TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/04544 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YJI4

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

M. [N] [I]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Sophie POTIER, avocat au barreau de LILLE

La S.E.L.A.R.L. ALPHAVET

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Sophie POTIER, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

Mme [D] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

M. [L] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Adrien CAREL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la cloture différée au 31.01.2025.

A l’audience publique du 05 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 juillet 2025 et prorogé au 08 Septembre 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Le 11 mai 2022, M. [N] [I], docteur vétérinaire, gérant de la SELARL Alphavet, et représentant d’une SCI en cours de création, a offert d’acheter un immeuble à usage mixte situé au [Adresse 1] à [Localité 9] au prix de 330.000 euros outre la clientèle vétérinaire au prix de 40.000 euros.

Cette offre a été acceptée par M. [L] [Y], docteur vétérinaire.

Par courrier du 31 août 2012, M. [N] [I] a mis en demeure M. [L] [Y] de saisir son notaire pour la signature d’un compromis de vente puis de la vente.

La vente ne s’est pas faite.

Suivant exploit délivré le 13 décembre 2022, M. [N] [I] et la SELARL Alphavet ont fait assigner M. [L] [Y] et Mme [D] [T], notaire, devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de vente forcée.

L’affaire a été radiée le 21 février 2024 puis réinscrite au rôle le 24 avril 2024.

Le 17 septembre 2024, M. [N] [I] et de la SELARL Alphavet ont saisi le juge de la mise en état d’un incident de communication de pièce sous astreinte dont ils se sont finalement désistés le 14 novembre 2024.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 17 décembre 2024 pour M. [N] [I] et la SELARL Alphavet, le 30 janvier 2025 pour M. [L] [Y] et le 22 mars 2023 pour Mme [D] [T].

La clôture des débats est intervenue le 31 janvier 2025, et l’affaire fixée à l’audience du 5 mai 2025.

* * * *

Aux termes de leurs dernières écritures, M. [N] [I] et la SELARL Alphavet demandent au tribunal de :

Vu les articles 1221, 1583, 1998 et 1240 du code civil,

condamner M. [L] [Y], à titre personnel, au paiement d’une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner M. [L] [Y] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,condamner M. [L] [Y] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, M. [L] [Y] demande au tribunal de :

Vu les articles 1113 et suivants du code civil,

Vu l’article 1583 du code civil,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

A titre liminaire :

juger irrecevable l’action de M. [N] [I] et la SELARL Alphavet pour défaut de qualité et d’intérêt à agir à son encontre,

A défaut, au fond :

débouter M. [N] [I] et la SELARL Alphavet de l’intégralité de leurs demandes,

En tout état de cause :

condamner solidairement M. [N] [I] et la SELARL Alphavet à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, Mme [D] [T] demande au tribunal de :

statuer ce que de droit sur les prétentions de M. [N] [I] et de la SELARL Alphavet, condamner la partie succombant à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la partie succombant aux entiers frais et dépens de l’instance.

Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y convient de relever qu’aucune demande n’est formée par M. [N] [I] et la SELARL Alphavet à l’encontre du notaire, Mme [D] [T], la demande initiale de vente forcée ayant finalement été abandonnée.

Sur la fin de non recevoir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

M. [L] [Y] soulève une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de M. [N] [I] et la SELARL Alphavet.

En application du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, comme en l’espèce, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non recevoir en application de l’article 789 du code de procédure civile. Ainsi, les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Le tribunal relève que M. [L] [Y] n’a pas saisi le juge de la mise en état d’un incident. La fin de non recevoir qu’il invoque n’est pas survenue et n’a pas été révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état de sorte qu’il est irrecevable à la soulever devant le tribunal.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1583 du code civil, “elle [la vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé”.

En l’espèce, les parties discutent de la qualification juridique de l’offre d’achat du 11 mai 2022.

Pour M. [N] [I] et la SELARL Alphavet, compte tenu de l’accord sur la chose et le prix, il s’agit d’une vente.

Pour M. [L] [Y], il s’agit seulement d’une invitation à entrer en pourparlers.

Elle est ainsi rédigée :

« Nous soussigné, Monsieur [I] [N], vétérinaire, né le 29/05/1978 à [Localité 10] (Maroc), représentant légal d’une SCI en cours de création, nous nous engageons à acheter l’immeuble à usage mixte situé au [Adresse 1] à [Localité 9], parcelle cadastrée : A[Cadastre 7] de 227 m2. Le bien se compose d’un local commercial de 130 m2 environ au RDC, de deux studios de 18 m2 environ au 1er étage, d’un T1 de 30 m2 environ, d’une cave et d’un jardin, au prix de 330 mille euros auxquels s’ajoute 40 mille euros, valeur de la clientèle vétérinaire.

L’acte authentique devra intervenir dès la création de la SCI et la jouissance des lieux nous sera acquise le jour de la signature de l’acte de vente.

Fait à [Localité 8] le 11 mai 2002 ».

Elle est signée par M. [N] [I], avec le tampon de sa société, la SELARL Alphavet, précédée de la mention « bon pour proposition au prix de 330 mille euros + 40 mille euros de clientèle ».

Elle est également signée par M. [L] [Y], avec son tampon professionnel, précédée de la mention « bon pour accord au prix de 330 mille euros + 40 mille euros de clientèle ».

Le tribunal relève que cette offre d’achat indique, de manière très précise, le bien immobilier objet de l’offre et la clientèle vétérinaire ainsi que le prix de chacun d’eux.

L’acceptation par M. [L] [Y] est sans équivoque.

Les parties ont seulement prévu la réitération par acte authentique à compter de la création de la SCI par M. [N] [I], cette réitération étant indispensable en cas de vente d’un immeuble.

La référence à la nécessité de création d’une SCI ne permet pas de considérer qu’il s’agissait seulement de pourparlers mais s’analyse en réalité comme une clause de substitution par laquelle les parties ont prévu que M. [N] [I] pourrait se substituer la SCI pour l’acquisition.

Les échanges de SMS entre les parties, qui sont postérieurs à la signature de cette offre, démontrent, sans aucune contestation possible, que M. [L] [Y] était enchanté à l’idée de céder sa clientèle à M. [N] [I].

Il est exact que M. [L] [Y] n’était pas personnellement propriétaire de l’immeuble puisqu’il appartenait à la SCI Cometimmo dont il était le co-gérant avec son ex-épouse. Toutefois, rien ne permet de considérer qu’il en aurait informé M. [N] [I] préalablement à la signature de l’offre d’achat. En effet, ce n’est que dans les échanges de SMS postérieurs qu’il évoque l’existence de la SCI.

Force est de constater qu’au jour de la signature de l’offre d’achat, il s’est présenté comme le propriétaire tant de l’immeuble que de la clientèle, ce qu’il ne conteste d’ailleurs pas pour cette dernière. A aucun moment, il n’a fait état de difficultés s’agissant de sa capacité à accepter la vente.

Dès lors, par son comportement, M. [L] [Y] a fait croire à M. [N] [I] que la vente était parfaite, ce qui en réalité n’était pas le cas puisqu’il n’était pas propriétaire de l’immeuble.

Ce faisant, il a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. [N] [I] et de sa SELARL.

Celui-ci réclame, avec sa SELARL, l’indemnisation d’une perte de chance de s’installer comme vétérinaire dans l’immeuble auparavant occupé par M. [L] [Y] et de reprendre sa clientèle ainsi que l’indemnisation d’un préjudice moral. Il chiffre son préjudice à 100.000 euros.

Ainsi qu’il a été dit, les échanges de SMS entre les parties postérieurement à la signature de l’offre d’achat montrent qu’il existait un fort intuitu personae entre eux, M. [L] [Y] se réjouissant de la reprise de sa clientèle vétérinaire par son jeune confrère.

Ces échanges montrent également que M. [N] [I] s’est investi immédiatement dans ce projet. Il a fait venir des professionnels du réaménagement début juin et a démarché les banques ce qui lui a permis d’obtenir les prêts au nom de la SCI [I] et de la SELARL Alphavet le 6 septembre 2022.

Finalement, le 9 juin, M. [L] [Y] a fait machine arrière arguant de ce qu’il venait de recevoir une offre pour les murs à 430.000 euros et qu’il ne pouvait pas « lâcher » 60.000 euros alors qu’il partait en retraite. Il a alors proposé à M. [N] [I] de voir un autre local qui se trouvait à proximité. Puis, à compter du 10 juin, pour justifier autrement son retour en arrière, il a mis en avant le fait qu’il ne pouvait engager seul la SCI alors que son régime matrimonial n’était pas encore liquidé et que son ex épouse devait dès lors consentir à la vente. Il admettait avoir fait preuve de négligence et reprochait à M. [N] [I] sa précipitation.

Or, ces éléments montrent qu’en réalité, seul M. [L] [Y] s’est engagé trop précipitamment envers M. [N] [I] qui, de son côté, était légitime à poursuivre immédiatement les démarches puisqu’il a cru que la vente était parfaite par suite de l’engagement sans équivoque de M. [L] [Y].

Il a cru à la réalité de cette vente et il est bien évident que les atermoiements de M. [L] [Y] ont mis fin à son projet d’installation de son cabinet vétérinaire dans l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 9], ce qui a nécessairement été source de déception importante.

Il apparaît que l’immeuble a finalement été vendu le 15 juin 2023 au prix de 376.450 euros, sans que M. [L] [Y] n’indique s’il a vendu sa clientèle, ce qui laisse encore un peu plus M. [N] [I] dans l’incompréhension alors qu’il proposait un prix, immeuble et clientèle, de 370.000 euros, de sorte qu’il n’existait pas une différence de 60.000 euros comme l’indiquait à l’époque M. [L] [Y].

Si l’existence du préjudice est établie, il appartient toutefois à M. [N] [I] de justifier sa demande à hauteur de 100.000 euros.

Or, force est de constater qu’il ne produit aucune pièce justificative à l’appui de sa demande permettant notamment d’évaluer la perte de chance d’installation dans cet immeuble plutôt que dans un autre. La SELARL Alphavet indique avoir dû faire l’acquisition d’un fonds pour 200.000 euros et d’un local de moins de 60m2 pour le prix de 210.000 euros, sans en justifier.

Dans ces conditions, le préjudice sera plus justement évalué à la somme de 5.000 euros.

Sur la résistance abusive

M. [N] [I] et la SELARL Alphavet réclament une somme de 10.000 euros pour résistance abusive de M. [L] [Y] sans justifier d’un comportement distinct de celui déjà invoqué au soutien de la demande de dommages et intérêts, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”.

Succombant en l’instance, M. [L] [Y] sera condamné aux dépens.

L’équité commande de le condamner à payer à M. [N] [I] et la SELARL Alphavet la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et à Mme [D] [T] la somme de 2.000 euros au même titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare irrecevable la fin de non recevoir soulevée par M. [L] [Y] devant le tribunal,

Condamne M. [L] [Y] à payer à M. [N] [I] et la SELARL Alphavet la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute M. [N] [I] et la SELARL Alphavet du surplus de leurs demandes indemnitaires,

Condamne M. [L] [Y] aux dépens,

Condamne M. [L] [Y] à payer à M. [N] [I] et la SELARL Alphavet la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] [Y] à payer à Mme [D] [T] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,