TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/06504 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XL2S

N° de Minute : BX25/00120

JUGEMENT

DU : 06 Février 2025

S.A. VILOGIA

C/

[N] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [X] [P], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [O], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Novembre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 18 octobre 2022, S.A. VILOGIA a donné en location à Monsieur [N] [O] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 9].

Un état des lieux contradictoire d’entrée a été signé le 18 octobre 2022.

Le 23 février 2023, S.A. VILOGIA a fait signifier à Monsieur [N] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 5 juillet 2023, S.A. VILOGIA a fait assigner Monsieur [N] [O], pour l’audience du vingt cinq Janvier deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 9] pour défaut de paiement de loyers ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [O] ;

— le condamner au paiement :

— de la somme de 3059,48 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [N] [O] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, S.A. VILOGIA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 2780,35 euros, selon décompte arrêté au 14 novembre 2024. Le bailleur indique s’opposer à des délais de paiement mais subsidiairement il accepte des mensualités de 95 euros sur 36 mois.

Monsieur [N] [O] a sollicité des délais de paiement, proposant de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 50 euros, outre le loyer courant.

Il est expressément fait référence aux conclusions de Monsieur [O] visées le 18 avril 2024 et à la note et les pièces de S.A. VILOGIA communiquées en cours de délibéré le 26 avril 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024 puis prorogée au 17 octobre 2024.

Dans le cadre de la Réouverture des Débats, la S.A. VILOGIA indique que le sol de la salle de bains va être refait dans le cadre de la réhabilitation courant 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 Février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 février 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 7 juillet 2023 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 23 avril 2023.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [O] :

Suivant l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

En application des articles 1719, 1720 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans la version applicable à la date de souscription du bail, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

Le bailleur est également tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et l’entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose encore que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement :

— qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses acès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiserues extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— dont la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Suivant l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [O] fait valoir que le logement présente depuis son entrée dans les lieux un certain nombre de désordres ; que le bailleur avait reçu une demande de travaux par l’intermédiaire de Monsieur [Z] [Y].

Il reconnait que la S.A. VILOGIA a effectué récemment un certain nombre de travaux mais que les désordres restent d’actualité.

Il demande de condamner la S.A VILOGIA à effectuer les travaux suivants et sous astreinte de 50 euros par jour de retard :

— rebouchage du trou dans le mur des sanitaires,

— détalonnage des portes de la salle de bains et des WC,

— réparation de la fuite sur les canalisations de la salle de bains,

— reprise des enduits dans la salle de bains,

— remplacement de la robinetterie de la salle de bains,

— remplacement du revêtement de sol de la salle de bains,

— reprise du carrelage de la salle de bains,

— réparation de la porte de la chambre 1, et reprise des peintures,

— reprise des enduits dans la chambre 2,

— mise en oeuvre de tous moyens permettant de remédier à l’humidité présente dans la chambre 2,

— réparation de l’ascenseur des parties communes.

Il demande également de fixer le loyer à 200 euros à compter de la signification du jugement et jusqu’à ce que les travaux soient terminés ; ainsi qu’une somme de 1000 euros à titre de Dommages et Intérêts, et la compensation des créances respectives des parties.

La S.A. VILOGIA expose que le 10 janvier 2024 l'[Localité 5] a enjoint le Service Logement de la Ville de [Localité 8] à programmer une enquête sur place pour vérifier la conformité du logement de Monsieur [O] au regard des dispositions du Règlement Sanitaire Départemental (RSD) au titre de ses pouvoirs de police générale en matière de salubrité publique ; que le Service du Logement de la Ville de [Localité 10] répondu le 16 janvier 2024, et qu’il résulte de son mail que la S.A. VILOGIA n’a pas manqué à ses obligations ; qu’enfin ce service ne relève pas d’indécence ni d’infraction au Règlement Sanitaire Départemental.

Concernant le mail de Monsieur [Y], la S.A. VILOGIA fait valoir qu’il n’est pas établi qu’elle ait reçu ce mail.

Elle fait observer que Monsieur [Y] est un tiers à la procédure et ne précise pas sa qualité à agir.

Enfin elle fait observer que le témoignage de Monsieur [Y] doit être considéré avec la plus grande précaution en raison du conflit d’intérêt dans la mesure où un litige l’oppose à la S.A. VILOGIA devant la Cour de Cassation.

Il convient d’observer qu’aucune contestation au titre des charges n’est formulée par le locataire.

En l’espèce Monsieur [O] ne produit à l’appui de ses demandes que des photographies non localisées et sans vue d’ensemble ainsi qu’une attestation de Monsieur [Y] dont la qualité à agir n’est pas précisée, et qui serait opposé à la S.A. VILOGIA dans le cadre d’un autre litige.

En tout état de cause son témoignage est en contradiction avec les constatations du Service Logement de la Ville de [Localité 8] en date du 16 janvier 2024, missionné par l'[Localité 5] à cet effet.

Il résulte de ces constatations que :

— seul le plafond de la cuisine est dégradé (peinture qui s’écaille). Un bon de commande avait déjà été fait par le chargé de clientèle de la S.A. VILOGIA mais suite à l’absence de Monsieur [O] la prestation n’a pas pu être faite.

Lors de la visite, le chargé de clientèle a été contacté. Il précisait qu’il a refait un bon de commande (le 11 janvier 2024) pour la réfection du plafond de la cuisine.

Il est noté que le bâtiment va être réhabitité cette année, les visites techniques vont commencer ce trimestre, avec réfection de toutes les pièces (humides et sèches).

Le Service Logement de la Ville de [Localité 8] conclut qu’il n’y a pas d’indécence ni d’infraction au RSD (Règlement Sanitaire Départemental) dans ce logement, et signale que le logement n’est pas très bien entretenu et très encombré.

La S.A. VILOGIA justifie par la production de factures du 29 février 2024, qu’elle a entrepris de refaire le plafond de la cuisine mais aussi du séjour pour le confort de Monsieur [O].

Il convient également d’observer que lors de l’état des lieux d’entrée, l’ensemble du logment était dans un état bon ou dans un état moyen sauf les sols souples de la salle de bain, qui étaient en mauvais état : commentaire « réparation ».

La S.A. VILOGIA indique que les sols souples de la salle de bain vont être refaits courant 2025 dans le cadre de la réhabilitation.

Il convient donc de la condamner en tant que de besoin à refaire les sols souples de la salle de bain dans le cadre de la réhabilitation devant intervenir dans le cadre de la réhabilitation en 2025.

En état, il n’y a pas lieu de fixer d’astreinte ni de réduire le montant du loyer.

En revanche, le rempalcement du sol de la salle de bain était prévu dès l’entrée dans les lieux, il y a lieu de condamner la S.A. VILOGIA à payer à Monsieur [O] une somme de 1000 euros pour son préjudice de jouissance et d’ordonner la compensation entre la dette locative et le montant de ces dommages et intérêts.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 14 novembre 2024, à la somme de 2780,35 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Monsieur [N] [O] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA la somme de 2780,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Monsieur [N] [O] sollicite des délais de paiement et offre de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 50 euros, outre le loyer courant.

Au regard de la situation financière de Monsieur [N] [O], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 78 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation :

Dans l’hypothèse où Monsieur [N] [O] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant le locataire, devenu occupant sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 623,70 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [N] [O], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. VILOGIA recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2022 entre S.A. VILOGIA et Monsieur [N] [O] concernant l’immeuble situé à [Adresse 9], sont réunies à la date du 23 avril 2023 ;

Condamne Monsieur [N] [O] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA, la somme de 2780,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Monsieur [N] [O] à payer sa dette, en principal par mensualités de 78 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 22 de chaque mois et pour la première fois le 22 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d’avoir quitté les lieux dont il s’agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Monsieur [N] [O] ou tout occupant de son chef pourra être expulsé, et ce, si besoin est, avec le concours de la [Localité 6] Publique ;

Condamne Monsieur [N] [O], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel il sera resté dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 623,70 euros ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Condamne la S.A. VILOGIA en tant que de besoin à refaire les sols souples de la salle de bain courant 2025 dans le cadre de la réhabilitation ;

Condamne la S.A. VILOGIA à payer à Monsieur [O] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Ordonne la compensation entre la dette locative et le montant de ces dommages et intérêts ;

Déboute Monsieur [O] du surplus de ses demandes ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [N] [O] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé le 06 Février 2025 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT