TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 25/01501 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZHIF

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2025

S.A. [Adresse 5]

C/

[C] [O]

[H] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 JUIN 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. D’HLM VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mr [E], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEURS

M. [C] [O], demeurant [Adresse 3]

Mme [H] [L], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Juin 2025

Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM VILOGIA est propriétaire de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte sous seing privé en date du 01.09.2012, la SA d’HLM VILOGIA a conclu un bail à usage d’habitation portant sur cet immeuble, avec Monsieur [C] [O] et Madame [H] [L] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 427,73 € outre 22,78 € de charges récupérables.

Plusieurs loyers étant restés impayés, un commandement de payer visant les clauses résolutoires a été délivré à Monsieur [C] [O] et Madame [H] [L] le 20.10.2024.

Par acte de commissaire de justice du 28.01.2025, la SA d’HLM VILOGIA a fait assigner Monsieur [C] [O] et Madame [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing.

A l’appui de son action, la partie demanderesse invoquait notamment la délivrance aux preneurs du commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées dans le contrat de bail.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la société bailleresse sollicitait donc la constatation de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion immédiate de Monsieur [C] [O] et Madame [H] [L] du local d’habitation avec si besoin le concours de la force publique, ainsi que leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

—  922,62 € représentant l’arriéré de loyers et de charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme visée et de l’assignation pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges assorties des augmentations légales, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 04.04.2025, le juge des contentieux de la protection demande aux parties si une procédure de surendettement est actuellement en cours d’instruction, ou en cours d’exécution.

La SA d’HLM VILOGIA actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 935,89€ représentant l’arriéré locatif arrêté au 04.04.2025. Pour le surplus, elle maintient ses prétentions et son argumentation dans les termes de son assignation. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 25 € en sus du loyer courant.

En défense, Monsieur [C] [O] et Madame [H] [L], comparaissent et sollicitent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 25 €.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 04.06.2025.

MOTIVATION

I. Sur la recevabilité de l’action

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent pas faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux article L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En application du III de cet article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de cette résiliation lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative est, à peine d’irrecevabilité de la demande, notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semianes avant l’audience, afin qu’il saisisse en tant que de besoin les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée six semaines avant l’audience à Monsieur le Préfet du Nord, ainsi qu’il en est justifié par la production aux débats de l’accusé de réception de la transmission électronique en date du 30.01.2025.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur a saisi l’organisme payeur des aides publiques au logement en vue du maintien du versement des aides le 24.10.2024, et que la situation d’arriéré locatif a persisté depuis ce signalement. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est donc réputée constituée conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 précitées.

L’action de la SA d’HLM VILOGIA est donc recevable.

II. Sur les demandes

A – Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges impayés

En vertu de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la loi.

La preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamé dans l’assignation est rapportée par la production aux débats du contrat de bail d’habitation, du commandement de payer et du décompte détaillé des sommes dues arrêté au 04.04.2025.

L’existence et le montant de cette dette ne sont pas contestables.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [I] [N] au paiement de la somme de 935,89 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04.04.2025.

En application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, il y a lieu de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

B- Sur la demande d’expulsion et les délais de paiement

En application de l’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement resté sans effet.

Ce commandement a été délivré par acte d’huissier en date du 25.10.2024, et il résulte du décompte des sommes dues que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 25.12.2024.

Toutefois, le juge peut, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder même d’office des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette.

La SA d’HLM VILOGIA ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 25 € par mois.

Il y a donc lieu d’accorder à la partie défenderesse un échelonnement de sa dette selon les modalités indiquées au dispositif.

Il convient de rappeler que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire demeurent suspendus et seront considérés comme non avenus, si l’échéancier est respecté ainsi que le paiement régulier du loyer courant.

En revanche, le non respect des délais alloués entraînera l’engagement de la procédure d’expulsion du local d’habitation ainsi que le paiement par la partie défenderesse d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges s’élevant à la somme actuelle de 530,32€ à compter du 25.12.2024 et jusqu’à leur départ effectif.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

III. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [K] et Madame [I] [N], parties qui succombent au litige, seront condamnés aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Néanmoins, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la SA d’HLM VILOGIA de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [H] [L] à payer à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 935,89 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04.04.2025 avec intérêts au taux légal à compter du 28.01.2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation en date du 01.09.2012 à compter du 25.12.2024;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation et,

ACCORDE à Monsieur [C] [O] et Madame [H] [L] un délai de 36 mois à condition qu’un versement mensuel de 25 € soit effectué en plus du loyer courant, au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée de la totalité du solde ;

PRÉCISE qu’en cas de respect des obligations susvisées, la clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en cas de non versement à son échéance d’une de ces mensualités ou d’une échéance courante de loyer et/ou de provisions sur charges, la clause de résiliation reprendra immédiatement ses effets, et que l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

DIT que dans ce cas, Monsieur [C] [O] et Madame [H] [L] seront tenus de quitter le local d’habitation, et de le rendre libre de tous occupants de leur chef deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

A défaut, ORDONNE l’expulsion des locaux précités de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [I] [N] dans l’hypothèse où la résiliation du bail serait définitivement acquise, à payer à la SA d’HLM VILOGIA une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, s’élevant actuellement à la somme de 530,32€ à compter du 25.12.2024 date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [O] et Madame [H] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA d’HLM VILOGIA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection