TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 24/01781 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y3FI

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.D.C. RESIDENCE CAMILLE SAINT SAENS représenté par son syndic, SERGIC, elle même représentée par SERGIC INVEST

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [I] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 21 Janvier 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 25 Février 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

M. [I] [C] est propriétaire des lots n° 04/0054 dépendant d’un immeuble « résidence Camille [Localité 6] », situé à [Adresse 5] soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la S.A.S. Sergic.

Par acte du 8 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Sergic, a fait assigner M. [I] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir condamner la partie défenderesse sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement de différentes sommes.

L’affaire appelée à l’audience du 26 novembre 2024. Elle a finalement été retenue le 21 janvier 2024.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, aux fins notamment de :

à titre principal :

— condamnation de M. [C] à lui régler une provision de 14 174,31 euros, avec intérêts judiciaires à compter du 26 janvier 2024, au titre des charges de copropriétés impayées,

— condamnation de M. [C] à lui régler une provision de 252 euros à valoir sur le remboursement des frais exposés pour le recouvrement,

— condamnation de M. [C] à lui verser 2 000 euros sur au titre de ses frais irrépétibles,

— compensation de la condamnation à intervenir au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile avec celle objet du jugement procédure accélérée au fond rendu le 8 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Lille,

— débouté de M. [C] de ses demandes,

— condamnation de M. [C] aux dépens,

à titre subsidiaire :

— condamnation de M. [C] à lui régler une provision de 13 041,12 euros, avec intérêts judiciaires à compter du 26 janvier 2024, au titre des charges de copropriétés impayées ;

— condamnation de M. [C] à lui verser 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— compensation de la condamnation à intervenir au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile avec celle objet du jugement procédure accélérée au fond rendu le 8 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Lille ;

— débouté M. [C] de ses demandes,

— condamnation de M. [C] aux dépens,

Conformément à ses conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2024, M. [C], représenté par son avocat, demande de :

à titre principal :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

à titre subsidiaire :

— lui octroyer un délai de grâce de 2 ans.

en tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à lui payer 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— condamner le même aux dépens.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement par M. [C] de 14 174, 31 euros au titre des charges de copropriété impayées.

En réponse aux conclusions adverses sur les justificatifs apportés pour le calcul des sommes, le syndicat de copropriétaires fait valoir que les justificatifs des charges sont à la disposition des copropriétaires, M. [C] n’ayant pas sollicité leur consultation. La demanderesse déclare que les budgets prévisionnels et définitifs ont été approuvés par les assemblées générales le 12 décembre 2022 et 24 juin 2024. Elle précise que le détail de régularisation des charges de 2020 puis de 2023 a été envoyé à M. [C]. La demanderesse indique que les comptes de propriété ayant été approuvés les 5 octobre 2020, 12 décembre 2022, 9 mars 2023, 7 septembre 2023 et 24 juin 2024 et que M. [C] est redevable de 14 702,59 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêté au 1er janvier 2025.

A titre subsidiaire, le syndicat de copropriétaires sollicite le paiement par M. [C] de 13 041, 12 euros au titre des charges impayés.

M. [C] soutient l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à une condamnation provisionnelle. Il affirme que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit en apporter la preuve. Il estime que le syndicat de copropriétaires ne produit aucun justificatif détaillant le calcul des sommes suivantes : 846,27 euros pour la régularisation des charges de l’exercice 2020 et 324,20 euros pour la régularisation des charges de l’exercice 2023. M. [C] explique si le demandeur produit les procès-verbaux d’assemblée général, ces documents sont insuffisants pour établir la créance de sorte que le détail des montant imputés à M. [C] est incertain. Le défendeur affirme que le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance, n’a pas démontré sa créance.

La procédure accélérée au fond est destinée à assurer une célérité processuelle. Par conséquent, pour les demandes qui en relèvent, le juge des référés ne peut statuer sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Dans le cadre de la procédure accélérée au fond, le juge des référés n’accorde pas une provision et n’apprécie pas l’existence d’une contestation sérieuse.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 modifié de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

L’article 19-2 modifié de cette loi dispose notamment que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…)».

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— les relevés individuels de charges (pièce n°11) ,

— le relevé de compte arrêté au 2 janvier 2025 (pièce n°11),

— les procès-verbaux des assemblées générales, ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et adopté le budget prévisionnel de l’exercice suivant, des 5 octobre 2020, 12 décembre 2022, 3 mars 2023, 7 septembre 2023 et 24 juin 2024 (pièces n°4,5,9,13 et 15),

— le contrat de syndic (pièce n°10),

— la mise en demeure du 26 janvier 2024 (pièce n°1).

Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 14 174, 31 euros, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de M. [C], selon décompte arrêté au 2 janvier 2025, provision pour charges du 1er trimestre 2025 inclus.

Si M. [C] conteste certaines régularisations de charges, notamment celles pour les années 2020 et 2023, ces régularisations été justifiées par des courriers simples qui lui ont été adressés le 14 mars 2023 pour l’année 2020 et le 2 août 2024 pour l’année 2023 (pièces demandeurs n°18 et n°21). Pour le reste, M. [C] ne conteste pas le quantum des sommes dues.

Le décompte inclut cependant des frais non justifiés, qui ne constituent pas des “frais nécessaires” au sens des dispositions de l’article 10-1 a/ de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de frais inutiles et répétés sans effet aucun sur le débiteur. Il convient ainsi de déduire la somme de 179,95 euros, portée au débit du compte au titre de frais de facture HDJ/[C].

M. [C] se trouve ainsi débiteur de la somme de 13 994, 36 euros, au titre des charges de copropriété impayées, incluant les sommes dues au titre du premier trimestre 2025, au paiement de laquelle il sera condamné.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure à concurrence de 13 907, 48 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat de copropriétaires sollicite la condamnation de M. [C] à payer 252 euros au titre des frais avancés pour recouvrir la créance.

Il rappelle s’être désisté de ses demandes par jugement du 8 octobre 2024 et que les sommes de 120 euros et 144 euros ne sont réclamées qu’au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile. Le demandeur soutient que les frais de mises en demeure amiable de 35 euros et 25 euros ainsi que les frais de constitution de dossier d’avocat pour 192 euros sont à la charge du copropriétaire débiteur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que ces facturations sont prévues au contrat de syndic, régularisées et validées par l’assemblée générale des copropriétaires.

M. [C] conteste la somme réclamée au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il souligne que les frais sont relatifs selon lui à l’engagement d’une procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Lille par acte du 14 juin 2024 et que le jugement a été rendu le 8 octobre 2024, déboutant le syndicat de ses demandes. M. [C] soutient qu’il ne peut être tenu de participer à ses frais.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. L’article précise que “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Au titre des frais, le syndicat de copropriétaires réclame le paiement des sommes suivantes :

—  35 € au titre d’une mise en demeure le 28 avril 2023.

—  25 € au titre d’une relance le 28 juillet 2023.

—  192 € de constitution de dossier d’avocat le 23 janvier 2024.

M [C] conteste les sommes retenues. Le syndicat de copropriétaires n’apporte aucun justificatif pour les frais de relance et de mise en demeure, rendant probant leur envoi à M. [C]. La constitution des frais d’avocats, qui n’est pas expressément preuve par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et qui a été facturée plus de 11 mois avant l’assignation de la présente instance, ne peut être retenue comme frais nécessaire exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement des frais nécessaires pour le recouvrement de créances.

Sur la demande de délais de paiement

M. [C] sollicite l’octroi d’un délai de paiement de deux ans pour s’acquitter de sa dette. Il indique que le bien pour lequel les charges sont réclamées a été donné en location et que locataire ne paie plus ses loyers depuis juillet 2022. M. [C] déclare disposer de revenus modestes, selon ses revenus fiscaux de 4 797 euros pour 2021 et 7 327 euros pour 2022.

Le syndicat des copropriétaires refuse l’octroi du délai de paiement. Il fait valoir que le défendeur se contente d’une demande générale sans permettre à la juridiction d’évaluer sa situation, puisqu’il ne produit pas ses trois derniers avis d’imposition et que seule la première page des avis d’imposition 2022, 2021, 2022 est communiquée. Le syndicat de copropriétaires soutient qu’aucune indication n’est donnée sur sa situation actuelle, que si le locataire actuel a été expulsé, M. [K] ne justifie pas de la récupération de l’appartement et de sa mise en location, les locataires disposant de nombreux recours pour éviter l’expulsion.

Si M. [C] n’a pas communiqué un avis d’impôt actualisé pour l’année 2023 établi en 2024, il apparaît au vu des avis d’impôts produits aux débats de 2020, 2021, 2022 que M. [C] a connu une baisse de revenus. Il ne fournit pas d’éléments récents alors que l’audience s’est tenue en janvier 2025.

Cependant, il ne rapporte pas d’éléments objectifs sur la réalité de sa situation financière actuelle de sorte qu’il ne permet pas à la juridiction, par cette absence, d’apprécier l’existence d’une capacité de remboursement en sus des sommes dues en sa qualité de copropriétaire de sorte qu’il sera débouté de sa demande de délai de grâce.

Sur les dépens et frais irrépétibles

M. [C], qui succombe, supportera les dépens.

Le syndicat de copropriétaire sollicite la condamnation de son adversaire à payer 2000 euros au titre des frais irrépétibles et que cette condamnation, en application de l’article 1347 du code civil, se compense avec celle prononcée par le Tribunal judiciaire de Lille par jugement du 8 octobre 2024.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [C] à lui verser la somme de 750 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, la compensation relève des pouvrois du juge du fond de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DÉCISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Condamne M. [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « résidence Camille [Localité 6] », situé à [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Sergic, 13 994, 36 euros (treize mille neuf cent quatre-vingt-quatorze euros et trente-six centimes) au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte arrêté au 2 janvier 2025, appel du premier trimestre 2025 inclus ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « résidence Camille [Localité 6] », situé à [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société Sergic, de sa demande en paiement des frais de recouvrement de sa créance ;

Déboute M. [I] [C] de sa demande de délai de grâce ;

Condamne M. [I] [C] aux dépens ;

Condamne M. [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « résidence Camille [Localité 6] », situé à [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société Sergic, la somme de 750 € (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de compensation ;

Rejette la demande de M. [I] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE