TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

civil.tprx-rambouillet@justice.fr

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 25/00034 – N° Portalis DB22-W-B7J-TJXG

MINUTE : /2026

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 10 Février 2026

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

[B] [X] [H]

DEFENDEUR(S) :

SOCIÉTÉ ANTIN [Z] SA HABITAT A LOYER MODERE

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées

le

à

ORDONNANCE DE REFERE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-SIX

et le DIX FEVRIER

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 16 Décembre 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

l’ordonnance suivante a été rendue en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Mme [B] [X] [H]

née le 15 novembre 1981 à [Localité 1] (COTE D’IVOIRE)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maude MASCART, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

SOCIÉTÉ ANTIN [Z] SA HABITAT A LOYER MODERE

Société Anonyme immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 315 518 803, ayant son siége social sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercise, domicilié en cette qualité audit siége;

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2017, la SA d’HLM ANTIN [Z] a donné en location à Mme [B] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 582,94 € outre 135,34 € de provisions sur charges.

Par courrier électronique du 5 mai 2025, Mme [B] [H] a écrit à la SA d’HLM ANTIN [Z] pour se plaindre de la présence de rongeurs dans la cuisine et lui demander de procéder au rebouchage définitif du trou par lequel ils accèdent à son logement.

A la suite de son signalement du 1er juin 2025, la mairie de [Localité 2] a fait intervenir la polie municipale qui s’est rendue sur place le 5 juin 2025 et a établi un rapport de constatation.

Par courrier électronique du 10 juin 2025, Mme [B] [H] a signalé à la bailleresse, en outre, que l’évier était bouché et des manifestations d’humidité dans plusieurs pièces.

Le 11 juillet 2025, Mme [B] [H] a fait constater l’état de son logement par Maitre [K] [U], commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025 signifié à personne morale, Mme [B] [X] [H] a assigné en référé la SA d’HLM ANTIN [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1719 du code civil, aux fins de se voir :

Déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

Condamner la SA d’HLM ANTIN [Z] à réaliser les travaux de remise en état de décence du bien donné à bail, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification à la décision à intervenir ;

Condamner la SA d’HLM ANTIN [Z] à lui verser une indemnité provisionnelle mensuelle de 250 € au titre du préjudice de jouissance subi de janvier 2025 jusqu’à la réalisation des travaux ;

Condamner la SA d’HLM ANTIN [Z] à lui verser une indemnité provisionnelle mensuelle de 500 € au titre du préjudice moral subi ;

Condamner la SA d’HLM ANTIN [Z] à la somme de 830 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SA d’HLM ANTIN [Z] aux dépens de l’instance en ce compris, les frais de constat du commissaire de justice du 11 juillet 2025.

A l’audience du 16 décembre 2025, après un renvoi, Mme [B] [H], représentée par son avocat, actualise ses demandes et dépose des conclusions auxquelles elle se réfère expressément et aux termes desquelles elle demande de :

Se voir déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

Condamner la SA d’HLM ANTIN [Z] à lui verser une indemnité provisionnelle de 2 000 € au titre du préjudice de jouissance subi de janvier 2025 au 5 septembre 2025, date de réalisation effective des travaux ;

Condamner la SA d’HLM ANTIN [Z] à lui verser une indemnité provisionnelle de 500 € au titre de son préjudice moral ;

Condamner la SA d’HLM ANTIN [Z] à la somme de 830 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SA d’HLM ANTIN [Z] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de constat du commissaire de justice du 11 juillet 2025.

A l’appui de ses demandes, elle précise que la SA d’HLM ANTIN [Z] a fait procéder le 5 septembre 2025 à des travaux qui ont résolu le problème de rongeurs de sorte que sa demande principale tendant à la condamnation de sa bailleresse à réaliser ces travaux est devenue sans objet. Elle maintient ses autres demandes. Elle dit par ailleurs n’avoir jamais été destinataire du rapport établi par la police municipale alors qu’elle est à l’origine de cette visite par son signalement auprès de la mairie, et n’en avoir pris connaissance que par la communication adverse dans le cadre de la présente instance. S’agissant de la demande reconventionnelle, elle reconnait un retard de paiement mais dit l’avoir régularisé la veille de l’audience. Elle demande l’autorisation de produire un justificatif de ce règlement en cours de délibéré.

La SA d’HLM ANTIN [Z], représentée par son avocat, dépose des conclusions auxquelles elle se réfère expressément et aux termes desquelles elle demande au visa notamment des dispositions des articles 9, 10 et suivants, 834 et 835 du code de procédure civile, 6, 7 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224, 1289 et suivants, 1728, 1735 et 1741 du code civil, de :

Déclarer mal fondée Mme [B] [H] en ses demandes sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Constater que les demandes sont devenues sans objet et qu’elles l’étaient déjà au moment de l’acte introductif d’instance ;

Débouter Mme [B] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

En tout état de cause,

Condamner Mme [B] [H] à payer à la SA d’HLM ANTIN [Z] la somme de 1 628,59 € au titre des loyers et charges actualisés au 28 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

Ordonner la compensation des sommes dues entre les parties ;

Laisser à chacune des parties la charge des frais et dépens exposés.

A l’appui de ses demandes, elle expose que les travaux ont été réalisés et que s’ils ne l’ont pas été plus tôt c’est en raison de l’absence de la demanderesse. Mme [B] [H] serait en outre responsable de la présence de rongeurs car elle avait installé des pièges pour les attirer. La demande indemnitaire se heurte à une contestation sérieuse et ne saurait prospérer en référé.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. DESISTEMENT PARTIEL

L’article 394 du code de procédure civile énonce que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 précise que le désistement d’instance n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, qui n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. Enfin, l’article 397 du même code dispose que l’acceptation est expresse ou implicite.

En l’espèce, Mme [B] [H] a indiqué à l’audience, avant toute discussion sur le fond, que sa demande tendant à la condamnation de la SA d’HLM ANTIN [Z] à réaliser les travaux de remise en état de décence de son logement était devenue sans objet car les travaux sollicités avaient été réalisés le 5 septembre 2025.

La SA d’HLM ANTIN [Z] n’ayant à ce stade présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir, il conviendra donc de constater le désistement partiel d’instance.

II. DEMANDES INDEMNITAIRES A TITRE PROVISIONNEL

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judicaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé toutes les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 6 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles ou parasites. Il est notamment tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Ainsi, il appartient au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et/ou de lui assurer une jouissance paisible du logement d’en apporter la preuve.

L’obligation du bailleur ne cesse qu’en cas de force majeure ou de faute du locataire. Il s’ensuit que le bailleur, qui a l’obligation impérative de délivrer et maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s’exonérer de la responsabilité qui lui incombe de plein droit qu’en démontrant la force majeure ou la faute du locataire.

En l’espèce, Mme [B] [H] invoque un manquement de la SA d’HLM ANTIN [Z] à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du logement entre le mois de janvier 2025, date d’apparition des rongeurs dans son logement, et le 5 septembre 2025, date de réalisation des travaux ayant mis fin aux troubles. Elle sollicite à ce titre l’allocation à titre provisionnel d’une somme de 2 000 € correspondant à la valeur moyenne du loyer restant à sa charge sur cette période de huit mois. Elle réclame par ailleurs une provision de 500 € en réparation de son préjudice moral.

Les éléments versés aux débats pour établir le manquement de la SA d’HLM ANTIN [Z] à son obligation de lui assurer la jouissance paisible de son logement sont les suivants :

Le courrier électronique adressé à la société bailleresse le 5 mai 2025 faisant référence à au moins un précédent signalement ainsi qu’à une intervention de rebouchage du trou creusé dans le mur de la cuisine par une souris.

Son courrier électronique du 10 juin 2025 signalant que l’évier était bouché ainsi que la présence d’humidité dans plusieurs pièces.

Le certificat médical du Dr. [C] constatant la présence d’excoriations cutanées en rapport avec des lésions de grattage.

Le procès-verbal de constat de Maître [K] [U], commissaire de justice en date du 11 juillet 2025.

Elle invoque en outre la première photographie annexée au rapport de constatation rédigé par le Brigadier-chef principal [A] [Q], policier municipal à [Localité 2], le 5 juin 2025 pour illustrer la grossièreté des travaux de rebouchage du trou dans le mur de la cuisine.

Les photographies annexées au rapport de constatation et au procès-verbal de constat du commissaire de justice font bien apparaitre des espaces dans la salle de bain permettant à des rongeurs de pénétrer dans l’appartement, une grille d’aération perforée ainsi que la pauvre qualité du rebouchage du trou dans la cuisine. Ces éléments ne sont cependant accompagnés d’aucune photographie de rongeurs dans l’appartement ou même de traces et notamment des déjections qu’ils auraient pu y laisser. Mme [H], qui invoque dans ses conclusions « les risques sanitaires provoqués par la présence de ces rats et de leurs déjection (outre la terreur ressentie par ses jeunes enfants dont le dernier était alors âgé de 4 ans) » ne fait d’ailleurs état que d’une souris dans ses courriers de réclamation.

D’autre part, le certificat médical du Dr. [C] mentionne que les lésions observées seraient contemporaines de l’apparition des rats dans le logement. Il s’agit cependant d’une simple déclaration et en aucun cas, de la preuve de la présence de rats dans le logement et encore moins, celle d’un lien de causalité entre la présence de rongeurs et les lésions constatées sur l’enfant de Mme [B] [H].

Cette dernière ne produit aucune autre pièce pour établir les préjudices de jouissance et moral dont elle affirme avoir souffert.

De son côté, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCE ne conteste pas la présence de rongeurs dans la résidence et justifie d’un certain nombre d’interventions pour tenter de les faire disparaitre, résultat auquel elle est finalement parvenue grâce aux travaux qu’elle a fait réaliser les 5 septembre et 21 octobre 2025 dans le logement de Mme [B] [H], ce que cette dernière reconnait.

La SA d’HLM ANTIN RESIDENCE invoque par ailleurs l’état de saleté de l’appartement imputable à la locataire, de nature à attirer les rongeurs, et s’appuie sur les photographies prises par le Brigadier-chef principal [A] [Q] dans son rapport du 5 juin 2025 qui montrent effectivement la présence de nourriture et de déchets sur le sol.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que la demande indemnitaire de Mme [B] [H] à l’encontre de la SA d’HLM ANTIN RESIDENCE se heurte à une contestation sérieuse et ne relève donc pas de la compétence du juge des référés.

Mme [B] [H] sera par conséquent déboutée de ses demandes d’indemnités provisionnelles au titre de préjudices de jouissance et moral.

III. DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE REGLEMENT D’UN ARRIERE LOCATIF

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM ANTIN [Z] demande au juge des référés de condamner Mme [B] [H] au règlement d’un arriéré locatif. A l’appui de cette demande, elle verse aux débats un décompte faisant apparaitre un solde négatif de 1 628,59 € à la date du 28 novembre 2025, échéance de novembre 2025 comprise.

Par une note en délibéré autorisée du 16 décembre 2025, Mme [B] [H] a justifié d’un versement de 806,95 € par chèque dont il a été accusé réception le 18 novembre 2025.

Or ce règlement ne figure pas dans le décompte de la SA d’HLM ANTIN [Z] pourtant daté du 28 novembre 2025, ce qui constitue une contestation sérieuse à la demande de règlement de l’arriéré locatif. La SA d’HLM ANTIN [Z], qui a été destinataire de cette note en délibéré, ne l’a pas contestée et n’a pas communiqué de décompte actualisé.

La SA d’HLM ANTIN [Z] sera par conséquent déboutée de sa demande reconventionnelle.

Il n’y a pas lieu de tenir compte de la seconde note en délibéré adressée par Mme [B] [H] le 29 décembre 2025 concernant un versement par chèque de 829, 64 € postérieur à l’audience, cette note n’ayant pas été autorisée.

IV. DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [B] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance.

Compte tenu de la situation économique des parties, il n’apparait pas équitable de faire droit à la demande de la SA d’HLM ANTIN [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant pubiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement de Mme [B] [H] de sa demande relative aux travaux de remise en état, devenue sans objet ;

DEBOUTONS Mme [B] [H] de sa demande d’une indemnité provisionnelle au titre de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTONS Mme [B] [H] de sa demande d’une indemnité provisionnelle au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTONS la SA d’HLM ANTIN RESIDNECES de sa demande reconventionnelle en paiement d’un arriéré de loyers ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Mme [B] [H] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal, le 10 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN