Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Mars 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [O] [H], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [T]

51 rue du Breil

3ème étage – Logement 94

44100 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 janvier 2025

date des débats : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/04111 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPYY

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [Y] [T]+ préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2021, la société Nantes Métropole Habitat a donné à bail à Madame [T] [Y] et Monsieur [Z] [C] [J], un logement situé 51 rue du Breil à NANTES (44100), pour un loyer mensuel de 482,55 €, charges comprises, avec indexation.

En date du 6 mai 2022, Monsieur [Z] [C] [J] a donné congé du logement – restant co-solidaire jusqu’au 19 mai 2023.

Depuis août 2023, des loyers restent impayés, de sorte que, par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, la société Nantes Métropole Habitat a fait signifier à Madame [T] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 27 septembre 2023, la société Nantes Métropole Habitat a saisi la Mutualité Sociale Agricole, organisme gérant les prestations sociales de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, la société Nantes Métropole Habitat a assigné Madame [T] [Y], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

ordonner l’expulsion de Madame [T] [Y] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi,

autoriser le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et le transfert au garde-meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

condamner Madame [T] [Y], au paiement des sommes suivantes:

— la somme de 1777,59 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 391,53 euros augmentée des charges locatives en cours à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 2 septembre 2024 à la préfecture.

A l’audience du 30 janvier 2025, la société Nantes Métropole Habitat, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1994,07 euros arrêtée selon décompte du 28 janvier 2025. Elle précise ne pas avoir de nouvelles de la locataire, qui ne paye à ce jour que le loyer courant.

Madame [T] [Y], régulièrement assignée à étude, ne comparait, et n’est pas représentée à l’audience.

Le juge a invité la demanderesse à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Madame [T] [Y].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [T] [Y], assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 septembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Mutuelle Sociale Agricole par la société Nantes Métropole Habitat le 27 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [T] [Y] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1224,12 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 7 octobre 2021 à compter du 16 janvier 2024.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [T] [Y] ne s’est pas présentée devant le tribunal et le rapport social n’a pu être réalisé en son absence, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressée.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 octobre 2021, du commandement de payer délivré le 15 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 28 janvier 2025, que la société Nantes Métropole Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 1994,07 euros arrêtée selon décompte du 28 janvier 2025.

La créance étant justifiée pour un montant 1994,07 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [T] [Y] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1777,59 euros, et à compter de la signification du jugement sur le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 janvier 2024, Madame [T] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer en cours augmenté des charges locatives qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet pour le mois de janvier 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 novembre 2023, de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société Nantes Métropole Habitat fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société Nantes Métropole Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 octobre 2021 entre la société Nantes Métropole Habitat d’une part, et Madame [T] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés 51 rue du Breil à NANTES (44100),sont réunies à la date du 16 janvier 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [T] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [Y] à payer à la société Nantes Métropole Habitat la somme de 1994,07 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 janvier 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1777,59 euros et à compter de la signification du jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Madame [T] [Y] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’échéance de janvier 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [T] [Y] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE