N° RG 25/00334 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EY5F

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Sarl ANP PROMOTION, sise [Adresse 1]

Représentée par Maître Nicolas MALLEBRERA de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID – MALLEBRERA – BRET-DIBAT, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [C] [P], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 4] du 09/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représenté par M^e Myriam PAPIN, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 18 septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025, prorogé au 27 Novembre 2025.

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e Nicolas MALLEBRERA

Copie à : M^e Myriam PAPIN

DDETS

RG N° 25-334. Jugement du 27 novembre 2025

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2015 à effet du même jour, les SCI AR GOAT et AR MOR, aux droits desquelles se trouve aujourd’hui la société ANP PROMOTION, a donné à bail à Monsieur [C] [P] un local d’habitation situé [Adresse 3] à 56890 SAINT-AVE moyennant un loyer mensuel révisable de 390 €.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Le 30 janvier 2025, la société ANP PROMOTION a sommé Monsieur [C] [P] de payer la somme de 850,86€ au titre des loyers et des charges impayés des mois de décembre 2024 et janvier 2025.

Par acte de Commissaire de justice en date du 18 avril 2025, la société ANP PROMOTION a fait assigner Monsieur [C] [P] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, ordonner l’expulsion Monsieur [C] [P] ainsi que de tous biens et occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [C] [P] à payer à la SARL ANP PROMOTION : 1404,02 € au titre des loyers et charges impayés au 3 avril 2025, outre les loyers et charges à échoir jusqu’au prononcé du jugement, sur la base d’un loyer fixé à 425,43 €, avec intérêts et leur capitalisation,à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 500 €, indexée dans les conditions du bail, jusqu’à libération des lieux, 500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, troubles et tracas, condamner le preneur à lui régler 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer.

Par voie électronique, le représentant de l’Etat dans le département a été avisé, en date du 18 avril 2025, de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié.

L’évaluation sociale de la situation du locataire expose que celui-ci a rencontré des problèmes de santé entrainant une baisse de revenus, une précédente dette locative est en cours d’apurement et la commission de surendettement a été saisie.

Les Conseils des parties ont déposé des conclusions auxquelles il convient de se rapporter, développées oralement lors de l’audience du 18 septembre 2025.

La société ANP PROMOTION a confirmé ses demandes, actualisant le montant de sa créance à la somme de 2.572,02 € au titre des loyers impayés au 30 septembre 2025, sur la base d’un loyer de 439,60 €.

Monsieur [C] [P] soulève le mauvais état du logement et demande à voir fixer le loyer à 439,60 €, aucune provision sur charges non contractuelle n’étant à ajouter au montant du loyer.

Il fait valoir qu’ il a rencontré de graves difficultés financières et sollicite des délais pour s’acquitter de la dette, il ajoute bénéficier désormais de l’allocation spécifique de solidarité et propose de régler la somme mensuelle de 50 €, en sus du loyer courant.

La société ANP PROMOTION s’y oppose.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023,

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

(…).

Le bailleur justifie avoir avisé la CCAPEX du Morbihan le 17 février 2025 .

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action, au vu de ces pièces et conformément à l’article 24 alinéa 8 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article L.442-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement, les délais, la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il résulte du bail ainsi que du décompte fourni que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 2.572,02 € au titre des loyers impayés au mois de septembre 2025 compris ;

Les parties s’accordant sur un loyer mensuel de 439,60 €.

Monsieur [C] [P] ne conteste pas le montant de sa dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner Monsieur [C] [P] à verser à la société ANP PROMOTION la somme de 2.572,02 € au titre des loyers et charges impayés dus au mois de septembre 2025 compris, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement, avec, en application de l’article 1231-6 du code civil, intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025 sur la somme de 1.404,02 € et à compter du jugement pour le surplus.

L’article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l’espèce pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [C] [P] justifie à l’audience être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Au regard de la situation personnelle décrite dans l’évaluation sociale et corroborée connue du bailleur qui ne la conteste pas, Monsieur [C] [P] apparaît en situation d’apurer sa dette locative dans les délais légaux et sa demande de délais de paiement a été acceptée par le bailleur.

Dans ces circonstances, Monsieur [C] [P] sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement :

— conformément à l’article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision.

— les modalités d’apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l’article L 714-1 du code de la consommation.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, Monsieur [C] [P] sera déchu du bénéfice du terme, la résiliation du bail sera prononcée et l’expulsion ordonnée.

La société ANP PROMOTION sera fondée à réclamer – en ce cas – à compter de la résiliation du bail à titre de préjudice causé par le maintien du locataire dans les lieux une indemnité d’occupation équivalente aux loyers courants qui auraient été dus au cas de non résiliation du bail.

Le bailleur sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La société ANP PROMOTION ne rapporte pas la preuve des difficultés de trésorerie qu’il allègue et donc d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement ou causé par la mauvaise foi de la défenderesse.

Il convient par conséquent de débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société ANP PROMOTION l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui, leur sera alloué la somme de 700 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [V] [C] [P] à payer à la société ANP PROMOTION la somme de 2.572,02 € au titre des loyers et charges impayés dus au mois de septembre 2025 compris, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025 pour 1.404,02 €, et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [V] [C] [P] à s’acquitter de sa dette – en principal et intérêts – par 23 mensualités de 50 € et la 24ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois, et ce, en plus du loyer et des charges courants ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement avant l’apurement de la dette :

— conformément à l’article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision

— les modalités d’apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l’article L 714-1 du code de la consommation ;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, Monsieur [V] [C] [P] sera déchu du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans ce cas :

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour Monsieur [V] [C] [P] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] [P] à payer à la société ANP PROMOTION une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que la société ANP PROMOTION sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

En tout état de cause,

DEBOUTE la société ANP PROMOTION de sa demande en dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] [P] à verser à la société ANP PROMOTION la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] [P] aux entiers dépens de l’instance coût de la sommation de payer compris ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT