TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 25/00042 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZZ7E

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, représentée par Mme [J] [G], directrice générale, domiciliée en cette qualité au siège sis

[Adresse 4]

représentée par M^e Barbara RIVOIRE, substituée par M^e Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

S.C.I. BREMAT, représentée par M. [X] [H] en sa qualité de gérant domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

non comparante

En présence de Monsieur [V] [K], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2025, après avoir entendu :

M^e Azogui

M. [K]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 14 Novembre 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 14 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) du 20 février 2025, la S.C.I. Bremat a porté à la connaissance de la mairie de [Localité 5] son intention de vendre un bien immobilier à usage de station-service situé [Adresse 2].

La DIA portait mention d’un prix de 195 000 euros auquel s’ajoute une commission de 35 000 euros à la charge de l’acquéreur.

La commune de [Localité 5] a transmis cette déclaration à la Communauté d’agglomération de [Localité 5] Métropole, laquelle l’a transmise à son délégataire du droit de préemption l’Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF des Hauts de France).

Le 5 mai 2025, France domaine a réalisé une estimation de l’immeuble.

Par décision du 19 mai 2025, l’EPF a décidé d’exercer son droit de préemption pour un prix de 1 euro, outre la commission d’agence et de recourir le cas échéant à la fixation judiciaire du prix devant le juge de l’expropriation. Cette décision a été signifiée à la S.C.I. Bremat le 21 mai 2025.

Par courrier du 17 juillet 2025, la propriétaire refusait le prix offert par l’EPF.

Par mémoire enregistré au greffe le 30 juillet 2025, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer le prix revenant à la S.C.I. Bremat à 1 euro, outre la commission de 35 000 euros à la charge de l’acquéreur.

Il fonde son offre sur la base du prix d’un terrain nu de 122€/m², soit 183 610 euros (122€/m² x 1505 m²) dont il déduit le coût de démolition de l’ancienne station-service et de dépollution du terrain qu’il estime à 207 000 euros.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 17 septembre 2025, Mme le commissaire du gouvernement demande la fixation de l’indemnité de dépossession à 20 000 euros outre la commission de 35 000 euros. Elle estime la valeur du terrain à 227 000 euros sur la base d’un prix de 151€/m², dont elle déduit le coût de démolition et de dépollution de 207 000 euros.

La visite des lieux s’est déroulée le 23 septembre 2025, en présence de deux représentants de l’EPF et de son conseil, et du commissaire du gouvernement

Malgré la communication de la date de la visite par acte de commissaire de justice signifié le 5 septembre 2025 à la S.C.I. Bremat (signification à l’étude), celle-ci n’était pas présente aux date et heure fixées.

La propriétaire n’ayant pas constitué avocat, l’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 10 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la requête que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

I- Sur le prix du bien

En vertu de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition, dans le cadre de l’exercice d’un droit de préemption, est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas:

a) La date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

L’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

1/ Sur la consistance du bien

La parcelle cadastrée Z-[Cadastre 1], située sur la commune de [Localité 5] est d’une contenance de 1505 m².

Elle sert d’assise à une ancienne station-service aujourd’hui désaffectée et comprenant selon acte notarié de 2019 :

1°) Un bâtiment d’environ 77 m², composé de :

— une boutique d’environ 40 m²,

— des toilettes réservées aux clients d’environ 4,50 m²,

— une réserve / boutique d’environ 15 m²,

— un bureau, kitchenette d’environ 14 m²,

— une chaufferie d’environ 3,50 m².

2°) Un bâtiment d’environ 49 m² comprenant :

— une baie double d’environ 33 m²,

— une réserve d’environ 16 m².

3°) Une aire de lavage non couverte d’environ 50 m².

4°) Un auvent d’environ 124 m².

5°) Une piste de distribution d’environ 160 m²

Lors du transport, en l’absence du propriétaire, les bâtiments n’ont pu être visités. L’ensemble est néanmoins apparu à l’état d’abandon depuis de nombreuses années, ayant servi de squat, et en très mauvais état.

La parcelle est cadastrée en zone UD : zone au tissu mixte d’habitat d’après-guerre relativement résidentiel composé de maisons individuelles, d’immeubles d’habitat collectif et d’activités économiques.

Le terrain peut être qualifié de terrain à bâtir.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Selon l’article L. 213-4 alinéa 3 du code de l’urbanisme, en matière de préemption, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il convient de retenir comme date de référence la date à laquelle le PLUi est devenu opposable, soit le 23 mars 2021.

3/ Sur la méthode de valorisation

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

En l’occurrence, compte tenu de l’état des installations, le terrain d’assiette possède une valeur supérieure au bâti existant.

Par conséquent, il convient, comme les parties le proposent, de déterminer la valeur du bien par comparaison avec des terrains nus similaires et d’en déduire le coût de démolition des installations. De même, le coût de dépollution du terrain doit être supporté par le propriétaire et doit donc également être déduit de la valeur de la parcelle nue.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties ont cité les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’EPF

<< tableau non inséré

Termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement

<< tableau non inséré

Il ressort de ces six termes de comparaison un prix moyen de 151,07 €/m².

Il y a lieu de retenir ce prix de 151 €/m², soit un montant de 227 000 euros (151€ x 1505 m² = 227 255 € arrondi à 227 000 €).

Il convient de déduire de ce montant le coût des travaux de démolition et de dépollution.

L’autorité expropriante et le commissaire du gouvernement s’accordent pour retenir une somme de 207 000 euros au titre des travaux.

Il en résulte un prix de 20 000 euros (227 000€ – 207 000 €).

Cependant, par application de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique susmentionné, le juge de l’expropriation ne statue dans les limites des prétentions du commissaire du gouvernement qu’autant qu’il propose une évaluation à la baisse.

Dès lors, en l’absence d’intervention à la procédure de la défenderesse, le juge ne peut statuer dans les limites de l’évaluation à la hausse du commissaire du gouvernement, mais uniquement en fonction de l’offre de l’autorité expropriante.

En conséquence, il convient de fixer le prix de dépossession à 1 euro, outre la commission de 35 000 euros.

II- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 23 mars 2021 ;

FIXE le prix du bien immobilier situé [Adresse 2] appartenant à la S.C.I. Bremat,à la somme de 1 euro, avec commission de 35 000 euros en sus à la charge de l’acquéreur ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation