TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/05604 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XJW6

JUGEMENT DU 11 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

M. [Z] [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Sophie POTIER, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.A.R.L.U CABINET [X], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Eric DEBEURME, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Décembre 2024.

A l’audience publique du 31 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 30 juin 2025 puis prorogé au 11 Juillet 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 11 Juillet 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 8] a été acquis en indivision le 27 juin 1977 par :

M. [U] [R] décédé le 26 juin 1997Mme [V] [Y] [R] décédée le 27 novembre 2019M. [Z] [R]M. [P] [R].Chacun a acquis 25% de droits indivis dans l’immeuble.

L’immeuble est divisé en neuf appartements et huit garages destinés à la location.

Il a été géré, de 1999 à 2022, par le cabinet [X].

Suivant exploit délivré le 28 avril 2023, M. [Z] [R] a fait assigner la société Cabinet [X] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’engager sa responsabilité.

La société Cabinet [X] a saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Par ordonnance en date du 8 février 2024, le juge de la mise en état a, notamment, rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [Z] [R], condamné la société Cabinet [X] aux dépens de l’incident ainsi qu’à verser à M. [Z] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’incident.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 7 juin 2024 pour M. [Z] [R] et le 24 octobre 2024 pour le cabinet [X].

La clôture des débats est intervenue le 18 décembre 2024, et l’affaire fixée à l’audience du 31 mars 2025.

* * * *

Aux termes de ses dernières écritures, M. [Z] [R] demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

condamner la société Cabinet [X] au paiement d’une somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner la société Cabinet [X], si la validité du mandat de gestion est retenue par le tribunal, au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de la rupture anticipée du contrat,condamner la société Cabinet [X] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, la société Cabinet [X] demande au tribunal de :

déclarer M. [Z] [R] irrecevable et en tout cas mal fondé en sa demande,débouter M. [Z] [R] de ses demandes,à titre reconventionnel, condamner M. [Z] [R] à lui payer les sommes suivantes :* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

* 5.000 euros au titre des frais irrépétibles

condamner M. [Z] [R] aux dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge de la mise en état, dans son ordonnance du 8 février 2024, a rejeté la fin de non recevoir soulevée par la société Cabinet [X] tirée du défaut de qualité à agir de M. [Z] [R]. Aucun appel n’a été interjeté contre cette décision de sorte que la société Cabinet [X] est mal fondée à soulever de nouveau cette fin de non recevoir devant le tribunal.

Sur la responsabilité de la société Cabinet [X]

M. [Z] [R] recherche la responsabilité de la société Cabinet [X] sur le fondement de l’article 1240 du code civil selon lequel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Il conteste la validité du mandat de gestion confié à la société Cabinet [X].

Il convient de rappeler qu’une indivision immobilière a été crée en 1977 entre [U] [R], [V] [R] et leurs deux premiers enfants, M. [Z] [R] et M. [P] [R], chacun détenant 25% de droits dans l’immeuble.

Le père est décédé en 1997 de sorte qu’une indivision successorale s’est ouverte entre ses douze héritiers. Puis, la mère est décédée en 2019, ce qui a ouvert une deuxième indivision successorale. Les désaccords entre les héritiers sont tels qu’à ce jour, aucun partage successoral n’a eu lieu.

Il n’est pas contesté que, dans un premier temps, l’immeuble a été confié en gérance au cabinet [Localité 9].

Puis, le 4 janvier 1999, [V] [R] a donné mandat général de gestion immobilière au cabinet [X]. A ce titre, elle l’a chargé, notamment, de gérer les biens, de les louer, de gérer les baux, de percevoir les loyers et charges.

En exécution de ce mandat, il est justifié de ce que le cabinet [X] a perçu les loyers et les a reversés, jusqu’au décès de [V] [R], sur deux comptes : l’un au nom de Mme ou Mr [R] [U] à la Caisse d’Epargne, l’autre au nom de Mme [V] [R] à la Société Générale (pièce 4 en défense).

A la suite du décès de [V] [R], M. [Z] [R] a demandé au cabinet [X] de séquestrer les loyers sur un compte, ce qui a été fait. Puis, compte tenu des conflits existant entre les héritiers, le cabinet [X] a fait savoir au notaire de la succession, Me [T], qu’il résiliait le mandat pour le 3 janvier 2022 (pièce 2 en défense) puis lui a versé les fonds qu’il séquestrait pour le compte de l’indivision immobilière, à une date inconnue, à savoir les sommes de 3.000 euros et 56.971,49 euros ainsi que cela ressort du mail adressé le 16 avril 2024 par le notaire au conseil du cabinet [X] (pièce 14 en défense).

L’article 815-3 du code civil prévoit que :

« Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».

Le cabinet [X], professionnel de la gestion immobilière, ne pouvait ignorer que [V] [R] détenait uniquement un quart des droits indivis dans l’immeuble et non les deux tiers. Il lui appartenait donc de vérifier que les autres indivisaires ne s’opposaient pas à la conclusion de ce mandat de gestion ce qu’il n’a pas fait.

Il invoque le dernier alinéa de l’article précité pour considérer que [V] [R] a pris en main la gestion des biens indivis au su de ses fils et sans opposition de leur part et qu’ainsi elle avait reçu mandat tacite pour lui confier la gestion de l’immeuble.

Ce faisant, le cabinet [X] procède par voie de simple affirmation sans justifier de ses allégations.

Au contraire, dans un courrier daté du 29 octobre 1991, adressé à l’époque au cabinet [Localité 9], chargé initialement de la gestion de l’immeuble, M. [Z] [R] avait indiqué « à dater de ce jour, j’annule par la présente toute procuration ou autorisation d’acte de gestion ou d’engagement relatif à cet immeuble que j’aurai fait au bénéfice de Monsieur ou Madame [R] [U] » (pièce 24 en demande). Par la même occasion, il demandait à ce que sa quote part de revenus locatifs soit versée sur son compte du Crédit Lyonnais.

Ce courrier laissait clairement entendre qu’il ne souhaitait pas donner mandat à son père ou à sa mère de gérer, pour le compte de l’indivision immobilière, l’immeuble.

Sans s’être préoccupé des droits des autres indivisaires, le cabinet [X] a continué à verser l’intégralité les revenus locatifs sur deux comptes dont les intitulés ne permettent nullement de considérer, contrairement à ce qu’il indique, qu’il s’agissait de comptes ouverts au nom de l’indivision. Il s’agissait de comptes ouverts pour l’un au nom des deux parents, pour l’autre au nom de la mère.

Le seul fait qu’il existait des relations professionnelles entre le cabinet [X] et la société Chronochauff, gérée par M. [Z] [R], et que celui-ci a, personnellement, confié à ce même cabinet la gestion d’un de ses immeubles, situé [Adresse 1] à [Localité 8], ne suffit à considérer que M. [Z] [R] avait accepté que sa mère donne mandat au cabinet [X] pour la gestion de l’immeuble litigieux.

Ce faisant, le cabinet [X] a fait preuve d’une légèreté fautive en acceptant le mandat signé par [V] [R] seule, alors qu’elle ne détenait pas deux tiers des droits indivis, et sans s’assurer que la signature de ce mandat était connue de ses deux fils lesquels ne s’y seraient pas opposés. Le mandat n’est donc pas opposable à M. [Z] [R] et c’est à juste titre qu’il recherche la responsabilité délictuelle du cabinet [X] laquelle est engagée du fait des fautes ainsi évoquées.

Du fait de ces manquements, le cabinet [X] n’a jamais reversé directement à M. [Z] [R] les 25% de revenus locatifs auxquels il avait droit en sa qualité de copropriétaire de l’immeuble.

Il réclame la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts sans que le tribunal ne comprenne la manière dont il parvient à cette somme. Il indique en effet que cette somme comprend, outre son préjudice moral, qu’il n’étaye ni ne chiffre, le manque à gagner qu’il a subi soit :

pour les années 2010-2019 : 94.500 eurospour les années 2020-2021 : 14.373 eurospour les années 2000-2014 : la demande n’est pas chiffrée précisément mais il retient un montant équivalent à celui de la période 2010-2019, « à peu près » (sic).Il ajoute que le calcul est fait sur la base des 25% des loyers perçus depuis le 4 janvier 1999 (date de signature du mandat) jusqu’au 27 novembre 2019 (décès de la mère) mais n’inclut pas la période du 28 novembre 2019 jusqu’à ce jour.

Pour ce qui est des revenus locatifs perçus depuis le décès de la mère, il se comprend donc qu’aucune demande n’est formulée. De fait, les sommes n’ont pas été libérées et sont à ce jour séquestrées par le notaire de sorte que M. [Z] [R] pourra faire valoir ses droits sur ses sommes.

Pour ce qui est des revenus locatifs perçus antérieurement au décès de la mère, M. [Z] [R] avance des chiffres qu’il ne justifie pas alors même qu’il admet dans ses conclusions, en page 4, qu’il a eu communication des comptes de gestion pour les années 2015 à 2019, qu’il ne produit pas dans la présente instance, seuls étant communiqués les relevés de gérance de novembre 2019 à avril 2020, soit pour une période postérieure au décès de la mère (pièce 9). Dans le cadre de l’instance en référé qu’il avait engagée en 2021, notamment pour obtenir communication des justificatifs des versements des revenus locatifs allégués par le cabinet [X], le juge des référés avait relevé que l’examen des pièces produites par le cabinet [X] démontrait qu’il avait été satisfait à la majeure partie des demandes de M. [Z] [R] à l’exception de celle relative au « décompte précis des sommes dues » à ce dernier. Pour autant, ces pièces n’ont pas été produites par M. [Z] [R] dans le cadre de la présente instance.

Dans ces conditions, le tribunal peut uniquement se baser, pour évaluer le montant des droits de M. [Z] [R] dans l’indivision immobilière, sur les relevés de compte du cabinet [X] pour l’année 2019 qui établissent le montant des revenus locatifs versés sur les deux comptes précédemment évoqués, l’un ouvert auprès de la Société Générale, l’autre auprès de la Caisse d’Epargne.

Il en ressort qu’ont été versées les sommes suivantes :

janvier : 6.166,87 eurosfévrier : 811,25 eurosmars : 2.736,11 eurosavril : 6.123,87 eurosmai : 795,29 eurosjuin : 1.493,70 eurosjuillet : 6.326,13 eurosaoût : 2.496,59 eurosseptembre : 3.285,22octobre : 3.710,54 eurosnovembre : 4.727,89 eurosdécembre : 4.021,77 eurossoit un total de 42.695,23 euros.

Sur cette somme, M. [Z] [R] a droit, en sa qualité de propriétaire indivis, à 25% soit 10.673,80 euros, somme que le cabinet [X] sera condamné à lui verser.

Pour le reste, M. [Z] [R] ne démontre pas la réalité de son préjudice de sorte qu’aucune autre somme ne pourra lui être allouée au titre des revenus locatifs.

S’agissant du préjudice moral, il n’est ni démontré ni même étayé de sorte qu’aucune somme ne sera allouée à ce titre.

Enfin, dans la mesure où il a été dit que le mandat de gestion n’était pas valable, la demande d’indemnisation au titre de la rupture anticipée eu contrat sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Eu égard à la solution du litige, le cabinet [X] sera nécessairement débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”.

Le cabinet [X], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

L’équité commande d’allouer à M. [Z] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la SARL Cabinet [X] à payer à M. [Z] [R] la somme de 10.673,80 euros au titre de ses droits dans l’indivision immobilière pour l’année 2019,

Déboute M. [Z] [R] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Déboute la SARL Cabinet [X] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la SARL Cabinet [X] aux dépens,

Condamne la SARL Cabinet [X] à payer à M. [Z] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,