TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 23/01665 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W5HI

JUGEMENT DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDEUR :

Mme [D] [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphane CAMPAGNE, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS :

La S.A.R.L. [7], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Patrick DELBAR, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Christopher OHMER avocat plaidant au barreau de LYON

La S.E.L.A.R.L [12], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice président

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Avril 2024.

A l’audience publique du 06 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 Février 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 25 Février 2025 par Leslie JODEAU pour la Présidente empêchée, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Mme [E] [L] et M. [G] [L] ont constitué entre eux une SARL [8] le 18 avril 2018.

Mme [D] [T], propriétaire d’une maison située [Adresse 3] à [Localité 4] a mandaté, le 22 mars 2021, un agent immobilier, la société [10], pour la vendre au prix de 119 000 euros, honoraires de l’agent inclus à hauteur de 9 000 euros.

M. et Mme [L] se sont montrés intéressés et ont, le 10 avril 2021, signé une offre d’achat au prix de 119 000 euros, honoraires inclus valable jusqu’au 17 avril 2021

Mme [T] l’a acceptée en signant au bas de l’offre.

L’agent immobilier a adressé, le 15 avril 2021, à la société [11] [W] [P] [I] Vogel un courriel pour la charger de la rédaction d’une promesse de vente dans les termes suivants :

“ J’ai le plaisir de vous confier la rédaction du compromis du [Adresse 3] à [Localité 4], parcelle 000 IS [Cadastre 5] pour 50 m² au sol.

Maison à usage d’habitation d’environ 80 m² habitable de type F4.

Appartenant à Mme [D] [T] joignable au […] qui en a fait l’acquisition le 26/06/2009 en votre étude […].

La transaction est conclue à hauteur du mandat exclusif [10] numéro 83977 pour un prix de 119 000 € (cent dix-neuf mille euros) honoraires inclus de 9000 € à charge mandant.

L’acquéreur, la SARL [8], représentée par Mme [L] [E] est joignable au […].

Le financement se fera sans conditions suspensives de prêt par un paiement comptant de 119 000 euros. […]”

Le notaire a préparé une promesse de vente sous seing privé entre Mme [T] et la société [8] moyennant le prix principal de 110 000 euros avec la précision que la rémunération de l’agence immobilière [10] d’un montant de 9 000 euros sera à la charge du vendeur.

La promesse a été signée le 23 avril 2021.

Maître Vogel a reçu l’acte réitératif en forme authentique le 20 juillet 2021, moyennant le prix de 110 000 euros, le vendeur supportant la charge du paiement des honoraires de l’agent immobilier à hauteur de 110 000 euros.

Postérieurement à la signature de l’acte authentique, Mme [T] s’est plaint d’une erreur sur le prix qui devait être, selon elle de 110 000 euros net vendeur, outre 9 000 euros pour les honoraires de l’agent qu’elle allait supporter et non pas de 110 000 euros dont 9 000 euros pour les honoraires de l’agent.

Les parties ne sont pas parvenues résoudre amiablement ce différend.

Par actes d’huissier des17 février et 1er mars 2023, Mme [T] a fait assigner les sociétés [9] société [8] et [11] [W] [P] [I] Vogel (ci-après [P] Vogel) devant le tribunal judiciaire de Lille.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2024, Mme [T] demande au tribunal de :

— Juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— Juger que la vente de l’immeuble était parfaite entre la société [8] et elle-même par l’offre ferme de la première et de l’acceptation de la seconde moyennant prix de 119 000 euros ;

— Juger qu’elle reste à percevoir la somme de 9 000 euros ;

— Juger que la socité [12] a commis une faute en commettant une erreur sur le prix de vente de l’immeuble au sein du compromis de vente et de l’acte authentique de vente ;

— Juger qu’il en est résulté un préjudice pour elle constitué par l’absence de perception du prix total de vente convenu entre les parties ;

— Condamner en conséquence in solidum les sociétés [8] et [12], ou l’un à défaut de l’autre, au paiement des sommes de :

—  9 000 euros,

—  3 000 euros en réparation du préjudice subi ;

— Condamner la société [8] au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société [12] au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les sociétés [8] et [12], ou l’un à défaut de l’autre au paiement des entiers frais et dépens de l’instance ;

— Rappeler l’exécution provisoire de droit en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la vente s’est définitivement formée en raison de la rencontre des volontés sur le prix de 119 000 euros et que l’erreur commise par le notaire dans la promesse puis dans l’acte authentique est inopérante de sorte qu’elle a droit au prix convenu.

Elle considère que c’est de mauvaise foi que l’acquéreur refuse de le payer et qu’aucun nouvel accord n’est intervenu au prix global de 110 000 euros.

Elle recherche également la responsabilité du notaire qui a commis une erreur alors qu’il lui avait été demandé de mettre en forme un accord à 119 000 euros et non à 110 000 euros. Elle considère qu’il en résulte pour elle un préjudice égal à 9 000 euros en lien de causalité directe avec la faute du notaire. Répliquant à ce dernier, elle objecte que le notaire est un professionnel assujetti à un devoir de conseil devant l’alerter sur l’existence d’une contradiction tandis qu’elle est profane de sorte qu’il est mal fondé à lui reprocher un manque de vigilance.

Elle fait encore valoir que n’ayant reçu qu’une somme inférieure au prix convenu alors qu’elle vendait pour racheter un autre bien, elle a été contrainte d’accomplir de nombreuses démarches, a subi divers tracas et craint de ne pas pouvoir financer l’autre bien. Elle demande aux défendeurs l’indemnisation de ce préjudice complémentaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 31 janvier 2024, la société [8] demande au tribunal de :

Vu l’article 9 et 202 du code de procédure civile,

Vu l’article 1103, 1114, 1240, 1368 et suivants du code civil,

A titre principal :

— Débouter Mme [T] et la société [12] de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

A titre subsidiaire :

— Condamner la société [12] à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

En tout état de cause :

A titre principal :

— Débouter Mme [T] et la société [12] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Condamner in solidum Mme [T] et la société [12] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner “la même” aux entiers dépens.

Elle conclut principalement au rejet de la demande alors que la volonté des parties n’était pas d’être liées fermement par l’offre de M. et Mme [L] acceptée par Mme [T] car l’accord définitif était subordonné à la conclusion d’un acte sous seing privé ce qui implique que seule la promesse écrite de vente a lié les parties alors qu’elle stipule un prix de 110 000 euros.

Elle note que Mme [T] n’a émis aucune protestation lorsque le notaire lui a adressé le décompte de la vente et le projet d’acte de vente non plus que lorsque l’acte été lu lors du rendez-vous de signature au cours duquel l’acte conforme à la promesse a été signé. Ils ajoutent que l’acte est clair et que le prix est compréhensible pour un non juriste. Elle en déduit que Mme [T] échoue à démontrer qu’un accord sur un prix supérieur à 110 000 a été donné et que des négociations ne seraient pas intervenues postérieurement à l’offre d’achat.

Elle conteste avoir admis l’existence de l’erreur alléguée.

Subsidiairement, si elle devait être condamnée, elle demande la garantie du notaire chargé de rédiger la promesse puis l’acte réitératif et obligé de renseigner les deux parties sur les conséquences de leurs engagements.

Elle considère que les préjudices invoqués résultent de l’erreur du notaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 30 janvier 2024, la société [12] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

Vu les dispositions des articles 1104 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile,

A titre principal :

— Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de Mme [T] et de la société [8], les en débouter ;

— Les condamner solidairement ou l’une à défaut de l’autre à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner solidairement ou l’une à défaut de l’autre aux entiers frais et dépens de l’instance ;

A titre subsidiaire :

— Ecarter l’exécution provisoire ;

— Condamner la société [8] à la relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Mme [T], tant en principal, qu’en frais et accessoires ;

— Condamner la société [8] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société [8] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Le notaire s’en rapporte à la sagesse du tribunal sur la faute invoquée mais conteste le lien de causalité avec le dommage allégué. Il rappelle que ni le vendeur, ni l’acquéreur, ni l’agent immobilier n’ont formulé de réserve sur le prix mentionné dans les actes alors que les parties doivent faire preuve de vigilance. Il ajoute qu’il aurait pu être remédié à la difficulté si l’acquéreur avait été de bonne foi et payé le reliquat de prix.

Quant à la demande de dommages et intérêts complémentaires, il s’y oppose faisant valoir qu’il ne répond pas de l’échec des négociations amiables avec l’acquéreur alors qu’il a proposé la rédaction d’un acte rectificatif. Il ajoute qu’il n’est pas démontré que le préjudice moral allégué serait actuel et certain.

S’il devait être condamné, il demande que l’exécution provisoire soit écartée comme ne se justifiant pas outre qu’elle risquerait de se heurter à des difficultés de recouvrement des condamnation en cas d’infirmation.

Subsidiairement, le notaire réclame la garantie de l’acquéreur alors que c’est lui qui avait vocation à payer la totalité du prix. Elle conclut corrélativement au rejet de la demande adverse de garantie.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le prix de vente :

Les articles 1113, 1114 et 1583 du code civil énoncent que :

“ Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.”

“ L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.”

“ Elle [La vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.”

En l’espèce, l’offre a été émise une un formulaire à l’entête de l’agent immobilier et elle s’intitule “offre ferme d’achat”. L’offre, au prix de 119 000 euros, a été émise sous condition dans les termes suivants :

“ Conditions de la proposition

La vente, si elle intervient, aura lieu aux conditions ordinaires de droit.

En cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente : elle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes :

— l’état hypothécaire du bien objet de la présente ne devra pas révéler d’inscription d’un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf au vendeur à en rapporter la mainlevée ;

— le certificat d’urbanisme ne devra pas pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien vendu ;

— l’obtention d’un prêt si le proposant déclare y avoir recours.”

L’offre a été acceptée purement et simplement par le vendeur, sans ajout ni retrait.

Si l’offre prévoit effectivement la mise en forme d’une promesse de vente, il n’apparaît nullement que les parties entendaient subordonner l’existence de leur accord à la rédaction d’une telle promesse mais seulement préciser dans un tel acte les modalités de la vente dont les éléments essentiels, la chose et le prix étaient, dès cet instant, déjà définis. Les volontés fermes d’acheter et de vendre, certes sous les conditions dont la liste est dressée, la maison au prix de 119 000 euros se sont rencontrées.

Le prix était donc arrêté.

C’est par une inversion de la charge de la preuve que la société [8] soutient que Mme [T] ne rapporte aucune preuve de ce que les parties ne seraient pas ensuite parvenues à un nouvel accord au prix de 110 000 euros. S’ils estiment qu’un nouvel accord a été conclu sur le prix, il leur revient de l’établir et ils ne le font pas.

Dans ces conditions, il est suffisamment établi que l’accord entre les parties portait sur un prix de 119 000 euros et non de 110 000 euros, en dépit de la lettre des actes qu’ils ont signés, lesquels sont affectés d’une erreur.

Dès lors, la société [8] doit être condamnée à payer le solde du prix qu’elle a offert et qui, à ce jour, reste impayé, soit 9 000 euros.

Sur la demande indemnitaire complémentaire :

La demande ne repose sur aucun fondement juridique explicite. Mme [T] se plaignant de n’avoir reçu qu’une partie du prix convenu à la suite de la conclusion d’un contrat de vente, le tribunal considère qu’elle invoque implicitement les articles 1217 et 1231-6 du code civil :

“ La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

“ Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, c’est avec une mauvaise foi évidente que la société [8] a tenté de tirer profit d’une simple erreur dans les actes dressés pour mettre en forme l’accord intervenu sur le prix de 119 000 euros.

Son obligation de payer une somme d’argent sera donc exécutée avec un retard de plusieurs années, la totalité du prix étant due depuis le jour de la vente en juillet 2021.

Le fait que Mme [T] ne se soit pas rendu compte de l’erreur lors de la signature de la promesse puis de l’acte réitératif est inopérant et n’est pas de nature à libérer l’acquéreur de son obligation de payer la totalité du prix.

Ce retard dans l’exécution de l’obligation de payer le solde du prix a causé à Mme [T] un préjudice moral consistant dans les tracasseries diverses et l’énergie dépensée à tenter de faire redresser le tort subi lors de la vente et l’inquiétude quant au sort de ce différend avec son acquéreur, ce qui est un préjudice moral indépendant l’aspect financier du retard de paiement.

En conséquence, la société [8] sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts.

Sur la responsabilité du notaire :

L’article 1240 du code civil énonce que :

“Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Sur le fondement de cette disposition, le notaire ne peut être condamné à payer qu’une indemnisation, pas le prix de vente dont il n’est pas le débiteur.

Or le présent jugement condamne l’acquéreur à payer le solde du prix.

Ensuite, compte tenu de la manière dont le notaire a été saisi par le courriel explicite et exempt d’erreur et alors que le prix était libellé en chiffres et en lettres envoyé par l’agent immobilier comme rappelé plus haut, il est clair qu’il a commis une erreur sur le prix mentionné dans la promesse puis dans l’acte authentique.

La faute est caractérisée.

Cette faute a un lien actuel, direct et certain de causalité avec le fait que Mme [T] n’a pas perçu la somme de 9 000 euros en même temps que le reste du prix en juillet 2021 et qu’elle a subi des tracas divers pour tenter de trouver un remède à l’erreur commise et une inquiétude durable sur le sort de sa réclamation.

Ces tracas ont été supportés, quand bien même le notaire était disposé à recevoir un acte rectificatif, puisqu’il fallait obtenir le consentement de l’acquéreur, lequel a refusé de le donner.

Face au notaire professionnel, qui s’est seul trompé dans le montant du prix, aucune faute d’inattention de Mme [T] (qui n’est pas l’auteur de l’erreur et ne l’a simplement pas davantage vue que le notaire et l’agent immobilier) exonératoire de responsabilité ne peut être retenue.

En conséquence, la société [12] sera condamnée in solidum avec la société [8] à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes de garantie de l’acquéreur et du notaire :

La demande de la société [8] repose sur l’article 1240 du code civil rappelé plus haut.

Il est acquis que le notaire a commis une faute en mentionnant un prix erroné.

Toutefois, le paiement du prix convenu par l’acquéreur n’est pas un préjudice indemnisable.

Dès lors, le notaire ne saurait garantir la société [8] relativement au solde du prix de 9 000 euros.

Quant aux dommages et intérêts auxquels elle est condamnée, ils sont prononcés à raison de sa mauvaise foi et le notaire n’en répondra pas davantage.

La demande du notaire repose sur l’article 1104 du code civil :

“Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.”

Implicitement, le notaire, tiers au contrat de vente, entend se prévaloir d’un manquement de l’acquéreur à l’une de ses obligations contractuelles dont il estime qu’elle est la cause de sa condamnation.

Toutefois, le notaire n’est pas condamné au solde du prix.

Quant à la demande de dommages et intérêts elle est exclusivement consécutive à la faute personnellement commise. L’acquéreur n’en répondra donc pas.

Les deux demandes de garantie doivent être rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

“ Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. […]”

La nature de l’affaire n’est aucunement incompatible avec l’exécution provisoire de droit et elle ne sera pas écartée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

Les sociétés [8] et [12], qui succombent, seront condamnées in solidum à supporter les dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner également la société [8] à payer à Mme [T] la somme de 2 000 euros et la société [12] à lui payer celle de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande également de considérer qu’il existait plusieurs manières plus simples qu’un procès pour remédier à l’erreur certes, commise par le notaire, et que la société [8] a préféré tenter de faire produire un effet avantageux à cette erreur, ce qui est la cause du procès. Cette situation conduit à la condamner à contribuer à la défense de la société [12] à hauteur de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société [8] à payer à Mme [T] la somme de 9 000 euros au titre du solde du prix de la vente immobilière conclue le 20 juillet 2021 ;

Condamne les sociétés [8] et [12] in solidum à payer à Mme [T] la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

Rejette les demandes de garantie formées d’une part par la société [8] contre la société [12] et d’autre part par la société [12] contre la société [8] ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Condamne les sociétés [8] et [12] à supporter in solidum les dépens de l’instance ;

Condamne la société [8] à payer à Mme [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [12] à payer à Mme [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [8] à payer à la société [12] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier, La Présidente,