TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01256 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YUEE

N° de Minute : 25/00053

ORDONNANCE DE REFERE

NOMMANT EXPERT

DU : 07 Avril 2025

[N] [L]

[G] [C]

C/

E.P.I.C. L.M. H.

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [N] [L], demeurant [Adresse 5]

Aide juridictionnelle totale en date du 20 mai 2024

M. [G] [C], demeurant [Adresse 5]

Aide juridictionnelle totale en date du 20 mai 2024

représentés par M^e Ance KIOUNGOU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

E.P.I.C. L.M. H., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [M] [H], munie d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Février 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1256/24 -Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 août 2019, avec prise d’effet au 6 septembre 2019, l’Office public de l’habitat de la métropole européenne de [Localité 8] a donné à bail à Madame [N] [L] et Monsieur [G] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], à [Localité 10], outre un garage, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 498,66 euros ainsi que d’une provision sur charges récupérables de 27,63 euros.

Les parties ont amiablement dressé un état des lieux d’entrée le 6 septembre 2019.

Se prévalant de divers désordres dans leur logement, les locataires ont saisi la commission départementale de conciliation du Nord le 15 février 2023. La commission a rendu son avis le 14 juin 2023.

Les locataires ont également mandaté un commissaire de justice qui a dressé un procès – verbal de constat le 8 mars 2024.

Madame [N] [L] et Monsieur [G] [C] ont, par exploit d’huissier du 30 juillet 2024, fait assigner l’Office public de l’habitat de la métropole européenne de Lille devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, à l’audience du 14 octobre 2024 aux fins de voir, sur le fondement de l’article 145 et 834 du code de procédure civile, ordonner une expertise judiciaire du logement.

A cette audience, les parties ont comparu. Le renvoi de l’affaire a été ordonnée à leur demande aux audiences des 18 novembre 2024 et 3 février 2025, date à laquelle elle a été utilement retenue, pour se mettre en état.

A l’audience du 3 février 2025, les locataires ont comparu représentés par leur conseil.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience, auxquelles ils se réfèrent, ils ont réitéré leur demande introductive d’instance et, en outre, sollicité le rejet des prétentions adverses.

A l’appui de leur demande d’expertise, ils exposent avoir pris à bail un logement nécessitant de nombreux travaux de remise en état et être entrés dans les lieux, en urgence, sans attendre leur exécution.

En dépit de leurs alertes et mises en demeure, ils soutiennent que le logement reste grevé de divers désordres : baie vitrée, chauffage, fuite dans le garage, infiltrations d’air ayant occasionné de la condensation et de la moisissure.

Ils ajoutent que leur bailleur n’a pas exécuté l’avis de la commission départementale de conciliation et, notamment, les calendriers suggérés pour remédier aux désordres.

Ils qualifient ces désordres de manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent et requièrent une expertise afin de déterminer leurs causes, de déterminer et chiffrer les travaux de remise en état et d’évaluer leurs préjudices.

En réponse à la fin de non-recevoir, ils font valoir que la persistance des désordres exclut toute prescription.

L’Office public de l’habitat de la métropole européenne de [Localité 8] a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il demande de :

à titre liminaire,déclarer l’ensemble de leurs demandes irrecevables car prescrites,à titre principal,débouter les locataires de leurs demandes en ce compris celles formulées sur le fondement des articles 145 et 834 du code de procédure civile,à titre reconventionnel,condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 122 du code de procédure civile, il soutient que la demande d’expertise est prescrite s’agissant des désordres relatifs à la fuite d’eau dans le garage, à l’insuffisance du chauffage, à la non-conformité des portes et au dysfonctionnement de l’évacuation des eaux usées dans les sanitaires et l’évier de la cuisine. En effet, il expose que les locataires prétendent en pâtir « depuis presque trois ans », suivant avis de la commission de conciliation, mais n’ont agi en justice que par acte d’huissier du 30 juillet 2024.

A défaut, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, il conteste toute urgence dans la mesure où les désordres allégués sont connus des locataires depuis la prise à bail. En outre, il estime que l’expertise se heurte à une contestation sérieuse, les manquements allégués étant contestés.

Sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, il dénie tout motif légitime à leur demande d’expertise considérant, d’une part, la faible valeur probatoire des pièces qu’ils ont versé aux débats et, d’autre part, la preuve de travaux réalisés dans le logement. Enfin, elle souligne l’absence de litige à venir, toute action étant manifestement prescrite.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 7 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir :

La fin de non – recevoir, moyen de défense au sens du titre V du code de procédure civile, est sans objet à défaut d’action dérivant du contrat de bail, au sens de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduite par les locataires. En effet, les locataires n’ont agi en référé que pour obtenir une expertise judiciaire.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Il est acquis que cet article est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Par ailleurs, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Si les parties ont qualifié l’état d’usure du logement de « normal » à l’entrée dans les lieux, elles ont, néanmoins, convenu de la dégradation de ou des éléments suivants :

les menuiseries dans la chambre n°1, la chambre n°2, la chambre n°3, la cuisine, le dégagement et le séjour,l’absence de douilles ainsi que la dégradation d’éléments de l’installation électrique (prises électriques),d’éléments des installations de plomberies dans la cuisine, la salle de bain et la sanitaire,des murs et plafonds dans la cuisine, le dégagement et la salle de bain,de la baie vitrée du séjour.

D’ailleurs, le bailleur ne conteste pas que le logement requerrait des travaux de remise en état à la restitution des lieux par le précédent locataire et la prise à bail par les demandeurs.

Devant la commission de conciliation, le bailleur a allégué d’interventions de remise en état :

sur les menuiseries en 2019,sur la vitre en 2019,sur les ouvrants et les plinthes dans les chambres et le couloir début 2020,sur la porte d’entrée,sur la VMC fin 2021,sur la fuite dans le garage fin 2020, début 2021.

Il a également soutenu avoir vérifié la chaudière et les radiateurs et ne pas avoir constaté de dysfonctionnement fin 2021.

LMH justifie d’interventions sur le chauffage, la fuite d’eau dans le garage, les portes et l’évacuation des sanitaires.

En dépit de ces interventions, les locataires ont, devant la commission, fait état de la mauvaise exécution des travaux sur les menuiseries et, plus particulièrement, la porte d’entrée avec des infiltrations d’air et les fenêtres des chambres avec de la condensation et des tâches de moisissures à proximité. Ils ont également mis en cause la puissance des radiateurs et rapporté des infiltrations d’eau dans le garage.

Ils versent aux débats pour attester de la crédibilité des désordres allégués et de leur actualité d’un rapport de recherche de fuite de juin 2023 et d’un procès – verbal de constat du 8 mars 2024.

Dans le rapport, l’entreprise ADS constate, effectivement, une infiltration d’eau et de l’humidité dans le garage, au niveau du plafond situé juste en dessous de la salle de bain. Si elle observe de l’humidité sous la baignoire, elle ne la juge pas anormale. Toutefois, elle préconise la poursuite des investigations de recherche de fuite sur les canalisations d’alimentation en eau et d’évacuation des eaux usées et d’étanchéité de la toiture du garage.

Dans le procès – verbal, Me [P] [K], commissaire de justice, constate le mauvais ajustement de la porte d’entrée, telle que remplacée par le bailleur, mais également de la porte fenêtre du séjour avec des « courants d’air froid perceptibles », des traces d’humidité à proximité des fenêtres des chambres, une « odeur d’humidité », des traces d’humidité et des auréoles dans la salle de bain. Il constate aussi une température intérieure de 16,9°, des radiateurs d’allures anciennes et vétustes et la présence de deux chauffages d’appoint. Enfin, il observe, comme l’entreprise ADS près d’un an auparavant, des traces d’humidité dans le garage.

Il ressort de ces éléments que les locataires démontrent l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire des désordres plausibles dans leur logement, présentant un lien avec un litige futur avec leur bailleur quant au respect de ses obligations issues de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ce litige n’est ni purement hypothétique ni manifestement voué à l’échec, notamment par l’effet de la prescription, dans la mesure où les locataires étayent leurs allégations par des observations et constats de moins de trois ans avant la saisine de la juridiction.

Enfin, la mesure d’instruction confiée à un technicien est utile pour établir les faits dont pourrait dépendre le litige envisagé.

En conséquence, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :

Les dépens seront réservés.

L’Office public de l’habitat de la métropole européenne de [Localité 8] sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS la fin de non – recevoir soulevée par l’Office public de l’habitat de la métropole européenne de [Localité 8] sans objet,

ORDONNONS une expertise et désignons Monsieur [O] [B], en qualité d’expert, situé [Adresse 7] ([Courriel 9],) avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

Se rendre sur les lieux loués par Madame [N] [L] et Monsieur [G] [C] situés [Adresse 4], lot n°004212, à [Localité 10] après y avoir convoqué les parties ;

déterminer la surface habitable du logement ;

décrire les éventuelles dégradations et désordres affectant le logement ;

déterminer l’origine et les causes des désordres (mauvaise isolation à l’air, défaut d’étanchéité, manque d’aération, mauvais état d’entretien du logement, des parties communes ou toute autre cause…) ainsi que leurs dates d’apparition ;

préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

indiquer les mesures à mettre en œuvre afin de faire cesser ces dégradations et les travaux permettant une remise en état des lieux ;

donner des éléments permettant d’imputer ces travaux éventuels au bailleur, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ou aux locataires, et en chiffrer le cas échéant le coût ;

donner la valeur locative du bien en l’état des désordres qui l’affecteraient ;

donner tous éléments de nature à permettre l’appréciation de l’éventuel préjudice de jouissance subi par les locataires et, le cas échéant, de tout autre préjudice, quel qu’en soit sa nature, subi par eux ;

enfin, fournir à la juridiction compétente tout élément de fait de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues ;

DISONS que pour l’exercice de sa mission l’expert pourra se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre les parties ainsi que tous sachants ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport dans lequel il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement des opérations conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISPENSONS Madame [N] [L] ET Monsieur [G] [C], bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale, de ces frais d’expertise ;

DISONS que la rémunération de l’expert sera avancée par le trésor public conformément à l’article 116 du décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020 ;

DISONS que l=expert fera connaître au tribunal judiciaire et aux parties, dès la première réunion d=expertise, le coût prévisible de ses débours et honoraires ;

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois à compter de la notification de la présente ordonnance à l’expert sauf prorogation de délai dûment sollicitée ;

DISONS qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge au fond, une fois le rapport définitif de l’expert judiciaire déposé ;

REJETONS la demande de l’Office public de l’habitat de la métropole européenne de [Localité 8] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS le sort des dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE