TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11230 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y22C

N° de Minute : 25/1045

JUGEMENT

DU : 23 Octobre 2025

S.A. SIA HABITAT venant aux droits de la société SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT.

C/

[H] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT venant aux droits de la société SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [S], demeurant [Adresse 6]

assistée par M^e Marie DESPRES, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juillet 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 octobre 2019 à effet au 1er novembre 2019, la société immobilière GRAND HAINAUT a donné à bail à [H] [S] un logement situé [Adresse 9], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 289,03 euros, outre une provision sur charges de 53 euros, pour une durée d’un mois renouvelable. Un emplacement de stationnement n°72 accessoire à ce logement a également été donné à bail à [H] [S] suivant acte sous seing privé du même jour, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 29 euros, outre 9,71 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, la SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT, a fait signifier à [H] [S] un commandement de payer la somme principale de 2.181,33 euros dans un délai de deux mois, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT, a fait assigner [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail, et à défaut, prononcer la résiliation du bail ;

Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamner [H] [S] à lui payer :

— la somme de 3.008,27 euros, au titre des loyers et charges impayés au mois d’août 2024 ;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 350 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Rappeler l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, la SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT, comparaît représentée par son conseil.

Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 16 juin 2025, à la somme de 1.831,34 euros et à solliciter le rejet de la demande indemnitaire présentée par la partie adverse.

La SA SIA HABITAT ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

[H] [S] comparaît représentée par son conseil. Reprenant partiellement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— Expurger du décompter les frais de poursuite ;

— Débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative, soit la possibilité de rembourser celle-ci en 36 mensualités de 35 euros en plus du loyer courant;

— Subsidiairement, lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux ;

— A titre reconventionnel, condamner la requérante à lui payer la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT, justifie avoir notifié au préfet du Nord le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – applicable à l’espèce au regard de la date à laquelle le bail avait été renouvelé pour la dernière fois lorsque le commandement de payer a été délivré – prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à [H] [S] le 13 mai 2024, pour la somme en principal de 2.181,33 euros. Ce commandement précisait que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette, en sorte qu’il sera fait application de ce délai plutôt que du délai légal de six semaines pour étudier la demande.

A cet égard, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 juillet 2024.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT, fait ressortir une dette d’un montant de 1.831,34 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 1.344,92 euros.

Il convient par conséquent de condamner [H] [S] à payer à la SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT la somme de 1.344,92 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 juin 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement en l’absence d’autre demande sur ce point.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

«  V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l’espèce, [H] [S] propose de verser la somme de 35 euros par mois en remboursement de la dette locative.

La SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT, donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de l’accord des parties, [H] [S] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 35 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de [H] [S] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. [H] [S] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur la demande reconventionnelle présentée par la locataire au titre du préjudice de jouissance :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la défenderesse ne démontre l’existence des désordres dont elle se prévaut par aucune pièce.

Par conséquent, sa demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

[H] [S], qui succombe au principal, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, supportera la charge des dépens dans les conditions fixées au second alinéa de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 octobre 2019 entre la SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT et [H] [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement sis [Adresse 8]) sont réunies à la date du 13 juillet 2024 ;

CONDAMNE [H] [S] à payer à la SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT la somme de 1.344,92 euros, créance arrêtée au 16 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE [H] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 35 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— dit qu’à défaut pour [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 7] à [Adresse 12]) dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— condamne en tant que de besoin [H] [S] à payer à la SA SIA HABITAT,venant aux droits de la société immobilière GRAND HAINAUT à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

— rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

— rappelle que [H] [S] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

REJETTE la demande indemnitaire présentée par [H] [S] au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [H] [S] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13] par mise à disposition au greffe, le 23 octobre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,