TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.A.S. LOG’J

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Kenneth FELIHO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01048 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65SA

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Kenneth FELIHO, avocat au barreau d’UNION EUROPEENNE,

DÉFENDERESSE

S.A.S. LOG’J, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 27 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01048 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65SA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2014, Madame [Z] [X] a mandaté la SAS LOG’J pour la gestion locative de son bien immobilier situé au [Adresse 2]. Un bail a été signé le 25 janvier 2022 entre le mandataire et Monsieur [K] [D] pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer de 499 euros outre 55 euros de provision sur charges.

Puis, Madame [Z] [X] ayant souscrit dans le cadre du mandat une assurance pour pallier les impayés de loyers auprès de l’assureur VERLINGUE, elle a sollicité le paiement du cumul d’impayés de Monsieur [K] [D] mais l’assureur a refusé par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 août 2024, en raison d’incohérences dans le dossier de solvabilité de Monsieur [K] [D] empêchant d’apprécier la réalité de sa capacité locative.

Le 29 août 2024, Madame [Z] [X] a mis en demeure la SAS LOG’J d’avoir à lui payer les impayés de Monsieur [K] [D] au motif que le mandataire ne s’est pas vérifié l’authenticité et la véracité des pièces fournies par Monsieur [K] [D] dans son dossier de candidature à la location du bien.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, Madame [Z] [X] a fait assigner la SAS LOG’J devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Sa condamnation au paiement de 6658,65 euros, correspondant aux impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation de Monsieur [K] [D],Sa condamnation à lui verser 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 février 2025 puis a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 7 avril suivant pour communication du mandat de gestion et de toute autre pièce utile.

A l’audience du 7 avril 2025, Madame [Z] [X], représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance et à l’actualisation de sa créance à la somme de 10551,04 euros effectuée oralement à l’audience du 7 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SAS LOG’J n’a pas été représentée ni n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande indemnitaire

L’agent immobilier, dans sa mission d’administrateur de bien, est tenu contractuellement à l’égard de son mandant d’une obligation de conseil et de diligences à l’occasion des opérations réalisées par son entremise. En l’absence de dispositions spécifiques de la loi du 2 janvier 1970 n°70-9 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, la responsabilité civile de l’agence immobilière suit les règles du droit commun de la responsabilité contractuelle (article 1147 du code civil devenu article 1231-1) et du mandat (articles 1991 et 1992 du code civil).

La charge de la preuve d’une faute de l’agence immobilière incombe au mandant, étant rappelé toutefois qu’il appartient au mandataire de rendre compte de sa gestion en application de l’article 1993 du code civil.

Il est admis que l’agent immobilier négociateur d’une opération locative est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un mandat à titre onéreux de gestion locative n° G/242 a été signé le 2 juillet 2014, comportant notamment la recherche de locataires (article 2.1) et la souscription éventuelle d’une assurance loyers impayés (article 2.2). Une telle assurance a été souscrite dans la situation d’espèce auprès de l’assureur VERLINGUE, selon police n°16580047998. Or, après que Madame [Z] [X] ait sollicité son bénéfice, l’assureur a refusé le 7 août 2024 de procéder à un quelconque paiement en raison « d’incohérences touchant le dossier de solvabilité », à savoir : l’avis d’imposition de Monsieur [K] [D] mentionne une part fiscale et qu’il n’est pas imposable alors qu’il a déclaré dans son dossier de candidature être marié et percevoir 24000 euros de revenus annuels ; les bulletins de salaires communiqués font référence à une cotisation ASSEDIC et à une part salariale de la cotisation chômage alors que l’ASSEDIC a été dissoute en 2008 et que la part salariale a été supprimée en 2018 et le cumul annuels du net imposable sont erronés sur les bulletins de salaire. Dès lors, plusieurs éléments objectifs sont de nature à remettre en cause l’authenticité des pièces financières produites par Monsieur [K] [D] au moment de candidater pour devenir locataire du bien de Madame [Z] [X], sans que la SAS LOG’J ne les ait relevés. Suite à ces négligences, Madame [Z] [X] s’est retrouvée privée du bénéfice de l’assurance « risques locatifs » souscrite.

Non représentée à l’audience, la SAS LOG’J n’apporte par définition aucune explication ni pièce de nature à renverser la présomption de faute ayant un lien de causalité avec le préjudice invoqué par Madame [Z] [X]. Sa responsabilité sera donc engagée.

Néanmoins, sur le montant du préjudice, il ressort du décompte versé à l’audience du 7 février 2025 que l’impayé par Monsieur [K] [D] de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à 10551,04 euros, échéance de janvier 2025 incluse. Or, malgré une réouverture des débats visant expressément la « communication de toute pièce utile », Madame [Z] [X] n’a pas produit la police d’assurance qui aurait, seule, permis d’apprécier l’étendue de la couverture de l’assureur quant aux risques locatifs (montant de la franchise éventuelle, nombre éventuel d’échéances prises en charge, extension ou pas de la prise en charge aux charges et indemnités d’occupation, etc) et donc le montant réel de son préjudice financier, ceci alors qu’il est expressément mentionné dans son courrier du 29 août 2024 qu’elle a été en contact direct avec l’assureur. Il n’est pas indiqué non plus dans les écritures de Madame [Z] [X], si une action en expulsion contre le locataire et en paiement de son arriéré locatif aurait ou non été engagée et serait en cours d’exécution.

En conséquence, faute d’apporter la preuve suffisante du montant réel de son préjudice financier, la demande indemnitaire de Madame [Z] [X] sera rejetée en l’état.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante sur le principe de sa responsabilité, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande indemnitaire de Madame [Z] [X], faute d’apporter la preuve du montant de son préjudice ;

CONDAMNE la SAS LOG’J à verser à Madame [Z] [X] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SAS LOG’J aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation du 17 janvier 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.