TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01448 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3K5H

Minute : 26/00150

S.C.I. [N]

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

C/

Monsieur [M] [C]

Madame [K] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Mars 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Marjorie LOUIS, substituant Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [C]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [K] [C]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 06 Février 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée, la SCI [N] a donné à bail à M. [M] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel initial de 900 euros outre une provision pour charges récupérables de 100 euros.

Suite à des impayés de loyers, la SCI [N], par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024 a fait signifier à M. [M] [C] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 000 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Cette situation d’impayés avait été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 16 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, la SCI [N] a fait assigner M. [M] [C] et Mme [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 4 juillet 2025, au visa des articles, 1751, 1728, 1741 et 1231-7 du code civil, 7g et 24 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 515, 696 et 700 du code de procédure civile aux fins de voir :

Constater l’acquisition des clauses résolutoires mentionnées dans le bail passé entre les parties pour défaut de paiement des loyers et des charges et de justification d’une assurance locative en cours de validité,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation dudit bail pour inexécution des obligations locatives et notamment non-paiement des loyers,

Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [M] [C] et de Mme [K] [C], de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués au besoin avec l’assistance de la [Localité 4] publique et d’un serrurier,

Condamner solidairement par provision M. [M] [C] et Mme [K] [C] à payer à la SCI [N] la somme de 11 000 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 16 mars 2025 avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date portée en date du présent acte,

Condamner solidairement par provision M. [M] [C] et Mme [K] [C] à payer à la SCI [N] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail, et ce, jusqu’à complète libération des lieux, celles-ci constituant une dette ménagère, dès lors qu’elles ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants,

Condamner solidairement M. [M] [C] et Mme [K] [C] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [M] [C] et Mme [K] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du code de procédure civile,

Et ce avec exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 22 mai 2025.

A l’audience du 5 septembre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 9 janvier 2026 à la demande du défendeur.

A l’audience du 9 janvier 2026, l’examen de l’affaire a été à renvoyé à l’audience du 6 février 2026 à la demande de M. [C], celui-ci ayant fait valoir que son avocat était indisponible.

A l’audience du 6 février 2025, la SCI [N] représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant le montant de la dette locative à la somme de 19 000 euros.

M. [M] [C] a comparu en personne. Il a indiqué que la date du bail précisée dans l’assignation était erronée et a produit un bail différent de celui produit par la demanderesse à propos duquel il a déclaré que la signature n’était pas la sienne. Le bail qu’il produit est daté du 7 décembre 2022 alors que celui produit par la bailleresse est daté du 1er décembre 2023. Il a ajouté que dès son entrée dans les lieux l’appartement était en mauvais état et qu’il a dû faire des travaux, notamment sur le tableau électrique et faire établir les diagnostics, que l’électricité n’était pas aux normes, que le premier hiver, il y a eu un dégât des eaux et que les locataires sont restés deux mois sans eau, que le propriétaire a mis du silicone dans sa serrure de sorte qu’il ne peut rentrer chez lui que si on lui ouvre de l’intérieur, qu’il ne dispose plus de boîte à lettres. Il a déclaré qu’il ne payait plus ses loyers depuis mars 2024. II a été autorisé à transmettre des pièces justificatives sur l’état de l’appartement avant le 12 février 2026.

La SCI [N] a répliqué que M. [C] n’apportait aucune preuve sur l’état de l’appartement, les photos produites n’étant pas datées que le courrier à l’intention du maire n’a aucune valeur probante puisqu’il émane de M. [C], qu’il accuse le propriétaire d’avoir mis du silicone dans la serrure sans le prouver.

Elle a été autorisée à transmettre en cours de délibéré une note sur le fait que le bail qu’elle produit n’est pas le même que celui produit par M. [C].

Mme [Z] [C], régulièrement assignée, à étude n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier électronique arrivé au greffe le 18 février 2026, le conseil de la SCI [N] a indiqué qu’un deuxième bail a été signé parce que le bailleur avait égaré le premier et qu’il a « malheureusement commis une erreur de date », mais que le locataire est bien rentré dans les lieux fin 2022. S’agissant du dégât des eaux, il a relevé que M. [C] n’a communiqué aucun document et que le locataire n’est pas assuré.

MOTIFS

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, l’absence de Mme [Z] [C] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En opposant l’état dégradé de l’appartement pour expliquer le défaut de paiement du loyer, M. [C] soulève une contestation tirée de l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil.

Il convient d’apprécier si cette contestation est sérieuse.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le locataire peut justifier de l’inexécution de son obligation de payer le loyer si le bailleur a manqué à son obligation de lui remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée " prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour démontrer le manquement de la SCI [N], M. [C] a versé aux débats un diagnostic de l’état de l’installation intérieure de l’électricité réalisé le 7 janvier 2026 dont il ressort que l’installation intérieure du logement litigieux « comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présent(ent) » Parmi ces anomalies le diagnostic vise notamment « des matériels électriques présentant des risques de contact direct, des matériels vétustes inadaptés à l’usage, des conducteurs non protégés mécaniquement. »

M. [C] verse également un « un diagnostic de performance énergétique » du 4 février 2026 qui attribue la lettre G à la performance énergétique du logement litigieux, soit la pire évaluation.

Ces deux diagnostics créent un doute sur le respect par le bailleur de son obligation de délivrance et donc sur l’obligation des locataires à payer le loyer. L’obligation au paiement des locataires n’est pas établie avec l’évidence nécessaire à la décision en référé. Le doute est suffisant pour considérer que la contestation de M. [M] [C] est sérieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation en paiement de la somme de 19 000 euros, cette demande devra être tranchée par le juge du fond auquel les parties sont renvoyées.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 7 décembre 2022 produit par M. [M] [C], dont il n’est pas contesté qu’il s’agit du bail initial contient une clause qui stipule : " il est expressément convenu que la présente location sera résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire (…) à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs (sauf en cas de souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte du locataire) et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. "

En l’espèce, la SCI [N] a fait signifier à M, [M] [C] et à lui seul, par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus d’un mois. M. [M] [C] a versé aux débats une attestation d’assurance valable du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023. Cette attestation n’est contemporaine ni du commandement d’avoir à produire un justificatif d’assurance, ni de la période actuelle. Il ne peut donc être considéré que M. [M] [C] a satisfait à son obligation de transmettre son attestation d’assurance. Il y a lieu de constater que le bail conclu avec M. [M] [C] est résilié à la date du 13 octobre 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [M] [C], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

En revanche, aucun commandement d’avoir à produire une assurance n’a été signifié à Mme [K] [C]. Il est établi et non contesté que celle-ci est l’épouse de M. [M] [C] et que le bailleur, qui l’a fait assigner devant la présente juridiction, avait connaissance de ce mariage. Mme [K] [C] est donc bien également titulaire du bail.

La SCI [N] sera déboutée de sa demande de constat de résiliation pour défaut de justification de l’assurance du bail qui la lie à Mme [K] [C].

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Le bail du 7 décembre 2022 contient une clause qui stipule : « il est expressément convenu que la présente location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire à défaut de paiement du terme convenu du loyer et des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail étant résilié à l’égard de M. [M] [C] la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est devenue sans objet.

Aucun commandement de payer n’ayant été délivré à Mme [K] [C], les conditions d’acquisition de la clause ne sont pas réunies et le SCI [N] sera déboutée de sa demande de constat de résiliation du bail la liant à Mme [K] [C] pour défaut de paiement du loyer.

Sur la demande subsidiaire visant à voir prononcer la résiliation du bail avec Mme [K] [C]

Une telle demande nécessitant une appréciation de la gravité des manquements contractuels, elle ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Cependant en l’espèce, le bail à l’égard de Mme [K] [C] n’étant pas résilié, la SCI [N] continuera à percevoir des loyers et ne subira donc aucun préjudice du fait de l’occupation des lieux par M. [M] [C] si celui-ci ne les quitte pas spontanément.

Il convient donc de débouter la SCI [N] de sa demande de condamnation de M. [M] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] [C], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement du 12 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [N], tous les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe que partiellement dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [N] sera déboutée de ses demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile en ce qu’elles sont formulées à l’encontre de Mme [K] [C], celle-ci ne succombant pas à l’instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail entre la SCI [N] et M. [M] [C], concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 13 octobre 2024,

Constate la résiliation du bail liant la SCI [N] à M. [M] [C] à compter de cette date,

Déboute la SCI [N] de ses demandes visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail la liant à Mme [K] [C] ainsi que l’ensemble des demandes subséquentes d’expulsion de Mme [K] [C] et de condamnation de celle-ci au paiement d’un indemnité d’occupation,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à voir prononcé la résiliation du bail entre la SCI [N] et Mme [K] [C] et sur les demandes subséquentes,

Dit que la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyer à l’égard de M. [M] [C] est sans objet,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [M] [C] des lieux situés [Adresse 6], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute la SCI [N] de sa demande de condamnation de M. [M] [C] à lui payer une indemnité d’occupation,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif,

Condamne M. [M] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024,

Condamne M. [M] [C] à payer à la SCI [N] une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI [N] de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles formulées à l’encontre de Mme [K] [C],

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 13 mars 2026.

Le Greffier Le Juge