sens des dispositions de l’article 10-1 a/ de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de frais inutiles et répétés sans effet aucun sur le débiteur.

La demande en paiement à ce titre sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Les manquements de [L] [B] à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

[L] [B] qui succombe, supportera les dépens.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner [L] [B] à lui verser la somme de 1417 euros, justifiée par la production des factures, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] pris en la personne de son syndic la société VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 2057,92€, (deux mille cinquante-sept euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre des charges de copropriété selon décompte du 24 juillet 2025, appel du troisième trimestre 2025 inclus ;

Condamne [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] pris en la personne de son syndic la société VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 626,24€, (six cent vingt-six euros et vingt-quatre centimes) au titre des provisions pour travaux non échus selon décompte au 24 juin 2025 ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 26 juin 2025 ;

Condamne [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] pris en la personne de son syndic la société VACHERAND IMMOBILIER la somme de 800€ (huit cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] pris en la personne de son syndic la société VACHERAND IMMOBILIER la somme de 1417 euros (mille quatre cent dix-sept euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] pris en la personne de son syndic la société VACHERAND IMMOBILIER

Condamne [L] [B] aux dépens.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Stéphanie KRETOWICZ