TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/02073 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W7Q7

N° de Minute : 25/00138

JUGEMENT

DU : 27 Mai 2025

[F] [Z]

C/

Etablissement public LMH

S.N.C. EUROPEAN HOMES 64

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 3]

dispensé de comparaître

ET :

DÉFENDEURS

Etablissement public LMH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Laurent POUILLY, avocat au barreau de LILLE

S.N.C. EUROPEAN HOMES 64, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maja ROCCO, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Jérôme LESTOILLE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Mars 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre-Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre-Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 22 décembre 2020 entre les mains de Maître [O], notaire à [Localité 11], la SNC EUROPEAN HOMES 64 a vendu à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT OPH de la métropole européenne de [Localité 9] (ci-après «l’EPIC LMH») un ensemble immobilier en état futur d’achèvement sis à [Adresse 6] dénommé « [Adresse 7] ».

Le 18 juillet 2022, la société EUROPEAN HOMES PROMOTION, en qualité de maître d’ouvrage et l’EPIC LMH, en qualité de preneur, ont signé un procès-verbal de livraison assorti de réserves, portant notamment sur l’absence d’ouvrants et de quincailleries dans le salon du logement n°K002 de cet ensemble immobilier.

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2022 à effet au 20 juillet 2022, l’EPIC LMH a donné à bail à [F] [Z] et [N] [I], à usage d’habitation, l’appartement n° K002.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 20 juillet 2022, aux termes duquel bailleur et locataires ont constaté qu’une porte-fenêtre située dans le séjour ne fermait pas.

Par requête enregistrée au greffe le 22 février 2023 sous le numéro RG 23/2073, [F] [Z] a saisi le Tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir la condamnation de l’EPIC LMH à lui payer les sommes suivantes :

431,70 euros au titre de la facture annuelle de régularisation de chauffage ;

407,04 euros en réparation du préjudice résultant de l’impossibilité d’accéder au jardin ;

700 euros en réparation du préjudice moral résultant d’une perte de qualité de vie.

Par acte d’huissier du 13 juillet 2023, l’EPIC LMH a fait assigner la SNC EUROPEAN HOMES 64 devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à lever la réserve portant sur la difficulté de fermeture de la baie vitrée du salon/séjour du logement B2 loué à [F] [Z] dépendant de la résidence « [8] » sise [Adresse 10], sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

Le 18 juillet 2023, la SNC EUROPEAN HOMES 64 a effectué des réparations sur la porte-fenêtre litigieuse. Le juge des référés a ordonné le retrait du rôle le 31 octobre 2023.

Par acte d’huissier de justice du 13 juillet 2023, l’EPIC LMH a fait citer le SNC EUROPEAN HOMES 64 à comparaître devant le Tribunal judiciaire de LILLE aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de [F] [Z], outre le paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Cette affaire a été enregistrée au rôle sous le numéro 23/7920.

Les affaires inscrites au rôle sous les numéros 23/7920 et 23/2073 ont été retenues et plaidées à l’audience du 26 mars 2024.

Comparant personnellement, [F] [Z] a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Il expose que l’impossibilité de fermer la porte-fenêtre depuis le 20 juillet 2022 a engendré des coûts de chauffage exorbitants.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, il déclare avoir décidé de condamner cette porte-fenêtre au mois de novembre 2022 afin de réduire le passage de l’air, ce qui a eu pour conséquence l’impossibilité d’accéder au jardin à compter de cette date.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, il expose que son enfant en bas âge tombe régulièrement malade en raison du froid. Il ajoute vivre en insécurité faute pour la baie vitrée de se fermer complètement.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, l’EPIC LMH, représentée par son conseil, a demandé au tribunal de :

ordonner la jonction des instances enregistrées au rôle sous les numéros 23/2073 et 23/7920 ;

à titre principal, débouter [F] [Z] des demandes formées à son encontre ;

à titre subsidiaire, ramener ces demandes à de plus justes proportions ;

en toutes hypothèses, condamner la SNC EUROPEAN HOMES 64 à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de [F] [Z] en principal, frais et intérêts, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que le logement loué à [F] [Z] a fait l’objet de réserves lors de la livraison du 18 juillet 2022 en raison de l’absence d’ouvrants et de quincailleries dans le salon. Elle déclare avoir sollicité à plusieurs reprises la levée de ces réserves par la SNC EUROPEAN HOMES 64, laquelle n’y a procédé que le 18 juillet 2023 après avoir été assignée devant le juge des référés à cette fin.

Elle fait principalement valoir qu’il n’existe pas de lien de causalité avéré entre la réserve portant sur la baie vitrée et les préjudices dont [F] [Z] sollicite la réparation.

Au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil, elle ajoute que le préjudice subi par [F] [Z] est en lien direct et certain avec la carence de la SNC EUROPEAN HOMES 64.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, la SNC EUROPEAN HOMES 64 a demandé au tribunal, au visa des articles 1642-1 et suivants du code civil, de :

à titre principal, débouter l’EPIC LMH de l’ensemble des demandes formées à son encontre dès lors qu’elle a levé les réserves dans les délais qui lui étaient impartis pour ce faire ;

à titre subsidiaire, débouter l’EPIC LMH de sa demande d’appel en garantie dès lors qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les indemnisations sollicitées et la levée de la réserve et que les préjudices invoqués ne sont démontrés ni en leur principe, ni en leur montant.

Invoquant les dispositions de l’article 1642-1 du code civil, elle expose avoir levé la réserve affectant la porte-fenêtre du salon de [F] [Z] le 18 juillet 2023, soit dans le délai d’un an qui lui était imparti pour ce faire.

Elle ajoute qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la réserve litigieuse et les préjudices invoqués par [F] [Z].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2024.

Par note en délibéré reçue au greffe de la juridiction le 29 mars 2024, l’EPIC LMH a sollicité l’autorisation de répliquer par écrit au moyen soulevé à titre principal par la SNC EUROPEAN HOMES 64, expliquant ne pas avoir eu le temps d’examiner celui-ci avant l’audience dès lors que les conclusions adverses lui avaient été transmises le jour même.

Par jugement avant dire – droit du 28 mai 2024, le tribunal judiciaire a ordonné la jonction des deux affaires et la réouverture des débats à l’audience du 25 juin 2024 afin que l’EPIC LMH puisse répliquer contradictoirement à la SNC EUROPEAN HOMES 64.

L’affaire a fait l’objet de nombreux renvois, à la demande des parties, et a été utilement évoquée à l’audience du 18 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [F] [Z], dispensé de comparaître en application de l’article 446-1 alinéa 2 du code de procédure civile lors du renvoi du 7 janvier 2025, n’a pas comparu. Ses prétentions et moyens sont donc ceux exposés le 26 mars 2024.

L’EPIC LMH a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il demande, au visa des articles 6, 9 et 1353 du code civil, de débouter Monsieur [F] [Z], à titre principal, et de limiter le quantum des condamnations, à titre subsidiaire, ainsi qu’en tout état de cause, sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil, de condamner la SNC EUROPEAN HOMES 64 à le garantir des condamnations qui pourraient être mises à sa charge, outre la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SNC EUROPEAN HOMES 64 a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle demande, sur le fondement des articles 1642-1 et suivants du code civil et 1240 et suivants du code civil, de débouter l’EPIC LMH de ses prétentions.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [F] [Z] :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage

d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En application de l’article 2, 2° du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

En l’espèce, il est établi par le procès-verbal de livraison de l’immeuble vendu en l’état de futur achèvement du 18 juillet 2022, de l’état des lieux d’entrée amiablement dressé entre Monsieur [F] [Z] et l’EPIC LMH le 20 juillet 2022 et le quitus de travaux du 18 juillet 2023 que la porte-fenêtre à deux vantaux du séjour ne fermait pas à la prise à bail (confère pièces EPIC LMH n°2, 4 et 14).

A défaut de fermer, les allégations d’infiltrations d’air parasites dans le séjour sont suffisamment prouvées.

En dépit des réserves formulées le 18 juillet 2022 sur l’inachèvement de travaux de menuiseries, le bailleur a donné à bail deux jours plus tard, soit le 20 juillet 2022, un logement présentant une étanchéité à l’air insuffisante.

A l’exception d’une mise en demeure en juin 2023, l’EPIC LMH n’a entrepris aucune action pour satisfaire à ses obligations locatives.

Le manquement du bailleur est donc parfaitement caractérisé.

Le locataire allègue d’une surconsommation d’énergie pour chauffer son logement.

Il produit des relevés de consommation sur l’année 2022 – 2023 et une facture de régularisation annuelle prévisionnelle de 431,70 euros, les consommations hivernales dépassant les mensualités de 90 euros de 9 à 106 euros entre octobre 2022 et mars 2023.

Ces relevés de consommation et la facture prévisionnelle établissent de manière suffisante la surconsommation d’énergie.

Cette surconsommation a pour cause directe et déterminante l’impossibilité de fermer la porte-fenêtre à double vantaux dans le séjour.

Il convient donc de condamner l’EPIC LMH à payer à Monsieur [F] [Z] la somme de 431,70 euros au titre de son préjudice financier, c’est-à-dire la surconsommation d’énergie par rapport aux mensualités prévisionnelles fixées avec l’énergéticien au regard du logement et de la composition du ménage.

Le locataire allègue également d’une privation de jouissance de son jardin. En effet, il explique que le manquement du bailleur l’a contraint à condamner la porte-fenêtre pour préserver une température minimale.

Ses allégations sont justifiées par les nombreuses réclamations qu’il a portées. Le 19 septembre 2022, il indiquait avoir « essayé de la condamner moi-même car le froid ne faisait que rentrer dans mon domicile, je suis obligé de couvrir ma fille de 1 an alors que nous sommes à l’intérieur ».

Il résulte de l’état des lieux d’entrée, qui vaut description de la configuration des lieux, que la porte-fenêtre du séjour constitue l’unique accès pour le jardin.

Les mesures prises pour lutter contre le froid l’ont donc partiellement privé de la jouissance de son jardin pendant les mois d’hiver.

Son préjudice de jouissance sera donc exactement évalué à la somme de 200 euros.

Enfin, le manquement du bailleur lui a causé un préjudice moral, comme en témoigne la teneur de ses réclamations, qui sera exactement évalué à la somme de 500 euros.

Sur l’appel en garantie de l’EPIC LMH :

L’article 5.5 intitulé « levée des réserves » du chapitre IV relatif à l’obligation d’achèvement des travaux de l’acte notarié du 22 décembre 2020 prévoit que les réserves listées à la livraison et remise des clefs devront être levées par le vendeur, à ses frais, dans les trois mois, hors mois d’août et de décembre, ou éventuellement dans les délais fixés au procès – verbal de livraison.

Le procès – verbal de livraison du 18 juillet 2022 ne fait pas état d’un délai particulier.

Le vendeur était donc tenu de lever les réserves au 18 octobre 2022 à minuit.

Cependant, il n’a été donné quitus au vendeur que le 18 juillet 2023, date d’exécution des travaux.

La SNC EUROPEAN HOMES 64 a donc commis une faute contractuelle.

Sa responsabilité est donc engagée à l’égard du bailleur.

Il convient de la condamner à garantir les condamnations mises à charge de ce dernier dans leur intégralité, la surconsommation étant établie à compter d’octobre 2022, date à laquelle la porte-fenêtre aurait dû être réparée.

Sur les demandes accessoires :

La SNC EUROPEAN HOMES 64, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner la SNC EUROPEAN HOMES 64 à payer à l’EPIC LMH la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Lille, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en dernier ressort par mise à disposition au greffe,

Condamne l’EPIC LMH à payer à Monsieur [F] [Z] les sommes suivantes :

431,70 euros au titre de son préjudice financier,

200 euros au titre de son préjudice de jouissance,

500 euros au titre de son préjudice moral.

Condamne la SNC EUROPEAN HOMES 64 à garantir l’EPIC LMH des condamnations mises à sa charge,

Condamne la SNC EUROPEAN HOMES 64 à payer à l’EPIC LMH la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SNC EUROPEAN HOMES 64 aux entiers dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Cadre-Greffier Le Juge