TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Février 2025

N° RG 22/05433 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XTL7

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’mmeuble 49 bis et 51 rue du Bois de Boulogne 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

C/

[M] [D], [P] [T] épouse [D]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’mmeuble 49 bis et 51 rue du Bois de Boulogne 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL-C.S.G (Atrium Gestion)

37 rue Louise MICHEL

92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par M^e Aurore FRANCELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0422

DEFENDEURS

Monsieur [M] [D]

13 rue des Anciennes Granges

78860 SAINT-NOM-LA-BRETECHE

représenté par M^e Christian NZALOUSSOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0361

Madame [P] [T] épouse [D]

13 rue des Anciennes Granges

78860 SAINT-NOM-LA-BRETECHE

représentée par M^e Christian NZALOUSSOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0361

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 49 bis et 51 rue du Bois de Boulogne à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de Monsieur [M] [D] et Madame [K] [T] épouse [D] (ci-après les époux [D]) dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société SYNDIC AVENIR, les ont fait assigner devant ce tribunal par exploit du 16 juin 2022.

Aux termes des conclusions d’actualisation de ses demandes notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 49 bis et 51 rue du Bois de Boulogne – 92200 NEUILLY SUR SEINE, en son action ;

LE DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [D] et Madame [K] [T] épouse [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 49 bis et 51 rue du Bois de Boulogne – 92200 NEUILLY SUR SEINE les sommes suivantes :

—  11.275,29 € sur la période du 2 octobre 2018 au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

—  240 € au titre des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

—  2.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DECLARER que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [D] et Madame [K] [T] épouse [D] aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de Maître Aurore FRANCELLE.

Les époux [D] assignés par acte remis en l’étude du commissaire de justice qui indique leur avoir respectivement adressé la lettre prévue à l’article 658 ont constitué avocat. Néanmoins, le tribunal relève que Maître [H] [L] n’a pas communiqué de conclusions en défense.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « déclarer bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11.275,29 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte des époux [D] pour la période du 26 octobre 2018 au 1er janvier 2024,

— les appels de fonds adressés aux défendeurs,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 1er avril 2019, 27 février 2020, 17 mars 2021, 14 février 2022, 23 juin 2022, 5 juillet 2023, et les attestations de non-recours afférentes aux trois dernières réunions.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que les époux [D] sont propriétaires des lots n°53 et 82 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 1er avril 2019, 27 février 2020, 17 mars 2021, 14 février 2022, 23 juin 2022, 5 juillet 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2024.

Après analyse des procès-verbaux d’assemblée générale, il n’apparaît aucune résolution ayant permis aux copropriétaires d’approuver les comptes de l’exercice clos 2023 ou le budget prévisionnel pour l’année 2023. La résolution n°07 de l’assemblée générale du 5 juillet 2023 énonce que le budget prévisionnel de l’année 2023 a été voté lors de la précédente assemblée du 23 juin 2022 or, il ne figure pas de telle résolution dans le procès-verbal de ladite réunion.

Par conséquent, il convient de déduire du montant total réclamé par le syndicat des copropriétaires l’ensemble des charges demandées pour l’année 2023, correspondant à un montant de 5.398,27 euros.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 5.877,02 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période 2 octobre 2018 au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus mais à l’exclusion des appels de fonds au titre des charges de l’année 2023.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Dès lors, les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision.

En conséquence, les époux [D] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.877,02 euros au titre des charges dues pour la période pour la période 2 octobre 2018 au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus, à l’exclusion des appels de fonds au titre des charges de l’année 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 240 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte des époux [D] pour la période du 26 octobre 2018 au 1er janvier 2024,

— une lettre de mise en demeure d’avocat du 9 novembre 2020 tendant à recouvrer la somme de 47.981,79 euros et la facture afférente,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des frais de la lettre de mise en demeure d’avocat du 9 novembre 2020, dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi aux défendeurs n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile.

En conséquence, débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 240 euros sur le compte des époux [D].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante des époux [D] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi des défendeurs est d’autant plus caractérisée qu’ils ont déjà été condamnés par le tribunal de grande instance de Nanterre en date des 25 mars 2016 et 2 avril 2019 au titre des charges arrêtées respectivement au 4 février 2016 et 1er octobre 2018.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts, que les époux [D] seront condamnés à lui verser.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les époux [D] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

Sur les demandes accessoires

Les époux [D], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Aurore FRANCELLE dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les époux [D] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [K] [T] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 49 bis et 51 rue du Bois de Boulogne à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) représenté par son syndic :

— la somme de 5.877,02 euros au titre des charges dues pour la période pour la période 2 octobre 2018 au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus, à l’exclusion des appels de fonds au titre des charges de l’année 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (240 euros) doivent être recréditées sur le compte Monsieur [M] [D] et Madame [K] [T] épouse [D],

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [K] [T] épouse [D] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Aurore FRANCELLE dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT