RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00803 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2YX

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 17 FEVRIER 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [S] [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Virginie GARNIER, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Monsieur [M] [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Virginie GARNIER, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5] (RÉUNION)

comparante en personne à l’audience du 21 octobre 2024

Monsieur [Z] [L] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5] (RÉUNION)

comparant en personne à l’audience du 21 octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Les époux [M] et [S] [T] ont donné à bail à Madame [R] [N] et Monsieur [Z] [W] en qualité de co-locataires un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Adresse 7] à [Localité 10] par contrat du 12 mars 2020, pour un loyer mensuel révisable et d’un montant de 574,10 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Une clause de solidarité entre les preneurs est contenue au bail.

Des loyers étant demeurés impayés, les époux [M] et [S] [T] ont fait signifier 2 premiers commandements de payer à leurs locataires qui en ont apuré les causes dans le délai prévu ; suite à une nouvelle dette, Les bailleurs ont de nouveau fait délivrer à Madame [R] [N] et Monsieur [Z] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 avril 2024 pour la somme en principal de 1105,97 euros.

Les époux [M] et [S] [T] ont ensuite fait assigner Madame [R] [N] et Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] de la Réunion par actes de commissaire de Justice du 19 août 2024, délivrés à personne aux fins de :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat,

— obtenir la libération du logement sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et à défaut que soit ordonnée l’expulsion des locataires, de leurs biens et de toute personne introduite dans le logement de leur chef, avec concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [R] [N] et Monsieur [Z] [W] en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées (outre charges et TEOM) à hauteur de 1278,27 euros, somme arrêtée à la date du 30 juillet 2024, à actualiser au jour du jugement et avec intérêts à compter du commandement de payer sur la somme de 1215,97 euros,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la fin du bail à la somme de 574,10 euros, et dire qu’elle sera révisable comme l’étaient le loyer et les charges,

— condamner Madame [R] [N] et Monsieur [Z] [W] au paiement de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères futures,

— condamner solidairement Madame [R] [N] et Monsieur [Z] [W] à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération du logement,

— être autorisé à faire constater par huissier les dégradations à l’issue du bail

— être autorisé à séquestrer les dits meubles pour sûreté ;

— condamner solidairement Madame [R] [N] et Monsieur [Z] [W] au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 21 octobre 2024 à laquelle les demandeurs ont comparu par ministère d’avocat et les défendeurs ont personnellement comparu, reocnnaissant la dette et sollicitant des délais de paiement.

Par jugement avant-dire-droit rendu le 18 novembre 2024, la juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 27 janvier 2025 et invité les parties à faire toutes observations sur l’imputation des paiements sur les causes du commandement de payer et l’apurement de la dette visée au commandement de payer dans le délai de 2 mois.

A l’audience du 27 janvier 2025, Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T]- représentés par M^e Virginie Garnier – font valoir leur demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation du bail et au paiement des sommes restant dues au titre des loyers, maintenant l’ensemble de leurs autres demandes principales contenue à l’assignation. Ils actualisent toutefois le montant de la dette locative à la somme de 517,89 euros au 27 janvier 2025. Ils précisent souhaiter bénéficier d’un titre exécutoire mettant fin au contrat de bail si les défendeurs n’apurent pas leur dette.

Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 19 août 2024 à personne, Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] avaient valablement comparu en personne à l’audience du 21 octobre 2024, sollicitant l’apurement de leur dette par mensualités de 150 euros, mais ne se sont pas présentés à l’audience du 27 janvier 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les défendeurs ayant comparu en personne à au moins une audience, le présent jugement sera rendu contradictoirement.

À titre liminaire, sur la recevabilité :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 22 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

I. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, si le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, est d’application immédiate pour les contrats en cours, il ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais sur la base d’un contrat prévoyant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

En l’espèce, le bail conclu le 12 mars 2020 contient une clause résolutoire stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2024, pour la somme en principal de 1105,97 euros. Il convient donc de faire application du délai de deux mois prévu contractuellement.

Il résulte cependant du décompte produit par les époux [T] que les locataires ont versé, entre la délivrance du commandement de payer le 25 avril 2024 et le 25 juin 2024

—  500 euros le 13 mai 2024

—  515,51 euros le 1er juin 2024

—  500 euros le 11 juin

soit un total de 1515,51 euros.

En l’absence de tout élément permettant de déterminer la dette que M. [N] et Madame [W] entendaient éteindre par ces paiements, et en application de l’article 1342-10 du code civil, les paiements doivent être imputés, en présence de plusieurs dettes pareillement échues, sur la dette que les débiteurs avaient le plus intérêt à acquitter, et donc sur les causes du commandement de payer.

Il convient de constater que les causes du commandement de payer ont été apurées dans le délai légal, de sorte que la clause résolutoire contenue au bail n’est pas acquise.

II. Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail, la condamnation au paiement et les délais de grâce :

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ;

L’article 1728 du même code dispose quant à lui que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ;

Enfin, l’article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit les conséquence d’une inexécution contractuelle en ces termes :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter."

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail aux torts de et son expulsion des lieux.

Le décompte produit en l’espèce par Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] et arrêté à la date du 27 janvier 2025 révèle que la dette locative s’élevait à 345,87 euros après la délivrance d’un commandement de payer et d’une assignation, et une première comparution devant le tribunal.

Il doit également être relevé que le commandement de payer délivré le 25 avril 2024 l’a été après déjà deux autres commandements de payer délivrés pour le premier le 16 août 2023 sur la somme de 842,83 euros et pour le deuxième le 28 décembre 2023 sur la somme de 1093,01 euros.

Ce faisant, les locataires se sont montrés particulièrement irréguliers dans l’exécution de leurs obligations essentielles, sans expliquer ni justifier les motifs de leurs careences répétées.

Ces manquements répétées à des échéances relativement brèves constituent une faute justifiant le prononcé de la résiliation du contrat aux torts exclusifs des défendeurs et leur condamnation solidaire en paiement à hauteur des loyers et charges impayés au 27 janvier 2025, soit 345,87 euros.

Ceci étant, l’article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat » ; tandis que 1343-5 de ce même code (anciennement 1244-1) prévoit que « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ».

Par ailleurs, dans l’hypothèse de la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire, l''article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

Au terme de l’article 24 VII dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite "ELAN prévoit que Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ;dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il serait inique et contraire aux buts poursuivis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de ne pas permettre à Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] de bénéficier des dispositions favorables de celle-ci alors que les bailleurs ont indiqué leur accord pour des délais de paiement « suspendant » le prononcé de la résiliation du contrat.

Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] ayant expressément fait part de leur accord pour octroyer des délais de paiement à leurs locataires, Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W], il convient de prendre acte de l’accord des parties en reprenant les termes dans le dispositif de la présente décision.

Il y a donc lieu de permettre à Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] de bénéficier des dispositions légales prévoyant des délais de paiement suspensifs pendant 10 mois à hauteur de 35 euros en sus du loyer mensuel.

Dans ces circonstances, Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Il convient ainsi de prévoir qu’en cas de non respect des délais de paiement accordés à Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W], la résiliation du bail sera prononcée à la date du présent jugement, et Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] devront restituer le logement au bailleur dès une mise en demeure adressée par LRAR.

À défaut de libération volontaire, Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] seront autorisés à procéder leur expulsion selon les voies de droit habituelles, et Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] seront redevables, en cas de maintien dans les lieux, d’une indemnité d’occupation fixée à la somme de 574,10 euros à compter du présent jugement et jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par LRAR.

Cette indemnité d’occupation étant calquée sur le montant du loyer augmenté des charges, elle suivra l’indexation de l’IRL publié à l’INSEE à chaque date anniversaire du bail.

Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] devront également rembourser annuellement, sur présentation des justificatifs, le montant de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

En revanche, le prononcé d’une astreinte n’apparaît nullement nécessaire à la bonne exécution de la présente décision dès lors que l’expulsion de Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] a été autorisée en cas de non respect des délais de paiement et que le retard dans la libération des lieux est indemnisé au travers de l’indemnité d’occupation fixée.

En conséquence, la demande d’astreinte sera rejetée.

V. Sur les demandes accessoires :

Sur la demande d’estimation des réparations locatives

La demande tendant à être autorisé à faire constater les dégradations du logement après le départ des locataires ne répond à aucune nécessité dès lors d’une part que l’existence de dégradations n’est pas présumée et n’est pas établie en l’espèce, et d’autre part que les formalités de réalisation d’un état des lieux sont prévues à l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande sera rejetée.

Sur la demande de séquestration des meubles

S’agissant des meubles laissés éventuellement par les locataires dans le cadre d’une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieu dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d’entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.

En revanche, dans l’hypothèse où Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d’expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition de Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T], qui pourront en faire ce que bon leur semble, aux frais et risques de Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W].

Sur les dépens

Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

S’agissant des frais d’expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il convient de rappeler que cette matière est régie par le code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l’exécution d’une décision de justice sont à la charge du débiteur.

Il n’y a donc pas lieu de prévoir de disposition en ce sens dans le présent dispositif.

Sur la demande d’indemnité de procédure

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T], Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] seront condamnés à leur verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui s’attache de plein droit aux décisions rendues en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la clause résolutoire contenu au bail signé le 12 mars 2020 entre Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] d’une part et Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] d’autre part n’est pas acquise par suite d’apurement des causes du commandement de payer délivré le 25 avril 2024 dans le délai de deux mois.

CONDAMNE solidairement Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] à payer à Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] la somme de 345,87 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 27 janvier 2025 (comprenant l’échéance de décembre 2024 outre un paiement de 340 euros le 06 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] à s’acquitter de cette somme de 345,87 euros, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 35 euros chacune, la dernière mensualité devant solder la dette en principal, intérêts, frais, et accessoires (dont les dépens) :

PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée à l’initiative des locataires au même terme que le loyer courant et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail, uniquement pour le cas où Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] ne verseraient pas au terme convenu soit le loyer courant soit la mensualité d’apurement de l’arriéré dix jours après la 1ère présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] à payer à Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] le solde de la dette locative ;

AUTORISE Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T], à défaut pour Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

REJETTE la demande tendant à faire estimer les réparations locatives par commissaire de Justice et à séquestrer les meubles pour sûreté ;

DIT que le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d’expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l’ensemble des objets mobiliers laissés par Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] dans le logement seront réputés abandonnés et Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] seront autorisés à en disposer librement, aux risques et frais de Madame [R] [N] et de Monsieur [Z], [L] [W] ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] à verser à Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] une indemnité mensuelle d’occupation de 574,10 euros et dit que cette indemnité sera indexée sur l’IRL publié par l’INSEE, révisable annuellement à la date anniversaire du bail, soit le 12 mars de chaque année.

CONDAMNE solidairement Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] à rembourser à Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] le montant de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères sur présentation d’un justificatif, au prorata du temps d’occupation des lieux.

et en tout état de cause,

CONDAMNE in solidum Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] à payer à Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [N] et Monsieur [Z], [L] [W] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 17 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine MOREL, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection