TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 25/00045 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z2ER

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 12]

représenté par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [Z] [V]

[Adresse 16]

[Localité 13]

non comparante

En présence de Monsieur [J] [N], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2025, après avoir entendu :

Me d'[Localité 21]

M. [N]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 14 Novembre 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 14 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 3 mai 2023, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par un projet de requalification du [Adresse 25] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 26 juin au 10 juillet 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 15 avril 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

La parcelle cadastrée [Cadastre 18] d’une contenance de 159 m² sise [Adresse 14] à [Localité 26] est concernée par le projet et l’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 15 novembre 2024 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à Mme [Z] [V], seule héritière de ses parents, les consorts [V] décédés.

Le 4 mars 2025, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 112 000 euros, avec une marge de négociation de 10 % et une indemnité de remploi de 12 400 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’un prix équivalent à l’évaluation des Domaines par lettre recommandée avec avis de réception du 2 avril 2025 à Mme [Z] [V] (avis de réception signés le 5 avril 2025).

Par mémoire parvenu au greffe le 31 juillet 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à Mme [Z] [V] à 112 000 euros d’indemnité principale outre une indemnité de remploi de 12 400 euros, soit une somme totale de 124 400 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France retient un prix de 1 100 €/m²P et une surface de 101,80 m². Il produit cinq termes de comparaison.

Dans ses conclusions reçues le 23 septembre 2025, M. le commissaire du gouvernement acquiesce à l’offre faite par l’Etablissement public des Hauts-de-France.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 2 octobre 2025, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et en présence de Mme [V]. À cette occasion, il a été rappelé à Mme [V] la nécessité de faire représenter par un avocat si elle entendait solliciter une indemnisation supérieure à celle offerte par l’autorité expropriante.

Bien que régulièrement convoquée, et ce rappel lui ayant été adressé, Mme [V] ne s’est pas fait représenter à la procédure. Il sera donc statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 10 octobre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la requête que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 26], dans le quartier [Localité 19], concerné par un projet de réaménagement de grande ampleur.

Il s’agit d’une parcelle de 159 m², sur laquelle est érigée une maison avec double mitoyenneté. La maison dispose d’un jardin et d’un carport et appentis donnant sur la [Adresse 27].

Il s’agit d’une maison à usage d’habitation érigée sur deux niveaux à la fin du XIXème siècle, en briques avec toiture tuiles. Le rez-de-chaussée comprend un couloir distribuant un salon avec cheminée, puis une pièce de vie avec petit cagibi, accès au jardin et une extension dans laquelle se trouve une cuisine et une salle de bain avec baignoire et WC. La première partie est dans un état moyen, l’extension dans un état médiocre. À l’étage, se trouvent deux chambres et un bureau avec plaques polystyrène au plafond, tapisserie aux murs, sols moquette et stratifiés. Le bien est complété par une grande cave et un grenier. Il dispose du tout à l’égout, chauffage central au gaz, menuiseries bois anciennes, double vitrage.. Le tout est dans un état moyen à médiocre.

D’après les données cadastrales, la SUP est de 101,80 m² (cave de 16 m² et grenier de 40 m² pondérés à 0,2 et carport de 12 m² pondéré à 0,3).

L’immeuble est libre d’occupation. Il était occupé par la mère de Mme [V], décédée l’année précédente.

Le bien est classé en zone UOP 14 au PLUi 3 de la MEL approuvé le 28 juin 2024, soit un zonage dédié à la mise en œuvre du projet de renouvellement urbain du [Adresse 25] et [Adresse 24] à [Localité 26].

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 20] [Localité 23], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 juin 2022.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris ci-dessous, après correction des surfaces et valeurs unitaires par M. le commissaire du gouvernement.

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante avec reprise des données cadastrales pour tous les termes :

SPFE de [Localité 22] (5914P03)

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP (m²)

Prix total

Prix/m²

SUP

ETAT

1

2022P14850

CX 57

[Adresse 3]

29/03/2022

97

98,8

70 000

708,50

Moyen

2

2022P31709

CX 147-609

[Adresse 15]

04/08/2022

97

80

97 000

1212,50

inconnu

3

2023P27293

CX 18

[Adresse 7]

01/09/2023

95

84

113 000

1345,24

inconnu

4

2024P2[Immatriculation 1]-53

[Adresse 10]

01/07/2024

154

126,6*

102 000

805,69*

Rénovée

5

2024P22400

CX 174-762

[Adresse 9]

31/07/2024

110

74,5

114 986

1543,44

inconnu

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

à [Localité 26], vendu dans un rayon de 100m, SPFE de [Localité 22] (5914P03)

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

TC 1

2023P0[Immatriculation 11]

[Adresse 5]

26/01/2023

64

87

[Localité 17]

1091,95

TC 2

2024P1[Immatriculation 2]-97-71

[Adresse 8]

26/03/2024

[Numéro identifiant 4],01

TC 3

2025P01768

CX 141

[Adresse 6]

27/12/2024

68

91,4

107000

1170,68

L’ensemble des termes de comparaison cités correspondent à des cessions et acquisitions récentes d’immeubles à usage d’habitation, libres d’occupation dans le même secteur géographique et dans un état variable.

Il en ressort un prix moyen de 1108,37€/m²P.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, de l’état moyen à médiocre du bien et de la plus-value apportée par le jardin et le carport, il convient de fixer le prix à 1100€/m²P.

L’indemnité principale de dépossession sera ainsi fixée à la somme de 112 000 euros (1100€/m²P x 101,80 m² = 111980 € arrondi à 112 000 €).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  104 000 euros x 10 % = 10 400 euros

= 12 400 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 26 juin 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à Mme [Z] [V] , pour la parcelle cadastrée [Cadastre 18] d’une contenance de 159 m² sise [Adresse 14] à [Localité 26] à 124 400 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 112 000 euros indemnité de remploi : 12 400 euros ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation