TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/01095 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CY4W5

N° MINUTE : 4

Assignation du :

17 Janvier 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. GEAPY’S

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Salima ROBAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J082

DEFENDERESSE

Société IMMORENTE, représentée par son gérant, la société SOFIDY

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0400

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux, Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 21 Janvier 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous-seing privé en date du 28 mars 1991, M. [K] [I], aux droits duquel vient désormais la société civile de placements immobiliers Immorente a consenti à la SAS Geapy’s un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12], ayant pour activité celle de « domiciliation d’entreprise et toutes activités de bureaux », pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 1991 pour se terminer le 31 mars 2000, moyennant un loyer annuel en principal de 36 000 francs (soit 5488 euros), hors taxes et hors charges.

Par acte sous-seing privé du 5 juin 2013, la société Immorente a donné à bail en renouvellement à la société Geapy’s ces mêmes locaux, pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 1er janvier 2013 pour se terminer le 31 décembre 2021, et moyennant un loyer annuel en principal de 13 228,72 euros, hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 novembre 2021, la société Geapy’s a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer de renouvellement calculé par application de la règle du plafonnement à l’indice des loyers commerciaux en vertu de l’article L. 145-34 du code de commerce.

Par courrier électronique du 29 juin 2022, le bailleur a indiqué conditionner le renouvellement dudit bail à la fixation du nouveau loyer à la somme de 23000 euros, hors taxe et hors charges ainsi qu’à la prise en charge par le preneur de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de l’assurance PNO.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 15 novembre 2022, la société Geapy’s a sollicité la fixation du loyer en renouvellement au 1er janvier 2022 à la somme en principal de 13 589 euros et subsidiairement la désignation d’un expert judiciaire aux fins de voir évaluer la valeur locative.

Aucun accord n’ayant pu être conclu entre les parties, par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2023, la société Geapy’s a assigné la société Immorente devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins, à titre principal, de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022, sur le fondement de l’article L 145-33 du code de commerce à 13.617,11/an HT et HC.

Par jugement rendu le 12 septembre 2023 auquel il convient de se référer, le juge des loyers commerciaux a, notamment, constaté le principe du renouvellement du bail liant la société Geapy’s à la société Immorente à compter du 1er janvier 2022, ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [L] aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 au regard des dispositions des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 30 septembre 2024. Il estime la valeur locative de renouvellement au 1er janvier 2022 à la somme en principal de 19800 euros/an HT HC.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 novembre 2024, la société Geapy’s demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer sur le fondement de l’article R 145-11 pris en application de l’article L 145-36 du code de commerce, la valeur de renouvellement du loyer dans une fourchette comprise entre 14.450 euros HT et HC par an et 14.869 euros HT et HC par an à compter du 1er janvier 2022, pour un bail renouvelé aux clauses et conditions antérieures, en rappelant que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire,

— débouter la société Immorente de tous ses moyens fins et conclusions, visant à voir fixer le loyer sur la base d’un prix unitaire de 700 euros/ m2p,

— déclarer irrecevable, pour autant que de besoin, le remboursement, par ses soins de la taxe des ordures ménagères et de l’assurance propriétaire non occupants, ces charges n’étant pas inscrites au bail et étant écartées par la loi Pinel comme charges applicables au preneur,

— condamner la bailleresse aux entiers dépens incluant les frais d’expertise, dont la charge ne doit pas rester à la preneuse et les frais extrajudiciaires de notification,

— condamner la bailleresse à payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 janvier 2025, la société Immorente demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 19.800 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022, avec “intérêts de droit, à compter de l’échéance des loyers dus”,

— débouter la SAS Geapy’s de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la SAS Geapy’s de toutes demandes plus amples ou contraires,

— ordonner le partage par moitié entre les parties des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 janvier 2025 puis mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le prix du bail renouvelé

Selon les articles L 145-36 et R 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence au prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, il résulte du jugement du 12 septembre 2023 que le principe du renouvellement du bail au 1er janvier 2022 est acquis.

Les deux parties s’accordent pour reconnaître que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères de l’article R 145-11 du code de commerce s’agissant de locaux à usage de bureaux selon la clause de destination du bail.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux loués sont situés [Adresse 2], dans le nord du [Localité 3], dans le tronçon central de la [Adresse 17], entre le croisement avec les [Adresse 19] et [Adresse 7]. L’expert relève que la [Adresse 17] est largement bordée par des immeubles en pierre de taille, à usage d’habitation en étages et commercial au rez-de-chaussée et qu’il s’agit d’une rue active commercialement, comprenant en ordre quasiment continu, de nombreux commerces de proximité et de services, fréquentés par une clientèle de quartier, mais aussi des cafés-restaurants, également fréquentés par les touristes.

Le stationnement automobile bilatéral est autorisé dans la [Adresse 17], mais est payant et difficile ; en revanche, les locaux expertisés profitent d’une très bonne desserte par les transports en commun, à savoir :

* Station de métro « [8] » (ligne 10) située à moins de 150 mètres ;

* Station de métro « [9] » (lignes 7 et 10) située à 220 mètres environ ; * La gare « [10]) située à 880 mètres environ ;

* Plusieurs lignes de biu (n° 47, 63, 75, 86, 87, 89, N15 et N22) dont les arrêts sont à moins de 350 mètres, et un arrêt de bus « Cardinal Lemoine » (lignes n° 47, N15 et N22) à 50 mètres des locaux sous expertise.

L’expert conclut que les locaux sont situés dans un quartier animé, sur un axe passant, très bien desservi par les transports en commun, proche de la [Adresse 18] et de nombreux sites touristiques ; qu’il s’agit d’une situation favorable pour une activité de domiciliation d’entreprises (avec un effet d’adresse) au sein d’un quartier résidentiel habité par une clientèle active et à bon pouvoir d’achat et comptant quelques bureaux.

L’expert indique que les locaux dépendent d’un immeuble de belle facture, très probablement édifié à la fin du 19ème siècle, à usage commercial et d’habitation, élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée, 4 étages droits, d’un 5ème étage en retrait avec balcon filant et d’un 6ème étage en combles. La façade, en pierre de taille, ouvragée et de belle facture architecturale, apparaît en bon état de ravalement.

Les locaux loués correspondent au deuxième commerce à droite de l’entrée commune de l’immeuble et bénéficient d’un linéaire de façade d’environ 2,85 mètres sur la rue, composé d’une porte vitrée à simple battant et d’une vitrine, à droite de l’accès ; l’ensemble est surmonté d’une marquise en toile au nom de l’ensemble et l’accès est en contre-haut d’une marche de la chaussée.

Les locaux se développent sur trois niveaux :

Rez-de-chaussée :

Un local commercial de configuration régulière et développé dans le sens de la profondeur qui est aménagé en espace d’accueil avec un bureau principal et un bureau secondaire. Les aménagements sont courants (moquette au sol, murs peints, faux-plafonds en dalles minérales et éclairage encastré, absence de climatisation, chauffage électrique, système de vidéo surveillance), le tout en bon état d’entretien.

Ce niveau bénéficie d’une belle hauteur sous faux-plafond (2,80 mètres environ) et abrite l’escalier en bois en direction du 1er étage.

Au fond et en contre-haut d’une marche, une pièce annexe est présente, aménagée en espace de pause avec petit espace kitchenette ; depuis cette pièce, un accès à la courette de l’immeuble est possible. L’expert relève que des infiltrations d’eau sur un des murs ont été signalées.

1er étage

Accessible par l’escalier intérieur en bois précité (largeur 0,70 m), ce niveau se compose d’une simple pièce de configuration régulière, aménagée en bureau et équipée d’une fenêtre sur l’arrière de l’immeuble. Les aménagements sont identiques à ceux du rez-de-chaussée (plancher bois recouvert de moquette, murs peints, faux-plafond en dalles minérales avec éclairage encastré, convecteurs électrique, cheminée ancienne avec glace en imposte, fenêtre en simple vitrage en bois), le tout en bon état d’entretien. La hauteur sous faux-plafond est de 2,36 mètres environ.

Sous-sol

Le locataire dispose d’une cave individuelle, accessible uniquement par les parties communes de l’immeuble, portant le numéro 2. La cave est saine, cimentée au sol, murs en pierre et sécurisée par une porte en bois

La surface utile retenue par l’expert est de 43,28 m² (30,25 m² pour le rez-de-chaussée, 10,80 m² pour l’étage et 2,23 m2 pour la cave en sous sol), ce qui n’est pas contesté par les parties.

Aux termes de son rapport, l’expert retient une surface pondérée de 28,30 m2p, qui n’est également plus discutée par les parties, lesquelles restent en désaccord sur la valeur locative unitaire.

Pour estimer celle-ci, l’expert judiciaire retient :

— six références de locations de bureaux avec versement d’un capital, concernant des locaux situés [Adresse 18] et [Adresse 17], conclues entre 2014 et 2016 avec des prix se situant dans une fourchette allant de 324 euros à 766 euros du m² pour les loyers purs et de 570 euros à 1 119 euros du m2 pour les loyers décapitalisés,

— sept référence de locations de bureaux concernant des locaux situés [Adresse 17], [Adresse 18] et [Adresse 16], conclues entre 2017 et 2021 avec des prix se situant dans une fourchette allant de 419 euros à 1140 euros du m2,

— quatre références concernant des renouvellements amiables entre 2014 et 2017 pour des locaux situés [Adresse 17] et [Adresse 14], avec des prix se situant dans une fourchette allant de 410 euros à 592 euros du m2,

— deux références de renouvellements judiciaires pour des locaux situés [Adresse 15] et [Adresse 18], pour des baux renouvelés en 2013 et 2019 et faisant état de loyers de 550 euros du m2 et 650 euros du m2.

Dans le cadre de la réalisation de ses opérations d’expertise, l’expert a également sollicité et obtenu du bailleur la communication des baux commerciaux des autres commerces dépendant del’immeuble abritant les locaux sous expertise, au [Adresse 2], ainsi que les plans de l’immeuble réalisés par le cabinet de géomètre Geo Vision.

Ont ainsi été communiqués :

— un bail commercial consenti à la société Les Sales Voleurs, en date du 8 septembre 2023, portant sur les lots 1 (boutique), 5 (deux pièces au 1er étage) et 37 (cave en sous-sol), dont la destination est celle de « vente de textiles, d’habillement, de bijoux et de chaussures » ; le loyer annuel est de 28.000 euros HT/HC, soit au regard d’une surface pondérée de 31,95 m2p, un ratio locatif de 876 €/m2p/an HT/HC.

Cependant et à juste titre, l’expert indique que cette référence n’est donnée qu’à titre indicatif en raison de sa date d’effet postérieure à la date d’évaluation.

— un avenant de renouvellement daté du 23 avril 2019 conclu entre la société Immorente et la société AB Coiffure, portant sur le lot n°3 à rez-de-chaussée, pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2019 et une destination autorisée de « toutes prestations de coiffure mixte et de barbier. L’achat vente en gros, demi-gros et au détail de tous produits se rapportant à l’activité » ; le loyer annuel est de 9.000 euros HT/HC, soit au regard d’une surface pondérée de 18,65 m2p, un ratio locatif de 483 €/m2p/an HT/HC.

— un renouvellement de bail commercial conclu le 16 décembre 2010 avec la société Yel récréation portant sur le lot n°2 au rez-de-chaussée, consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019, date depuis laquelle il se poursuit en tacite prolongation ; le loyer est de 5.450 euros/an HT/HC, soit au regard d’une surface pondérée de 19,55 m2p, un ratio locatif de 279 €/m2p/an HT/HC.

Sur la base de ces références, l’expert a retenu une valeur locative unitaire de base de 700 euros/m2p en retenant la bonne situation géographique au sein d’un quartier résidentiel, touristique et comptant quelques bureaux, un environnement bien desservi par les transports en commun, des locaux fonctionnels malgré la superficie réduite mais aussi l’absence de sanitaire individuel, un linéaire de façade réduit (< 3 mètres) et des locaux en contre-haut d’une marche depuis la rue.

Cette valeur unitaire de 700 euros/m2p recueille l’aval de la bailleresse.

La société Geapy’s en revanche conclut à une valeur unitaire se situant entre 500 euros/m2p (valeur retenue par Mme [M], expert amiable consultée par ses soins) et 514,50 euros/m2p (synthèse avec les nouvelles références de l’expertise judiciaire).

Elle fait valoir en substance :

— que l’expert judiciaire n’a pas tenu compte des éléments défavorables propres aux locaux (absence de wc privatifs, linéaire de vitrine réduit, locaux non accessibles PMR, escalier intérieur en échelle de meunier pour monter au ler, locaux faiblement éclairés),

— que le prix unitaire de 700 €/m2p n’apparaît pas en adéquation avec l’analyse du marché locatif opérée par l’expert lequel a analysé à tort des références concernant des locaux situés [Adresse 18], beaucoup plus attractive que la [Adresse 17], a fait état de références trop anciennes et s’est référé à titre principal à un bail à effet du 6 avril 2017 portant sur des locaux situés [Adresse 4] qui ne sont pas comparables aux locaux en cause et présentent des caractéristiques beaucoup plus favorables et pour lesquels un congé a été donné à l’issue de la première période triennale en raison du montant excessif du loyer.

— que la qualité de la situation, comme la bonne desserte par les transports en commun, est à relativiser le fonds bénéficiant d’une clientèle constituée d’entrepreneurs et de professionnels qui ne demeurent pas dans le 5ème arrondissement.

Sur ces points, il convient de relever que l’adresse est un élément majeur pour l’exercice de l’activité de domiciliation et que l’expert a pris en compte les caractéristiques défavorables des locaux pour procéder à son estimation.

S’agissant des références, il est incontestable que les loyers les plus élevés se situent le long de la [Adresse 18] ; pour autant, ces références ne sont pas à écarter d’emblée mais devront être retraitées à la baisse, compte tenu de la moindre commercialité de la [Adresse 17], tout en gardant dans le même temps à l’esprit la structure particulière de la clientèle du fonds en litige.

De même seront écartées les références portant sur les baux les plus anciens (2013,2014 et 2015) et la référence du fonds “Les Sales Voleurs”, qui concerne un bail conclu postérieurement au bail renouvelé en litige.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, au regard de l’analyse des références produites, de la qualité de l’emplacement pour l’activité, des caractéristiques du local, un prix unitaire de 630 euros du m2p sera retenu.

Aucune des parties ne sollicite de majoration ou de minoration de la valeur locative brute ;

Le prix du bail renouvelé le 1er janvier 2022 sera donc fixé à la somme arrondie de 17 800 euros par an en principal (630 euros x 28,30 m2p).

Sur les autres demandes

Il convient de rappeler qu’en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version applicable à la cause, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du premier mémoire en demande de la bailleresse valant mise en demeure, soit le 7 décembre 2022, puis au fur et à mesure des échéances échues.

La procédure ayant été nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens en ce compris les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens, les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme de 17 800 euros (dix sept mille huit cents euros) en principal par an, hors taxes et charges, à compter du 1er janvier 2022, le montant du loyer du bail renouvelé entre la société civile de placements immobiliers Immorente et la SAS Geapy’s portant sur les locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 7 décembre 2022 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les frais d’expertise,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 27 Mars 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. GUILLARME