Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE Me [U]-BORGNA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DÉCISION N° 2025/424

N° RG 25/02698 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QH5H

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des Copropriétaires « LES JARDINS D’ARCADIE», situé 1 Boulevard Georges Clémenceau, 06130 GRASSE, représenté par son Syndic en exercice, la société LAMY, SAS, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°487 530 099, ayant son siège social 19 rue de Vienne, TSA 10034, 75801 PARIS CEDEX 08, pris en son agence sise Immeuble UNITY 4 Chemin de l’Arenas 06200 NICE, agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son établissement secondaire.

C/o son syndic, LAMY

Immeuble UNITY – 4 chemin de l’Arenas

06200 NICE

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. VROLAND JOLY FOREVER

Chemin des Rues des Vignes

59241 MASNIERES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 16 juin 2025 ;

A l’audience publique du 09 Septembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 25 Novembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI VROLAND JOLY FOREVER est propriétaire des lots numéros 42, 104, 167 au sein de la communauté immobilière « LES JARDINS D’ARCADIE » sise 1 boulevard Georges Clémenceau à GRASSE (06130).

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE a fait assigner, par acte signifié le 30 mai 2025, la SCI VROLAND JOLY FOREVER devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

« Recevoir le Syndicat des Copropriétaires et l’en déclarer bien fondé ;

Condamner la SCI VROLAND JOLY FOREVER à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière « LES JARDINS D’ARCADE », située 1 Boulevard Georges Clémenceau, 06130 GRASSE, la somme de 10.313,89 € sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété impayées pour les différents exercices dus au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mars 2023 ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner la SCI VROLAND JOLY FOREVER à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière « LES JARDINS D’ARCADE », située 1 Boulevard Georges Clémenceau, 06130 GRASSE, tous les frais exposés par leur faute, soit la somme totale de 1.462,01 € ;

Condamner la SCI VROLAND JOLY FOREVER à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière « LES JARDINS D’ARCADE », située 1 Boulevard Georges Clémenceau, 06130 GRASSE, la somme de 2.000,00 € au titre de dommages et intérêts ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la SCI VROLAND JOLY FOREVER à payer la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure. »

La clôture a été prononcée le 16 juin 2025 par le juge de la mise en état.

A l’issue de l’audience du 9 septembre 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 25 novembre 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la SCI VROLAND JOLY FOREVER, non comparante, a cependant été citée à étude de commissaire de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions soulevées.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur le plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe que son mandat, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…));le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, au soutien de sa demande de condamnation, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE produit aux débats les pièces suivantes :

— un extrait cadastral,

— un contrat de syndic,

— un décompte débiteur du 13 mai 2025, arrêté au 8 avril 2025 inclus,

— des appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023, exercice 2024, 1er et 2ème trimestres 2025,

— le compte individuel de charges des exercices 2022 et 2023,

— une mise en demeure du 21 février 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, et le budget prévisionnel de l’exercice 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, et le budget prévisionnel de l’exercice 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, et le budget prévisionnel de l’exercices 2025,

— une mise en demeure du 10 mars 2023, dont l’avis a été signé le 14 mars 2023,

— une mise en demeure du 8 avril 2025, dont l’avis porte la mention « Pli avisé et non réclamé ».

Il est justifié par ces éléments que la SCI VROLAND JOLY FOREVER reste devoir la somme de 10.313,89 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025 inclus.

En effet, des frais ont été imputés sur le compte de la copropriétaire débitrice pour parvenir au total débiteur figurant au décompte à hauteur de 11.775 euros, à savoir :

—  17/02/2023 – Mise en demeure : 52,00 € ;

—  09/03/2023 – Relance après mise en demeure : 52,00 ;

—  10/03/2023 – Me [I] Relance : 53,17 € ;

—  17/04/2023 – CMD envoyé auxiliaire de justice : 132,60 € ;

—  27/03/2023 – Constitution et transmission dossier : 265,20 ;

—  12/12/2023 – Honoraires suivi contentieux : 132,60 € ;

—  19/03/2024 – Honoraires suivi contentieux : 144,00 € ;

—  26/06/2024 – Honoraires suivi contentieux : 144,00 € ;

—  30/09/2024 – Transmission auxiliaire de justice : 144,00 € ;

—  10/12/2024 – Honoraires suivi contentieux : 144,00 € ;

—  31/03/2025 – Honoraires suivi contentieux : 144,00 € ;

—  08/04/2025 – Me [U] honoraires : 54,44 €.

Pour un total de 1.462,01 euros.

Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le Tribunal retiendra une mise en demeure par année civile (53,17 € le 10/03/2023 + 54,44€ le 08/04/2025), soit la somme de 107,61 euros.

Aucune mise en demeure n’est produite concernant l’année 2024.

Il est ainsi établi que la dette de la copropriété sera expurgée d’une somme de 1.354,40 euros correspondants à des frais jugés non nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, ci-dessous énumérés :

—  17/02/2023 – Mise en demeure : 52,00 € ;

—  09/03/2023 – Relance après mise en demeure : 52,00 ;

—  17/04/2023 – CMD envoyé auxiliaire de justice : 132,60 € ;

—  27/03/2023 – Constitution et transmission dossier : 265,20 ;

—  12/12/2023 – Honoraires suivi contentieux : 132,60 € ;

—  19/03/2024 – Honoraires suivi contentieux : 144,00 € ;

—  26/06/2024 – Honoraires suivi contentieux : 144,00 € ;

—  30/09/2024 – Transmission auxiliaire de justice : 144,00 € ;

—  10/12/2024 – Honoraires suivi contentieux : 144,00 € ;

—  31/03/2025 – Honoraires suivi contentieux : 144,00 €.

Le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE sollicite la condamnation de la SCI VROLAND JOLY FOREVER au paiement de l’arriéré de charges dû avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mars 2023.

En l’espèce, le Tribunal relève que la mise en demeure adressée le 10 mars 2023 ne porte que sur la somme de 478,01 euros.

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal se décomposent selon les sommes dues de la manière suivante :

— la somme de 478,01 euros, sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mars 2023 ;

— le surplus, soit la somme de 9.835,88 euros (10.313,89 – 478,01), sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation signifiée le 30 mai 2025.

En conséquence, la SCI VROLAND JOLY FOREVER sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE :

— la somme de 10.313,89 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 478,01 euros à compter de la mise en demeure du 10 mars 2023 et sur le surplus, soit sur la somme de 9.835,88 euros, à compter de l’assignation signifiée le 30 mai 2025 ;

— la somme de 107,61 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Il convient donc d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens, de telle sorte que la dette est aujourd’hui particulièrement importante.

Cette attitude récurrente, qui compromet nécessairement la stabilité financière de la copropriété, est constitutive d’une faute et à tout le moins d’une mauvaise foi.

Il en résulte que la SCI VROLAND JOLY FOREVER sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SCI VROLAND JOLY FOREVER sera condamnée à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 1.000 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI VROLAND JOLY FOREVER à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 10.313,89 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 478,01 euros à compter de la mise en demeure du 10 mars 2023 et sur le surplus, soit sur la somme de 9.835,88 euros, à compter de l’assignation signifiée le 30 mai 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SCI VROLAND JOLY FOREVER à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 107,61 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI VROLAND JOLY FOREVER à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI VROLAND JOLY FOREVER aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI VROLAND JOLY FOREVER à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ARCADIE la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE