TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00546 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMAW

NT/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

M. [S] [Y]

[Adresse 2] [Adresse 4]

[Localité 3].

représenté par M^e Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GANTOIS 2 représenté par son syndic IMMO DE FRANCE HAUTS DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE lors de l’audience et Martine FLAMENT lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 24 Juin 2025

ORDONNANCE du 15 Juillet 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La résidence [6] 2 est située à [Localité 9] [Adresse 5].

Elle est soumise au régime de la copropriété. Le syndic en exercice est le cabinet Immo France.

M. [S] [Y] est propriétaire d’un appartement au sein de cette résidence. Il se plaint d’un manque de diligence du syndicat de copropriétaires de la résidence en cause dans la réalisation de travaux de nature à remédier à l’origine d’un dégât des eaux ayant affecté son appartement en novembre 2023.

Par acte délivré à sa demande le 4 avril 2025, M. [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé notamment aux fins de le voir condamné à réaliser les travaux de réfection des joints d’étanchéité des fenêtres et la reprise des fissurations au niveau du pignon de nature à mettre fin aux infiltrations dans son appartement sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Gantois 2 à [Localité 9] a constitué avocat.

Après avoir été appelée la première fois à l’audience du 22 avril 2025, l’affaire a été renvoyée trois fois à la demande des parties pour être finalement retenue lors de l’audience du 24 juin 2025.

Représenté, M. [Y] soutient les demandes détaillées dans les dernières écritures déposées à l’audience, notamment la demande d’injonction précitée et de :

— condamner le défendeur à lui verser une provision de 396 euros toutes taxes comprises à valoir sur la reprise de la peinture de son plafond conformément au chiffrage du cabinet Polyexpert,

— débouter le défendeur de ses demandes,

— se réserver le contentieux de liquidation de l’astreinte,

— condamner le défendeur à lui verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens de l’instance.

Représenté, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 9] soutient les demandes détaillées dans les dernières écritures déposées à l’audience, notamment de :

à titre principal,

— rejeter la demande de condamnation sous astreinte formulée par le demandeur,

— rejeter la demande de provision du demandeur,

— à tout le moins, dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes,

à titre subsidiaire,

— rejeter la demande d’astreinte,

— à défaut de rejet de la demande d’astreinte, la fixer à 10 euros par jour de retard pendant deux mois à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

en tout état de cause,

— condamner le demandeur à lui verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner le demandeur aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il y est renvoyé pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le demandeur fait valoir que la copropriété n’a pas assuré la réalisation des travaux identifiés comme de nature à remédier aux infiltrations ayant affecté son logement. Il souhaite qu’une injonction lui soit délivrée les concernant.

La défenderesse prétend qu’aucune investigation en recherche de fuites n’a été réalisée par l’expert d’assurance du syndicat de copropriétaires permettant de confirmer que les infiltrations proviendraient des parties communes. A propos des joints de fenêtres, le syndicat de copropriétaires soutient que les menuiseries extérieures sont des parties privatives. En outre, il fait valoir qu’un projet global de rénovation de la résidence est en cour comprenant notamment la réfection des façades.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les écritures du demandeur ne visent pas les pièces au sein de leur motivation.

Le rapport d’expertise amiable été réalisé au contradictoire du syndicat de copropriétaires en cause représenté par son syndic en exercice et de M. [Y] qui était assisté de M. [B], expert mandaté par son assureur, la compagnie Sogessur.

A propos de la nature du sinistre, le rapport dressé par M. [D] du cabinet Polyexpert, mandaté par la S.A. SMA, assureur de la copropriété, évoque « infiltrations en façade ». Il mentionne notamment que « la copropriété a demandé à la société Set Up des investigations en recherche de fuite (en attente du rapport) ce sinistre résulte d’infiltrations au travers de la façade briques de l’immeuble. Il est demandé à la copropriété de réparer la cause de ce sinistre encore actif ». Le rapport relève les désordres en étant résultés au sein de l’appartement de M. [Y]. L’expert a retenu un montant de 396 euros pour les travaux de remise en état.

Lors d’une intervention le 10 juin 2024, selon rapport du 11 juin 2024, la société Qualicorde a notamment formulé les préconisations suivantes après avoir inspecté l’état de la façade en regard de l’appartement de M. [Y] : « la restructuration de la zone purgée sachant que la durée de la purge est de 3 mois (…) effectuer une purge plus importante et la réfection des joints d’étanchéité des fenêtres qui sont défectueux + la reprise des fissures au niveau du pignon », le rapport étant illustré de photographies caractérisant de façon manifeste l’origine des infiltrations. Le rapport évoque l’état défectueux des joints « des fenêtres du dessus » tout en mentionnant que « l’appui de fenêtre du pignon côté droit (au niveau de la façade côté cour) présente des fissures ce qui fait que l’eau s’infiltre ».

Le 22 octobre 2024, M. [Y], par son conseil, a mis en demeure le syndic de faire réaliser, dans les 15 jours à compter de sa réception, les réparations utiles pour remédier aux fuites en façades affectant son appartement par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 25 octobre 2024.

La note produite par le défendeur n’est pas de nature à illustrer de façon objective des diligences de nature à intervenir dans un délai connu pour remédier aux désordres en cause.

Aucun élément fourni ne met en cause les éléments objectifs étayant l’existence d’un lien entre l’état des façade et pignon, notamment les fissures nettes les affectant, et les désordres affectant l’appartement de M. [Y].

Le règlement de copropriété mentionne que « les menuiseries extérieures, y compris, s’il y a lieu, les volets à lames, les persiennes, les rideaux roulants » constituent des parties privatives.

Le syndicat de copropriétaires en cause ne justifie d’aucune diligence à l’égard du copropriétaire dont le logement se trouve au-dessus de celui du demandeur.

Le document émanant du syndic à propos d’un projet de rénovation globale est dépourvu de portée probante faute du moindre étayage tiers.

Dès lors, il convient d’ordonner au défendeur de faire réaliser les travaux de reprise des fissures dont le rôle dans les infiltrations subies par le demandeur sont étayées objectivement tant par le rapport du cabinet Polyexpert que par le rapport de la société Qualicorde.

Compte tenu du délai depuis lequel les désordres affectent l’appartement du demandeur, il y a lieu d’assortir l’injonction d’une astreinte dont la juridiction se réservera le contentieux de la liquidation.

En revanche, il y a lieu de retenir l’existence d’une contestation sérieuse s’agissant des joints entre la maçonnerie et les menuiseries extérieures concernant les joints mis en cause.

L’assureur vient garantir la responsabilité civile du syndicat de copropriétaires qui est tenu, sans contestation sérieuse, d’une obligation de réparer les dommages causés aux copropriétaires trouvant leur origine dans les parties communes. La demande dirigée par M. [Y] contre le syndicat de copropriétaires vise une partie dont la responsabilité est engagée de façon manifeste au vu des éléments soumis.

En effet, ils mettent en évidence une origine des désordres provenant d’une dégradation des parties communes (appui de fenêtre, pignon et façade), il convient de considérer comme ne souffrant d’aucune contestation sérieuse l’obligation du syndicat de copropriétaires à supporter le versement d’une provision de 396 euros à M. [Y] à valoir sur le préjudice subi de sorte qu’une provision de ce montant sera allouée au demandeur.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat de copropriétaires en cause aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, il y a lieu de condamner le syndicat de copropriétaires en cause à verser 1 200 euros au défendeur au titre des frais irrépétibles qu’il s’est trouvé contraint d’engager dans la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat désigné par le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Ordonne au syndicat de copropriétaires de la résidence Gantois 2 à [Localité 9] pris en la personne de son syndic de faire réaliser, dans les deux mois suivants la signification de la présente ordonnance, les travaux concernant les fissures affectant les façade, pignon et appui de fenêtre telles que visées dans les rapports du cabinet Polyexpert du 8 février 2024 et de la société Qualicorde du 11 juin 2024 afin de remédier aux infiltrations affectant l’appartement de M. [S] [L] et, passé le délai imparti, sous astreinte provisoire de 40 euros (quarante euros) par jour de retard pendant les deux premiers mois puis de 120 euros (cent vingt euros) par jour de retard pendant les quatre mois suivants ;

Se réserve le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

Condamne le syndicat de copropriétaires de la résidence Gantois 2 à [Localité 9] pris en la personne de son syndic à verser une provision de 396 euros (trois cent quatre-vingt-seize euros) à M. [S] [L] à valoir sur la réparation de son préjudice ;

Condamne le syndicat de copropriétaires de la résidence Gantois 2 à [Localité 9] aux dépens de l’instance ;

Condamne le syndicat de copropriétaires de la résidence Gantois 2 à [Localité 9] à verser à M. [S] [L] 1 200 euros (mille deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée par le syndicat de copropriétaires de la résidence Gantois 2 à [Localité 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Martine FLAMENT Samuel TILLIE

Référés

N° RG 25/00546 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMAW

[S] [Y] C/ S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GANTO IS 2

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

POUR EXPÉDITION CONFORME

Le Greffier

Martine FLAMENT

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