Tribunal Judiciaire de Versailles, 2e chambre, 3 mai 2024, n° 22/03457

TJ Versailles 3 mai 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de délivrance conforme
La cour a constaté que la place n°1071 était inaccessible et que la place n°1072 ne permettait pas un stationnement normal, ce qui constitue un manquement à l'obligation de délivrance conforme.
Accepté
Non-conformité des emplacements de parking
La cour a jugé que la non-conformité des emplacements de parking justifiait une réduction du prix de vente de 50.000 euros, considérant que la valeur d'un bien avec deux places de parking est supérieure à celle d'un bien sans.
Rejeté
Préjudice immatériel
La cour a rejeté cette demande, n'étant pas justifiée par des éléments probants.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé une somme au titre des frais irrépétibles, tenant compte de l'équité.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Versailles, la société JPC 17 demande la délivrance de deux emplacements de parking conformes à l'acte de vente, ainsi qu'une indemnisation pour préjudice en raison de leur non-conformité. Les questions juridiques posées concernent l'obligation de délivrance conforme et la preuve de la non-conformité des emplacements. Le tribunal conclut que la SCI PLAISIR PIERRE CURIE doit délivrer les deux places de stationnement conformes dans un délai de trois mois, sous peine de verser 50.000 euros à la SCI JPC 17 en réduction du prix de vente. La SCI PLAISIR PIERRE CURIE est également condamnée aux dépens et à verser 1.500 euros au titre de l'article 700 du CPC.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 2e ch., 3 mai 2024, n° 22/03457
Numéro(s) :	22/03457
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 janvier 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier BAULACFabrice LEPEU
Cabinet(s) :	CABINET BAULAC & ASSOCIES
Parties :	La société JPC 17 c/ La SCI PLAISIR PIERRE CURIE

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT DU 03 MAI 2024

N° RG 22/03457 – N° Portalis DB22-W-B7G-QWLC

DEMANDERESSE :

La société JPC 17, société civile immobilière au capital social de 260.000 euros, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 832 988 133, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de son gérant.

représentée par Maître Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Sophie RIVIERE-MARIETTE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDERESSE :

La SCI PLAISIR PIERRE CURIE, société immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 808 514 418, ayant son siège social sis [Adresse 3] à [Localité 5], représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Lalia MIR, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Fabrice LEPEU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 20 Juin 2022 reçu au greffe le 22 Juin 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Mars 2024, Madame MESSAOUDI, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mai 2024.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière PLAISIR PIERRE CURIE (ci-après « la SCI PLAISIR PIERRE CURIE ») a fait réaliser sous sa maîtrise d’ouvrage, un programme immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 4].

Par acte du 2 mai 2018 conclu avec la SCI PLAISIR PIERRE CURIE, la société civile immobilière JPC 17 (ci-après « la SCI JPC 17 ») constituée par Monsieur et Madame [E] [N], a acquis en l’état futur d’achèvement, pour un montant de 266.900 euros, un bien composé :

D’un appartement situé dans le bâtiment GH – cage G au troisième étage ;Des lots n° 352, 353 et 295 de cet ensemble immobilier, correspondant respectivement à trois emplacements de stationnement numérotés 1071, 1072 et 295, situés dans le bâtiment S au premier sous-sol.

L’appartement ayant été livré le 29 juin 2021, la SCI JPC 17 a sollicité la délivrance des emplacements de parking.

Par procès-verbal d’huissier de justice du 17 juin 2022 de [J] [O], il a été constaté que la place n°1071 est murée et que la place n°1072 ne présente pas les dimensions suffisantes pour stationner un véhicule standard. La SCI JPC 17 a ainsi dénoncé l’inaccessibilité de la place n°1071 et le caractère inutilisable de la place n°1072.

Suivant acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 juin 2020, la SCI JPC 17 a assigné la SCI PLAISIR-PIERRE CURIE devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir la délivrance des emplacements de parking et l’indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2023, la SCI JPC 17 sollicite du présent tribunal de voir :

« Vu les dispositions des articles 1101 et suivants du code civil et notamment l’article 1217 du même code,

Vu l’acte en VEFA du 2 mai 2018,

Vu les deux emplacements de parking inutilisables,

Vu la livraison du 29 juin 2021,

Vu les mises en demeure restées vaines,

Vu l’article 44 du CPC

Ce faisant,

A titre principal,

— Condamner la société SCI PLAISIR-PIERRE CURIE à la délivrance à ses frais de deux emplacements de parking pour voiture au premier sous-sol de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de votre jugement à intervenir et pour une durée de deux mois et en cas de défaut de délivrance au terme des deux mois, prononcer la réduction du prix de vente de la VEFA par la SCI PLAISIR-PIERRE CURIE à la société JPC 17 pour un montant de 50.000 euros et condamner la société SCI PLAISIR PIERRE-CURIE à supporter l’intégralité des frais et charges relatives à cette réduction de prix.

A titre subsidiaire,

— Condamner la société SCI PLAISIR PIERRE-CURIE à la somme de 50.000 euros en réparation de l’inexécution de ses obligations contractuelles.

A titre encore plus subsidiaire,

— Désigner tel sachant qu’il plaira au Tribunal pour dire si le parking n°1071 a été muré (lot 352) et si le parking n°1072 (lot 353) est utilisable pour une voiture de gabarit moyen, de dire quelle est sa largeur, de dire si ce parking est enfermé entre deux murs et s’il est possible une fois garé d’en ouvrir les portes pour en descendre.

Dans tous les cas,

— Condamner la société SCI PLAISIR PIERRE-CURIE à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2024, la SCI PLAISIR PIERRE-CURIE sollicite du tribunal judiciaire de Versailles de voir :

« Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103 et 1353 du code civil,

A titre principal :

— DEBOUTER la SCI JPC 17 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la SCI JPC 17 à verser la somme de 5.000 euros à la SCI PLAISIR PIERRE CURIE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI JPC 17 aux dépens.

A titre subsidiaire :

— REDUIRE le montant de l’indemnité allouée à la SCI JPC 17 au titre de la réduction de prix de vente ou de la réparation de son préjudice allégué à de plus justes proportions ;

— DEBOUTER la SCI JPC 17 de ses autres demandes. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2024. L’affaire a été plaidée le 18 mars 2024 et mise en délibéré au 3 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

d’une part, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,d’autre part, les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.

I) Sur la demande de dommages-intérêts sollicités sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme

La SCI JPC 17 sollicite la délivrance de la chose vendue conformément aux stipulations contractuelles et expose qu’à défaut de délivrance, elle est bien-fondée à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation sous astreinte, à obtenir une réduction du prix ou à demander la réparation des conséquences de l’inexécution.

La SCI JPC 17 expose que les places de stationnement ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles et verse au débat le constat d’huissier du 17 juin 2022. Elle fait valoir, au moyen d’une photo, que la place n°1071 est rendue inaccessible par la présence d’un mur qui empêche tout accès à une voiture. S’agissant de la place n°1072, figure dans le procès-verbal une photo de la place de stationnement précisant sa dimension, soit 2,29 mètres laquelle ne permettrait pas de garer une voiture de taille standard. Il est également indiqué qu’à titre d’information, la place 1070 voisine présente une largeur à l’entrée de 3,10 mètres.

En réponse aux griefs de la venderesse sur le constat d’huissier, la SCI JPC 17 réplique qu’elle ne verse aucune pièce au débat permettant de le contester.

S’agissant de la place n°1072, l’acquéreur expose que le parking ne respecte pas la norme AFNOR NFP 91-120; qu’il importe peu qu’elle ne figure pas dans les documents contractuels car elle s’impose en matière de construction et doit permettre de garer une voiture et d’en ouvrir les portes, une fois celle-ci garée.

En défense, la SCI PLAISIR PIERRE-CURIE considère que la SCI JPC 17 ne souffre d’aucun préjudice personnel et se prévaut du préjudice subi par un tiers, dès lors que l’appartement est occupé non pas par les époux [N] qui constituent la SCI JPC 17 mais par leur fille, son époux et leurs enfants. Elle souligne que l’acquéreur ne rapporte pas la preuve de la matérialité du préjudice allégué.

La SCI PLAISIR PIERRE-CURIE considère que l’acquéreur ne rapporte pas la preuve des griefs allégués.

S’agissant de la place n°1071, elle expose que les parties ont signé un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) le 30 janvier 2017 et que ce n’est que lors de la signature de l’avenant, le 9 octobre 2017, que la SCI JPC 17 a été informée qu’elle allait acquérir les places n°1071 et n°1072.

S’agissant de la place n°1072, elle conteste le constat d’huissier produit en demande en précisant qu’il a établi de manière non-contradictoire et que la venderesse ne prouve pas qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles.

Elle précise que le cliché montre un véhicule en stationnement en arrière plan, de type Crossover ou berline familiale, garé au milieu de la place, sans que les rétroviseurs ne touchent les murs.

Elle en déduit que la venderesse est mal-fondée à soutenir que la place de stationnement est inaccesssible. Elle conteste l’applicabilité de la norme NF P 91-120 à laquelle se réfère l’acquéreur pour soutenir que la dimension de la place de stationnement de 2,29 mètres est insuffisante au motif que cette norme ne présente aucun caractère obligatoire et qu’elle ne s’applique qu’à la condition que les parties l’ait expressément visée. Elle ajoute que la notice descriptive signée par l’acquéreur précise que cette norme n’est pas prise en compte dans le programme et que l’accès à la place de parking pourra nécessiter des manoeuvres.

Elle souligne que les manoeuvres effectuées lors du constat d’huissier n’ont pas été faites par un professionnel ou un technicien compétent; qu’il n’est pas certain qu’un autre conducteur aurait eu plus de facilité à se garer et que toute comparaison avec une autre place voisine est vaine.

***

Selon l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur, et aux termes de l’article 1615, l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Il est admis que l’acquéreur peut refuser de prendre livraison et demander réparation du préjudice subi dès lors qu’il peut faire état d’une différence, aussi minime soit-elle, entre la chose livrée et celle prévue dans l’accord de volontés.

Les non-conformités relevant de l’obligation de délivrance se limitent aux cas où les spécifications convenues entre les parties n’ont pas été respectées.

La réception sans réserve de la chose vendue couvre ses défauts apparents de conformité.

Aux termes de l’article 1610 du code civil, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

Suivant l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le biais d’un rapport d’expertise judiciaire.

A cet égard, il est constant qu’un constat d’huissier est opposable aux tiers, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties.

En l’espèce, suivant acte de vente du 2 mai 2018, la SCI PLAISIR PIERRE CURIE a vendu à la SCI JPC 17 la place de parking n°1071 située dans le bâtiment S au premier sous-sol.

Même si cela n’est pas expressément précisé dans l’acte de vente, la vente de la place de stationnement n°1071, implique nécessairement son accessibilité à un véhicule.

Or, suivant attestation d’achèvement des travaux du 19 mai 2021, le promoteur immobilier LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS précise expressément que la place 1071 a été supprimée et préconise d’attribuer une nouvelle place au client.

Par conséquent, la preuve de la non-conformité s’agissant de la place n°1071 est rapportée et il y a lieu d’accueillir les demandes de la SCI JPC 17 présentées sur le fondement du défaut de délivrance conforme.

Afin de faire la preuve du défaut de conformité de la place n°1072, la SCI JPC 17 produit l’acte de vente. Force est de constater que ledit acte ne précise ni les dimensions de la place de stationnement, ni l’obligation de respecter la dimension préconisée par la norme AFNOR NF P91-120. L’acte de vente ne prouve pas la non-conformité de la place de parking.

En revanche, la SCI JPC 17 verse au débat le constat d’huissier du 17 juin 2022 aux termes duquel Madame [N], membre de la SCI venderesse n’a pas pu accéder normalement à sa place de parking et précise qu’elle n’aurait pas pu ouvrir les portes de sa voiture si elle avait été garée. Il est précisé qu’il s’agit d’un véhicule VOLKSWAGEN modèle Polo, d’une taille pourtant standard et qu’après plusieurs tentatives en la présence de l’huissier de justice, la manœuvre s’est avérée impossible.

Il y a donc une différence entre la place de parking n°1072 livrée et celle prévue dans l’accord de volontés qui supposait d’avoir les dimensions suffisantes pour assurer un stationnement normal.

En défense, la SCI PLAISIR PIERRE CURIE ne verse au débat aucune pièce de nature à contredire les constats effectués. Elle se contente de dire que les manœuvres ont été effectuées de manière non-contradictoire et qu’il n’est pas certain qu’un autre véhicule ou un autre conducteur aurait pu se garer dans la place de stationnement. Ces arguments son inopérants compte tenu de la destination évidente d’une place de parking, qu’importe la nature du véhicule.

Par conséquent, la non-conformité de la place n°1072 est également caractérisée et la SCI JPC 17 sera accueillie en sa demande de condamnation de la SCI PLAISIR PIERRE CURIE à lui délivrer deux places de stationnement conformes.

Il est évident qu’un bien comprenant deux places de parking n’a pas la même valeur qu’un bien qui en est privé. La somme de 50.000 euros pour deux places de parking dans un espace couvert ne semble pas démesurée au vu du prix des emplacements de parking qui sont sollicités dans les espaces urbanisés.

En conséquence, en cas de carence de la SCI PLAISIR PIERRE CURIE à livrer deux places de parking conforme à leur usage, il y a lieu de la condamner à verser à la SCI JPC 17, la somme de 50.000 euros en réduction du prix de vente. Pour respecter son obligation de délivrance conforme, la SCI PLAISIR PIERRE CURIE dispose d’un délai de 3 mois à compter du présent jugement.

Toutefois, la demande de dommages et intérêts sollicitée par la demanderesse au titre de préjudices immatériels d’un montant de 60.000 euros, sera rejetée n’étant justifiée par aucun élément.

II) Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI PLAISIR PIERRE CURIE qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI PLAISIR PIERRE CURIE, qui succombe en ses prétentions, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée à verser à la SCI JPC 17 une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue au décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient donc de constater que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la Société Civile Immobilière PLAISIR PIERRE CURIE à délivrer à la Société Civile Immobilière JPC 17 deux places de stationnement conformes à leur usage selon l’acte de vente du 2 mai 2018 ;

CONDAMNE la Société Civile Immobilière PLAISIR PIERRE CURIE à verser à la Société Civile Immobilière JPC 17 la somme de 50.000 euros au titre de réduction de prix de vente, en cas de non-délivrance des deux places de parking conformes dans un délai de trois mois à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la Société Civile Immobilière PLAISIR PIERRE CURIE aux entiers dépens ;

CONDAMNE la Société Civile Immobilière PLAISIR PIERRE CURIE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la Société Civile Immobilière JPC 17 du surplus de ses demandes ;

CONSTATE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 03 MAI 2024 par Madame MESSAOUDI, Juge, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT