TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06926 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YP3W

N° de Minute : L 25/00430

JUGEMENT

DU : 21 Juillet 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[N] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mai 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé et à effet du 20 juin 2022, la S.C.I. Milocrespel a donné à bail à M. [N] [Y] un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 420 euros et une provision sur charges de 30 euros.

La Société par action simplifiée unipersonnelle (ci-après S.A.S.U) Action Logement Services, s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place pour l’accès aux garanties locatives, selon contrat signé avec la S.C.I. Milocrespel le 18 mai 2022.

Par courrier du 26 octobre 2023, la SASU Action Logement Services a informé le locataire de la mise en jeu par la bailleresse de la garantie Visale dans le cadre des loyers impayés pour les mois d’août, septembre et octobre 2023 pour un montant total de 1.350 euros.

Par exploit du 27 novembre 2023, la SASU Action Logement Services a fait signifier à M. [N] [Y] un commandement de payer la somme de 1 800 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayés de loyers par voie électronique avec avis de réception du 29 novembre 2023.

Par décision du 7 août 2024, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré la demande de surendettement de M. [N] [Y] recevable.

Par exploit du 17 juin 2024, la SASU Action Logement Services a fait assigner M. [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille auquel elle demande de :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

Ordonner l’expulsion de M. [N] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

1.267,90 euros, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 27 novembre 2023 ;

une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

Cette assignation a été notifié à la Préfecture du Nord par voie électronique le 19 juin 2024.

Appelée à l’audience du 13 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 12 mai 2025 lors de laquelle la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 2510,33 euros au 5 mai 2025. Elle indique que les loyers de mars et avril 2025 ont été payés. Le conseil de la société Action Logement Services déclare ne pas avoir mandat pour accepter la demande de délais.

M. [N] [Y] comparaît en personne. Il indique qu’il bénéficie de mesures imposées par la commission de surendettement depuis le 28 février 2025. Il demande des délais de paiement conformément aux mesures de désendettement arrêtées par la commission et propose de solder le surplus de la dette par mensualités de 101,72 euros, correspondant au montant retenu par la commission. Il indique souhaiter rester dans le logement et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais.

Il expose qu’il travaille dans la restauration en CDI moyennant un salaire mensuel de 1 600 euros et que sa période d’essai est terminée et qu’il perçoit 1.600 euros par mois.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action de la Société Action Logement :

L’article 1346 du code civil prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 ajoute que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Outre, la possibilité pour la caution d’agir en paiement des sommes acquittées par elle, le cautionnement dans son article 8.1 prévoit qu’elle peut agir en résiliation de bail et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Selon quittances subrogatives aux débats, la SASU Action Logement Services est au total subrogée dans les droits de la S.C.I. Milocrespel contre le locataire à hauteur de 2.510,33 euros au titre des termes d’août 2023 à novembre 2023, juin 2024, septembre 2024 à janvier 2025 par la SASU Action Logement Services.

Celle-ci a par conséquent qualité pour engager à l’encontre du locataire une action en résiliation du bail afin d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, la SASU Action Logement Services justifie avoir notifié le 19 juin 2024, soit six semaines au moins avant la première audience, au préfet du Nord l’assignation.

Son action en résiliation de bail et en paiement est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

M. [N] [Y] a pris à bail à compter du 20 juin 2022 un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], appartenant à la S.C.I. Milocrespel.

La SASU Action Logement Services s’est portée caution des engagements de M. [N] [Y] dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place pour l’accès aux garanties locatives, selon contrat signé avec la S.C.I. Milocrespel le 18 mai 2022.

M. [N] [Y] ayant cessé de régler régulièrement les loyers, la S.C.I. Milocrespel a mis en œuvre l’engagement de caution et la SASU Action Logement Services a payé les loyers et charges impayés pour les termes d’août 2023 à novembre 2023, juin 2024, septembre 2024 à janvier 2025.

Le bail stipule, en son paragraphe 8, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et le 27 novembre 2023, la SASU Action Logement Services a fait signifier à M. [N] [Y] un commandement de payer la somme de 1.800 euros visant ladite clause résolutoire.

M. [N] [Y] ne justifie pas s’être acquitté de l’intégralité de sa dette dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 29 janvier 2024.

Sur les sommes dues :

Comme précédemment indiqué, l’article 2306 du Code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SASU Action logement services sollicite le paiement de la somme de 2.510,33 euros correspondant aux termes des mois d’août 2023 à novembre 2023, juin 2024, septembre 2024 à janvier 2025, réglés aux bailleurs en qualité de caution de M. [N] [Y]. Elle justifie être subrogée dans les droits de la S.C.I. Milocrespel à hauteur de cette somme par production des quittances subrogatives des 7 novembre 2023 et 6 janvier 2025.

Aussi, il y a lieu de condamner M. [N] [Y] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 2.510,33 euros en remboursement des sommes payées au titre du cautionnement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 novembre 2023 pour la somme de 1.800 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24, VI, de la même loi et par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 2° Lorsque (…) la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.»

Selon l’article 24, VII, de la même loi lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la commission de surendettement a imposé des mesures de désendettement en faveur de M. [N] [Y] entrées en application le 28 février 2025, lesquelles prévoient le remboursement de la dette envers la société Action Logement Services d’un montant de 1627,57 euros en seize mensualités de 101,72 euros.

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que M. [N] [Y] a repris le paiement du loyer avant l’audience, les loyers pour la période de mars et avril 2025 ayant été réglés par le locataire. Il apparaît en outre au vu du décompte produit par la société Action Logement Services que les mesures imposées par la commission de surendettement du Nord sont respectées par M. [N] [Y].

Il y a lieu dès lors d’accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités prévues au plan de surendettement, pour une dette locative arrêtée à la somme de 1.627,57 euros, et de l’autoriser à se libérer de sa dette locative, en sus du loyer courant, par 16 mensualités de 101,72 euros. Pour le surplus de la dette, soit 882,76 euros, il convient de lui accorder des délais de paiement sur neuf mois selon les modalités décrites au dispositif du présent jugement.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Il convient en revanche de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [N] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, soit la somme de 450 euros, et justifiera l’expulsion de M. [N] [Y] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

M. [N] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la SASU Action logement services aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 juin 2022 entre la S.C.I. Milocrespel d’une part, et M. [N] [Y] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situé à [Adresse 8], sont réunies à la date du 29 janvier 2024 ;

CONDAMNE M. [N] [Y] à payer à la SASU Action logement services la somme de 2.510,33 euros en remboursement des sommes payées par elle en exécution du cautionnement pour les loyers et charges des mois d’août 2023 à novembre 2023, juin 2024, septembre 2024 à janvier 2025 inclus, somme arrêtée au 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 novembre 2023 pour la somme de 1.800 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [N] [Y] à s’acquitter de cette somme, en vingt-quatre (24) mensualités de 101,72 euros, outre un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer et des charges courants ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée à M. [N] [Y] par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [N] [Y] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— que M. [N] [Y] soit condamné à payer à la SASU Action logement services, sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 450 euros de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE M. [N] [Y] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture du Nord.

Ainsi jugé et prononcé le 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE