TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/11650 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y35G

N° de Minute : 25/1047

JUGEMENT

DU : 23 Octobre 2025

S.A. [Adresse 13]

C/

[D] [X]

[M] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. MAISON & CITES – SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Charles-Antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [X], demeurant [Adresse 4]

Mme [M] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juillet 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 19 décembre 2017, la SA MAISONS & CITES a donné à bail à [M] [S] et [D] [X] un logement et un garage sis [Adresse 9] à [Adresse 14] [Localité 1], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 520,19 euros hors charges, pour une durée d’un an renouvelable.

Réunie en sa séance du 13 septembre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de [M] [X] née [S] et a orienté son dossier vers des mesures imposées.

Les mesures imposées par la commission de surendettement, constituées par le report à 24 mois de l’exigibilité des créances déclarées par [M] [X] née [S] – dont 707,23 euros au titre de la dette locative contractée envers la SA MAISONS & CITES – sont entrées en application le 2 mai 2024, date à laquelle elles sont devenues définitives en l’absence de contestation.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 6 mai 2024, la SA MAISONS & CITES a mis [M] [S] en demeure de lui payer la somme de 544,40 euros dans un délai de quinze jours, sous peine de caducité de son dossier de surendettement.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la SA MAISONS & CITES a fait signifier à [M] [S] et [D] [X] un commandement de payer la somme principale de 1.377,44 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers et charges, par voie électronique avec avis de réception du 21 juin 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice le 14 octobre 2024, la SA MAISONS & CITES a fait assigner [M] [S] et [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ou à défaut et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

Ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Autoriser le cas échéant la requérante a à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de [M] [S] et [D] [X] ;

Condamner solidairement [M] [S] et [D] [X] à lui payer :

— la somme de 1.395,13 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts légaux à compter du jugement;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de l’assignation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 150 à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Rappeler l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 15 octobre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 juillet 2025, lors de laquelle le juge a donné lecture de l’enquête sociale et du courrier adressé par [M] [S], aux termes duquel cette dernière sollicitait l’autorisation de s’acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant, expliquant ne bénéficier d’aucune aide sociale en dépit d’un emploi à temps plein.

La SA MAISONS & CITES a comparu représentée par son conseil.

Elle s’en est rapportés aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 10 juillet 2025, à la somme de 1.224,62 euros. Elle ne s’est pas opposée à la demande de délais présentée par la locataire.

Convoquée par renvoi contradictoire à l’issue de l’audience du 12 juin 2024, [M] [S] n’a pas comparu.

Cité à comparaître par acte de commissaire de justice délivré à tiers présent au domicile, [D] [X] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et les demandes en paiement :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La SA MAISONS & CITES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA MAISONS & CITES justifie avoir notifié au préfet du Nord le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 – applicable à l’espèce au regard de la date à laquelle le bail avait été renouvelé pour la dernière fois lorsque le commandement de payer a été délivré – dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1.377,44 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges a été signifié aux locataires le 20 juin 2024. Les locataires avaient donc jusqu’au 1er août 2024 pour payer ces sommes.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 1er août 2024.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Néanmoins, par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la SA MAISONS & CITES fait ressortir une dette d’un montant de 1.224,62 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 non comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte au titre des « frais de poursuite », lesquels seront étudiés au titre des dépens.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 844,16 euros.

[M] [S] et [D] [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

La solidarité entre les co-locataires est expressément prévue à l’article 13 du contrat de location. S’il est constant que [D] [X] ne réside plus dans le logement, il ne démontre pas avoir notifié son préavis à la bailleresse. Rien ne permet non plus de conclure à la transcription d’un jugement de divorce en marge des registres de l’état civil. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Il convient par conséquent de condamner solidairement [M] [S] et [D] [X] à payer à la SA MAISONS & CITES la somme de 844,16 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

«  V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l’espèce, [M] [S] et [D] [X] propose de verser la somme de 50 euros par mois en remboursement de la dette locative.

La SA MAISONS & CITES donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de l’accord des parties, [M] [S] et [D] [X] seront autorisés à s’acquitter de leur dette en 16 mensualités de 50 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de [M] [S] et [D] [X] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA MAISONS & CITES pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. [M] [S] et [D] [X] seront alors tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la SA MAISONS & CITES ne démontre ni la mauvaise foi de [M] [S] et [D] [X], ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

[M] [S] et [D] [X], qui succombent au principal, supporteront in solidum la charge des dépens.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la SA MAISONS & CITES au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA MAISONS & CITES recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA MAISONS & CITES et [M] [S] et [D] [X] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 15] sont réunies à la date du 1er août 2024 ;

CONDAMNE solidairement [M] [S] et [D] [X] à payer à la SA MAISONS & CITES la somme 844,16 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE [M] [S] et [D] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 50 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— dit qu’à défaut pour [M] [S] et [D] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 9] à [Localité 15] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA MAISONS & CITES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— condamne en tant que de besoin [M] [S] et [D] [X] à payer à la SA MAISONS & CITES à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges ;

— rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

— rappelle que [M] [S] et [D] [X] pourront saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 8]

DEBOUTE la SA MAISONS & CITES de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [M] [S] et [D] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12] par mise à disposition au greffe, le 23 octobre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,