TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08992 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YUUJ

N° de Minute : 25/00712

JUGEMENT

DU : 17 Novembre 2025

[L] [P]

C/

Société [Localité 6] METROPLE HABITAT – OPH DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 6]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [L] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Priscilla PUTEANUS, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Société [Localité 6] METROPLE HABITAT – OPH DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Septembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGEPar acte sous seing privé du 16 novembre 2018, la société la société [Localité 6] Métropole Habitat (LMH) a donné en location à M. [L] [P] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 313,23 euros, majoré d’une provision sur charges de 131,49 euros.

Par courrier du 8 décembre 2023, le conseil du locataire a signalé à LMH une humidité anormale dans l’appartement représentant un risque pour la santé de M. [P] alors hospitalisé et empêchant un retour au domicile, et l’a mis en demeure de procéder à son relogement dans les plus brefs délais.

Le 13 décembre 2023, M. [L] [P] a effectué une demande de mutation de logement auprès de son bailleur, au motif que son logement actuel était indécent et inadapté à son état de santé.

Invoquant des désordres d’humidité dans le logement et l’inertie de la bailleresse pour y remédier, M. [P] a, par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, fait assigner la société LMH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment d’obtenir sa condamnation à réaliser des travaux dans l’appartement et au paiement de dommages et intérêts. Il sollicite la consignation des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux et, à titre subsidiaire, une expertise judiciaire des lieux loués.

Appelée à l’audience du 18 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires avant d’être retenue et plaidée le 1er septembre 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil respectif, se sont expressément référées à leurs dernières écritures déposées à l’audience et visées par le greffier.

M. [P] conclut au débouté des prétentions adverses et sollicite la condamnation de LMH au paiement des sommes suivantes :

6.842,84 euros au titre de son préjudice de jouissance se décomposant comme suit :

3.084,08 euros pour la période du 25 janvier 2021 au 10 août 2023,

3.758,76 euros pour la période du 10 août 2023 au 14 août 2024, date de son relogement,

15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance pou préjudice moral et préjudice de santé,

Il demande, à titre subsidiaire, une expertise médicale pour évaluer l’impact sanitaire de son ancien logement sur sa santé, avec dispense de consignation étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Il sollicite, en tout état de cause, la condamnation de LMH à verser à Maître Priscilla Puteanus la somme de 2.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux dépens.

Il déclare ne plus maintenir ses demandes de travaux, de consignation des loyers et d’expertise judiciaire, au motif que LMH a procédé à son relogement suivant contrat de location du 14 août 2024.

LMH conclut, à titre principal, au débouté de l’ensemble des prétentions de M. [P], et à titre subsidiaire, au débouté des demandes indemnitaires. Elle demande, à titre infiniment subsidiaire, de réduire les demandes financières au titre des préjudices de jouissance, moral et de santé dans de très notables proportions. Elle sollicite une indemnité de procédure de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation du requérant aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat, dire et juger et donner et prendre acte ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point, le juge n’en étant pas saisi.

Sur la responsabilité de LMH :

Il résulte des articles 1719, 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation ; il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ; il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

En application de ce décret, le logement assure « le clos et le couvert ». Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement doit permettre une aération suffisante et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et comprendre une installation permettant un chauffage normal.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent. Cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, M. [P] se plaint d’un problème d’humidité récurrent dans le logement depuis 2019, provenant d’infiltrations d’eau en façade en temps de pluie à l’origine d’une détérioration des revêtements muraux et des plafonds ainsi que d’un développement fongique au sein de l’habitation. Il fait valoir que l’appartement a subi plusieurs dégâts des eaux, et que le bailleur, informé des désordres, n’est pas intervenu pour y mettre fin. Il indique qu’il souffre de pathologies pulmonaires et respiratoires et que la présence d’humidité et de moisissures dans le logement représente un risque pour sa santé.

Le locataire produit au soutien de ses dires un rapport d’expertise diligenté par son assureur, établi après une visite du logement le 12 octobre 2021, suite à un sinistre survenu le 18 août 2021, faisant état d’infiltrations ayant endommagé les peintures du plafond et des murs de la chambre de l’appartement, ainsi que le bâti de la fenêtre.

Il produit également un courrier du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 6] en date du 29 novembre 2021, rédigé après une visite du logement le 29 octobre 2021, aux termes duquel il est indiqué que l’inspecteur de salubrité a relevé des manifestations importantes d’humidité sur le mur et le plafond de la chambre (« développement de moisissures, traces d’infiltrations, mur qui s’effrite, peinture cloquée et dégradée, menuiseries de la fenêtre et plinthes dégradées avec l’humidité »), ainsi que des traces d’humidité dans les toilettes (« peinture cloquée »).

Il est également mentionné que le propriétaire du logement a été invité à prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres d’humidité dans un délai de deux mois.

La société LMH ne justifie pas être intervenue dans le logement dans le délai imparti.

M. [P] communique par ailleurs un constat amiable de dégât des eaux signé le 9 octobre 2023 à la suite du sinistre survenu dans son logement le 29 juillet 2023 et ayant pour origine une fuite ou un débordement d’appareil provenant de l’appartement situé au-dessus du sien, ainsi qu’un courrier du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 6] en date du 17 octobre 2023, rédigé après une nouvelle visite de contrôle du logement le 4 octobre 2023, lequel relève les désordres suivants :

dans l’ensemble du logement, un système d’aération/ventilation non conforme (la VMC présente un tirage insuffisant),

dans la chambre, la présence de manifestations importantes d’humidité sur le mur et le plafond (développement de moisissures, traces d’infiltration et auréoles) avec dégradation des plafonds, murs, fenêtres et plinthes.

Le service de la mairie indique là encore avoir invité le propriétaire du logement à prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans un délai d’un mois.

Par ailleurs, le requérant verse aux débats plusieurs comptes-rendus de visite établis par le Conseiller Médical en Environnement Intérieur (association APPA) intervenu dans le logement pour procéder à une enquête environnementale à la demande du médecin pneumologue de M. [P] dans le cadre de son suivi médical pour une maladie chronique inflammatoire des bronches.

Aux termes du premier compte-rendu en date du 26 janvier 2021, ont été constatées les traces d’un ancien dégât des eaux avec imprégnation en eau des murs et plafonds (humidité de contact à 99 %) et développements fongiques dans la chambre du locataire, ainsi qu’une imprégnation en eau des murs des toilettes et de la salle de bain (humidité de contact à 99 %). Il est indiqué qu’un courrier a été adressé au propriétaire pour lui signaler la présence dans le logement de moisissures visibles et de facteurs favorisant leur développement ainsi que les risques pour la santé du locataire.

Le second rapport établi les 13 et 30 octobre 2023 après une visite du logement le 13 octobre 2023 met en évidence des traces d’infiltrations d’eau sur le plafond et certains murs de la chambre et du cellier (enduits muraux encore humidifiés dans ces pièces du fait du dégât des eaux survenu en juillet 2023), ainsi que des relevés d’humidité se situant dans la fourchette haute des valeurs recommandées dans le séjour (59 %) et la chambre (63 %). Il fait également état d’une contamination fongique très élevée dans la chambre et le séjour et d’une exposition du locataire aux moisissures non visibles, se fondant sur l’analyse du Laboratoire des sciences végétales et fongiques de la Faculté de [Localité 6] de prélèvements d’air réalisés dans le logement. Il recommande enfin l’absence totale d’exposition du locataire à des phénomènes d’humidité compte tenu de sa pathologie aspergillaire et du contexte respiratoire. Il indique que des démarches ont été accomplies auprès du bailleur pour l’informer de la nécessité de supprimer tout phénomène d’humidité dans l’appartement.

M. [P] fournit enfin les comptes-rendus d’analyse des prélèvements d’air effectués dans le logement le 12 octobre 2023 et le 7 mai 2024, lesquels montrent en octobre 2023 un niveau de contamination très élevé dans la chambre et le séjour, la flore fongique identifiée incluant majoritairement des moisissures présentant un potentiel allergisant et/ou toxique, et en mai 2024 un niveau de contamination élevé dans la chambre et modéré dans le séjour.

Il apparaît ainsi au vu de ces éléments que plusieurs dégâts des eaux sont survenus dans le logement entre 2021 et 2023, que ces sinistres ont endommagé les revêtements des murs et du plafond de la chambre et qu’ils sont à l’origine d’une prolifération de moisissures non visibles dans la chambre et le séjour.

LMH conteste ces désordres, se fondant sur le rapport d’expertise dommages mandaté par son assureur, en date du 26 octobre 2023, lequel conclut à un système de ventilation conforme et à l’absence de problème d’humidité dans le logement autre que les conséquences du dégât des eaux du 29 juillet 2023.

Toutefois, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au prétexte qu’il n’a pas commis de faute et qu’il appartenait au locataire et à son assureur de procéder à la remise en état des peintures de la chambre dans le cadre de la convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles, alors que le bailleur avait une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance résultant des sinistres successifs survenus dans l’appartement.

Dès lors, l’appartement, qui présente des peintures détériorées par l’humidité principalement dans la chambre consécutive aux différents dégâts des eaux survenus dans le logement en 2021 et 2023 non imputables à M. [P], ainsi qu’une pollution de l’air intérieur par des moisissures représentant un risque pour la santé du locataire dans la chambre et le séjour, ne répond pas aux critères de décence.

Si le bailleur établit avoir supprimé les causes de l’humidité dans le logement à la date du 7 mars 2024, date de la visite de contrôle du logement effectuée par le service communal d’hygiène et de santé lors de laquelle celui-ci a constaté que la fuite de canalisation à l’étage supérieur avait été réparée et que le mur et le plafond de la chambre ne présentaient plus d’humidité en profondeur (courrier de la mairie de [Localité 6] en date du 20 mars 2024), il ne justifie pas en revanche avoir repris les conséquences des différents dégâts des eaux survenus dans l’appartement, notamment la remise en état des revêtements des murs et des plafonds dégradés par l’humidité.

Le fait que le locataire ne prouve pas avoir signalé à son bailleur le premier dégât des eaux en août 2021 est indifférent dès lors que la réalité des désordres est établie.

Il apparaît ainsi que le bailleur a tardé à effectuer les réparations nécessaires et qu’il ne justifie pas de son empêchement à agir dans un délai raisonnable.

Dès lors, LMH, qui avait une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance dans un délai raisonnable, a commis une faute de sorte que sa responsabilité est engagée.

Sur l’indemnisation des préjudices :

— Sur le préjudice de jouissance :

L’indemnisation du préjudice de jouissance résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

En l’espèce, il ressort des développements précédents que le locataire a vécu dans un logement présentant des traces d’infiltrations d’eau principalement dans la chambre depuis le 25 janvier 2021, date de la première visite du logement du Conseiller Médical en Environnement Intérieur, que les désordres d’humidité se sont répétés à plusieurs reprises durant la location, le logement ayant subi deux autres dégâts des eaux en août 2021 et en juillet 2023 sans que le bailleur intervienne pour procéder aux travaux de reprise des revêtements dégradés par l’humidité. Il est également établi par les pièces du dossier que l’appartement a présenté une contamination fongique très élevée en 2023 consécutive aux différents sinistres survenus dans le logement et non pris en charge par LMH. En revanche, contrairement à ce que soutient M. [P], la dégradation de ses objets personnels et des équipements ménagers du fait de l’humidité dans le logement n’est pas démontrée par les éléments du dossier.

Il résulte des pièces produites par le locataire que LMH a été informée des dégâts des eaux survenus en 2021 et 2023 et de leurs conséquences quant à l’état des murs et du plafond de la chambre (le compte-rendu de visite établi par le rapport du Conseiller Médical en Environnement Intérieur le 26 janvier 2021 et les courriers du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 6] en date du 29 novembre 2021 et du 17 octobre 2023).

Au vu de ces éléments, M. [P] justifie avoir subi un préjudice de jouissance du 25 janvier 2021 au 20 août 2024, date de son relogement, eu égard à l’inconfort et de la gêne générés pendant près de 43 mois par un logement dont la chambre présente des traces d’infiltrations avec des peintures dégradées aux murs et au plafond, et au risque pour la santé résultant de la présence de moisissures courant 2023 et 2024, qu’il convient d’évaluer à 25 % du loyer mensuel, sans qu’il y ait lieu à distinguer les périodes de location, dès lors qu’il n’est pas établi par les pièces du dossier que le logement était inhabitable du mois d’août 2023 au mois de mars 2024.

L’indemnisation du préjudice de jouissance de M. [P] pour la période du 25 janvier 2021 au 20 août 2024 s’établit donc comme suit : (313,23 x 25) / 100 = 78,31 euros x 42,5 mois = 3.328,18 euros, somme au paiement de laquelle sera condamnée LMH.

— Sur le préjudice moral :

M. [P] soutient avoir subi un préjudice moral résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance dont elle sollicite l’indemnisation à hauteur de 15.000 euros, faisant valoir que l’humidité dans le logement et l’inertie de LMH ont impacté sa santé.

Le bailleur s’oppose à cette demande, soutenant que le locataire ne démontre pas le lien de causalité direct et exclusif entre les désordres invoqués et l’aggravation de sa maladie respiratoire.

Sur ce point, il est résulte des développements précédents que l’appartement a présenté une pollution de l’air intérieur par des moisissures avec potentiel allergisant et/ou toxique en 2023 et 2024.

Il ressort des pièces médicales produites par M. [P], notamment les différents comptes-rendus d’hospitalisation ainsi que les comptes-rendus de visite établis par le Conseiller Médical en Environnement Intérieur (association APPA), que le demandeur souffre d’une aspergillose bronchopulmonaire allergique (ABPA) dans un contexte de bronchopneumopathie chronique obstructive (BPCO) ancienne, que l’exposition à des phénomènes d’humidité avec développement de moisissures est nuisible à son état de santé, que le locataire a été hospitalisé à plusieurs reprises au cours des années 2023 et 2024 pour des troubles respiratoires, qu’à l’occasion de ces hospitalisations les professionnels de santé ont déconseillé le retour de M. [P] à son domicile en raison de la présence du champignon Aspergillus au sein de l’habitation, que des démarches ont été entreprises par l’établissement hospitalier pour un appartement thérapeutique, lesquelles n’ont pas abouti faute de place, que le bailleur a été informé de ces difficultés et de la nécessité pour M. [P] d’occuper un logement exempt de phénomènes d’humidité dès 2021 (rapport du Conseiller Médical en Environnement Intérieur en date du 26 janvier 2021).

Or, LMH ne démontre pas durant la location avoir repris les conséquences des différents dégâts des eaux survenus dans le logement, notamment la remise en état des revêtements muraux et des plafonds dégradées par l’humidité. Il est établi par les pièces du dossier que le bailleur a procédé au relogement de M. [P] à compter du 20 août 2024.

Il est donc démontré par l’ensemble des pièces médicales que l’exposition de M. [P] à des désordres d’humidité avec développement de moisissures au potentiel allergisant et/ou toxique dans la chambre et le séjour de son logement a nuit à son état de santé au cours de l’année 2023 jusqu’à son relogement intervenu le 20 août 2024.

Le requérant justifie donc avoir subi un préjudice moral en lien avec les manquements du bailleur à ses obligations, qu’il convient de réparer à hauteur de 3 000 euros.

Sur les demandes accessoires :

LMH, partie perdante, supportera la charge des dépens, et sera condamnée à verser au conseil de M. [P], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 11 juin 2024, la somme de 1.400 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. LMH sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnité de procédure au titre des frais irrépétibles.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la société LMH à payer à M. [L] [P] la somme de 3.328,18 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société LMH à payer à M. [L] [P] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société LMH à verser à Maître Priscilla Puteanus la somme de 1.400 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et la DEBOUTE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société LMH aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025.

Le Greffier, Le Juge,