TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/12830 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y7AK

N° de Minute : L 25/00493

JUGEMENT

DU : 15 Septembre 2025

[H] [T]

C/

[K] [C]

[W] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [H] [T], demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

représenté par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [C], demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

comparante en personne

Mme [W] [P], demeurant [Adresse 3] – [Localité 8]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Juin 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 2022, à effet au 5 février 2022, Monsieur [H] [T] a, par l’intermédiaire de son mandataire, Foncia [Localité 10], donné en location à Madame [W] [P], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 9], à [Localité 11] ainsi que deux places de parking n° 36 et 37 située à la même adresse, moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant de 653,15 euros et d’une provision sur charges mensuelles de 80 euros, outre un dépôt de garantie de 653,15 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, Madame [K] [C] s’est portée caution solidaire.

Le bailleur, représenté par son mandataire, et la locataire ont dressé un état des lieux d’entrée amiable le 5 février 2022.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, Monsieur [H] [T] a fait délivrer à Madame [W] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1.563 euros.

Une copie de ce commandement a été transmise par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 août 2024.

Ce commandement de payer a également été dénoncé le 16 août 2024 à la caution.

Le bailleur, représenté par son mandataire, et la locataire ont dressé un état des lieux de sortie le 16 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 17 et 21 octobre 2024, Monsieur [H] [T] a fait citer Madame [W] [P] et Madame [K] [C] à l’audience du 16 juin 2025 du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir la résolution du bail, l’expulsion de la locataire et le paiement de diverses sommes.

Par actes de commissaire de justice des 7 et 14 mai 2025, Monsieur [H] [T] a fait signifier à la locataire et la caution ses demandes additionnelles.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 4 novembre 2024.

A l’audience, Monsieur [H] [T] a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions signifiées les 7 et 14 mai 2025, il demande la condamnation solidaire des défenderesses au paiement de la somme de 3.339,33 euros au titre de l’arriéré locatif et de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Oralement, il actualise sa dette à la somme de 3.230 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

Madame [W] [P] et Madame [K] [C] ont comparu en personne.

La locataire conteste la reprise de l’applique murale et le coût du nettoyage des taches d’huile sur le parking. Elle ne conteste pas le surplus.

La caution ne conteste pas la dette.

Elles sollicitent des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois. La locataire explique percevoir 1.000 euros de prestations sociales et exposer 830 euros de loyer, outre des mensualités de 98 et 94 euros de crédits à la consommation. Elle assume la charge d’un enfant. La caution indique percevoir 45.000 euros annuel et exposer 1.080 euros de prêt immobilier ainsi que le loyer d’un logement étudiant à hauteur de 900 euros.

Le bailleur s’en rapporte à justice sur la demande reconventionnelle en délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être relevées d’office par le juge.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges et dégradations locatives :

L’article 7- a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 23 de la même loi, Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 7 – c) prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 – d) dispose également que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur demande, dans ses conclusions, le paiement d’une somme de 3.339,33 euros, frais de commandement et d’assignation inclus.

Il demande, oralement, le paiement d’une somme de 3.230 euros, frais de commandement inclus.

La demande en loyer, charges et dégradations s’élève donc à 3.077,06 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

Il résulte de l’historique de compte que la somme se décompose comme suit :

15 euros pour le nettoyage du four,

38,85 euros pour la réparation d’une applique électrique dans la cuisine,

28,92 euros pour le nettoyage du sol dans le parking,

52,91 euros pour le déplacement des corps de métier,

130,63 euros de « complément de provision de charges »,

2.810,75 euros de mensualités échues, loyers et provisions sur charges.

La somme de 130,63 euros de « complément de provision de charges » n’est justifiée par aucune régularisation annuelle ou à la date de sortie des lieux. Elle sera donc écartée.

La somme de 2.810,75 euros n’est pas contestée. Elle est donc due.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie montre que le bandeau lumineux de la cuisine ne fonctionne pas et que le four n’a pas été nettoyé.

La locataire conteste la dégradation du bandeau lumineux mais n’apporte aucune pièce pour s’exonérer de sa responsabilité.

La dégradation et défaut d’entretien causent un préjudice qui sera justement évalué aux sommes de 38,85 euros et de 15 euros.

En revanche, le préjudice matériel qualifié de « déplacement des corps de métier » est dépourvu de lien causal avec la dégradation légère et le défaut d’entretien minime constatés.

La somme de 52,91 euros sera donc écartée.

Le parking, présumé avoir été reçu en bon état à défaut d’apparaître dans l’état des lieux d’entrée, présente des traces d’huile à la sortie. Ces traces, situées sur le sol de places de parking souterraines, ne causent pas nécessairement un préjudice au bailleur. Il lui appartenait d’alléguer d’un préjudice particulier, ce qu’il ne fait pas, et, a fortiori, de le démontrer.

La somme de 28,92 euros sera donc écartée.

Il en résulte que la locataire est redevable de la somme de 2.864,6 euros au titre des loyers et charges impayés et des dégradations locatives.

Sur la validité de l’engagement de caution solidaire

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Aux termes des actes sous seing privé du 28 janvier 2022, Madame [K] [C] s’est portée caution solidaire de la locataire pour le paiement des obligations du bail (loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, frais et dépens de procédure) dans la limite de 26.393,40 euros.

L’engagement de caution est conforme aux dispositions précitées.

Madame [K] [C] est donc valablement engagée pour le paiement de l’arriéré locatif.

En outre, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé avant le quinzième jour de sa signification à la locataire. En effet, le commandement de payer a été délivré le 7 août 2024 à la locataire et signifié le 16 août 2024 à la caution.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [W] [P] et Madame [K] [C] à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 2.864,6 euros au titre des loyers et charges impayés et des dégradations locatives, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.563 euros à compter du 7 août 2024 pour la locataire et du 16 août 2024 pour la caution et à compter de l’assignation pour le surplus, soit le 17 octobre 2024 pour la locataire et le 21 octobre 2024 pour la caution.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation des débitrices ne leur permet pas de s’acquitter immédiatement de la somme réclamée.

Bien qu’elles ne versent aucun justificatif, le bailleur ne fait état d’aucun besoin particulier.

Il convient donc de faire droit à la demande reconventionnelle d’échelonnement selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner in solidum Madame [W] [P] et Madame [K] [C] aux entiers dépens.

Il convient de condamner in solidum Madame [W] [P] et Madame [K] [C] à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [W] [P] et Madame [K] [C] à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 2.864,60 euros au titre des loyers et charges impayés et des dégradations locatives, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.563 euros à compter du 7 août 2024 pour la locataire et du 16 août 2024 pour la caution et à compter de l’assignation pour le surplus, soit le 17 octobre 2024 pour la locataire et le 21 octobre 2024 pour la caution ;

OCTROYE à Madame [W] [P] et Madame [K] [C] des délais de paiement, et les AUTORISE à se libérer de leur dette en 19 mensualités de 150 euros chacune et une 20eme mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais dus à cette date ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 15 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse :

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [P] et Madame [K] [C] à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [P] et Madame [K] [C] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE