Du 02 février 2024

5AB

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 23/01301 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YBRE

[Y] [C]

C/

[M] [T]

— Expéditions délivrées à Avocats

— FE délivrée à SELARL RACINE BORDEAUX

Le 02/02/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [C]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e MONTAMAT Jean de la SELARL RACINE BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [M] [T]

née le 28 Septembre 1989 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mamadou demba M’BAYE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion en date du 29 Juin 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2015, à effet du 1er novembre 2015, Monsieur [Y] [C] a donné à bail à Monsieur [X] [H] et Monsieur [Z] [S] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse.

Un premier avenant au contrat de location en date du 4 janvier 2017, constatait le congé délivré par Monsieur [X] [H] le 21 décembre 2016 auquel succédait Monsieur [B] [N], devenant ainsi colocataire de Monsieur [Z] [S].

Un second avenant au contrat de location en date du 15 novembre 2021, constatait le congé délivré par Monsieur [Z] [S] le 21 mai 2021 auquel succédait Madame [M] [T], devenant ainsi colocataire de Monsieur [B] [N].

Par courrier ultérieur, Monsieur [B] [N] délivrait congé du bail du 16 novembre 2015, laissant ainsi Madame [M] [T] seule titulaire du bail.

Par acte d’huissier de justice du 22 février 2022, Monsieur [Y] [C] a fait délivrer à la locataire un premier commandement de payer la somme de 1652,50 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative.

Par acte d’huissier de justice du 13 octobre 2022, Monsieur [Y] [C] a fait délivrer à la locataire un deuxième commandement de payer la somme de 1169,06 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte d’huissier de justice du 2 mai 2023, Monsieur [Y] [C] a fait délivrer à la locataire un troisième commandement de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte d’huissier du 29 juin 2023, Monsieur [Y] [C] a assigné Madame [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 8 septembre 2023 aux fins de voir :

oConstater le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail prenant effet au 15 novembre 2021 entre les parties, pour défaut d’avoir à justifier d’une assurance,

oConstater la résiliation du contrat de location à la date du 2 juin 2023 pour défaut d’avoir à justifier de l’assurance obligatoire,

oCondamner Madame [M] [T], et en tant que de besoin tous occupants des lieux de son chef, à la libération effective des lieux qu’elle occupe sans droit ni titre,

oOrdonner à défaut de libération effective, l’expulsion de Madame [T], ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

oCondamner Madame [M] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à sa libération effective des lieux,

oDéclarer et juger qu’en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles 1433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

oCondamner Madame [M] [T] au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’assignation, droit de plaidoirie, coût des commandements de payer et frais de signification de la décision à intervenir.

Suite à l’audience du 8 septembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 24 novembre 2023 afin que le demandeur justifie de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département, conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

A l’audience du 24 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 29 décembre 2023.

Lors de l’audience du 29 décembre 2023, Monsieur [Y] [C], représenté par son conseil confirme les termes de sa demande initiale en ce que la demande de constat de résiliation du bail n’est fondée que sur le défaut d’assurance couvrant les risques locatifs et dont la partie défenderesse n’a pas justifié. Il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions pour l’exposé complet des prétentions et des moyens du demandeur.

En défense, Madame [M] [T], représentée par son conseil, justifie à l’audience de la souscription à une assurance couvrant les risques locatifs par la remise d’une attestation en date du 10 juillet 2023 et couvrant la période du 10 juillet 2023 au 1er juillet 2024, dont elle estime que le juge peut considérer qu’elle est à jour de son assurance, pour en conclure au débouté des prétentions adverses.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 2 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, prévoient l’obligation pour le bailleur de notifier l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant la date de l’audience du 8 septembre 2023.

Or, si cette disposition est applicable aux situations dans lesquelles le défendeur est défaillant dans ses obligations de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou de non-versement du dépôt de garantie, la demande de constat de résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance n’est pas soumise à une telle notification auprès du représentant de l’Etat dans le département.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par Monsieur [Y] [C] à Madame [M] [T].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

La souscription d’un contrat d’assurance garantissant son habitation est une obligation essentielle du locataire afin d’assurer la sécurité des personnes et des biens. À cet égard, le législateur a souligné l’importance de cette obligation en autorisant le bailleur à faire constater la résiliation de plein droit du bail à défaut de respect de cette prescription.

Monsieur [Y] [C] a ainsi réclamé à Madame [M] [T] l’attestation d’assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours en lui délivrant un commandement de produire l’assurance par acte d’huissier en date du 2 mai 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

Si Madame [M] [T] produit au jour de l’audience une attestation justifiant de la souscription à une assurance couvrant les risques locatifs, il ressort toutefois des débats qu’elle n’était pas assurée au jour du commandement et qu’elle n’a pas souscrit d’assurance dans le mois qui a suivi.

Madame [M] [T] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 2 mai 2023, justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 3 juin 2023, en application de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 3 juin 2023.

Dès lors, Madame [M] [T] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 3 juin 2023, ce qui constitue pour Monsieur [Y] [C] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [M] [T] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [M] [T].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [M] [T] à verser à Monsieur [Y] [C] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 3 juin 2023 ;

CONDAMNONS Madame [M] [T] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [M] [T] à payer à Monsieur [Y] [C], l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [M] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNONS Madame [M] [T] à payer à Monsieur [Y] [C] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT