Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 5 mars 2026, n° 25/02032

TJ Angers 5 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 5 mars 2026, n° 25/02032
Numéro(s) :	25/02032
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	4 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud BARBE
Cabinet(s) :	PROXIM AVOCATS
Parties :	S.A., La S.A d'HLM

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d,'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/02032 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IFJM

JUGEMENT du

05 Mars 2026

Minute n° 26/00307

S.A., [Localité 2]

[R], [A]

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e BARBE

Copie conforme

M., [A]

Préfecture du Maine et, [Localité 3]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 05 Mars 2026

après débats à l’audience du 08 Janvier 2026, présidée par Noémie LEMAY, Juge – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La S.A d’HLM, [Localité 2]

Inscrite au RCS d,'[Localité 1] sous le n°058 201 534

Siégeant :, [Adresse 1], ,

[Localité 4],

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur, [R], [A]

né le 14 Février 1988 à, [Localité 5] ,([Localité 6])

demeurant :, [Adresse 2],

[Localité 7]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 27 juillet 2018, la SA, [Localité 2] a donné à bail à usage d’habitation à M., [R], [A] un logement situé au, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 202,30 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA, [Localité 2] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, la SA, [Localité 2] a fait assigner M., [R], [A] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 4 août 2025 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M., [R], [A] ainsi que celle de tous occupants de son /chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner M., [R], [A] à lui payer :

1. la somme de 2.737,87 euros à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 octobre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette date, la SA, [Localité 2], représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2.737,87 euros à la date du 24 décembre 2025, échéance de novembre incluse).

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais suspensifs.

M., [R], [A] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il précise travailler en qualité de couvreur dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée depuis le mois de juillet 2025 et percevoir des salaires à hauteurs de 1.600 euros par mois. Il affirme avoir repris le paiement de son loyer et s’engage à verser 100 euros en sus chaque mois pour apurer sa dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et,-[Localité 3] par la voie électronique le 12 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la SA, [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 27 juillet 2018 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois le contrat de location sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié le 2 juin 2025 fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 2 juin 2025, pour la somme en principal de 973,86 euros est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 août 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M., [R], [A], qui reste devoir la somme de 2.737,87 euros au 24 décembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse suivant décompte actualisé, a saisi le juge d’une demande de délais. Il déclare avoir repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience et propose de régler sa dette par mensualités de 100 euros versées en sus du loyer courant.

La SA, [Localité 2] confirme que le locataire a repris le paiement intégral de son loyer courant depuis le mois d’octobre 2025 et se dit non-opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à M., [R], [A] les délais de paiement sollicités et de l’autoriser à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

De même, pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande du locataire, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M., [R], [A] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non-paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de M., [R], [A] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

M., [R], [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 juin 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA, [Localité 2], M., [R], [A] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2018 entre la SA, [Localité 2] et M., [R], [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 août 2025 ;

CONDAMNE M., [R], [A] à verser à la SA, [Localité 2] la somme de 2.737,87 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 24 décembre 2025 (incluant l’échéance de novembre 2025) ;

AUTORISE M., [R], [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 100,00 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M., [R], [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA, [Localité 2] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M., [R], [A] soit condamnée à verser à la SA, [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M., [R], [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE M., [R], [A] à payer à la SA, [Localité 2] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe à la préfecture de Maine-et,-[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, La présidente,