Min N° 24/00943

N° RG 24/02607 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSFU

S.A. TROIS MOULIN HABITAT

C/

Mme [H] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 décembre 2024

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULIN HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 9]-0304 02

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, vice-présidente

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 16 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christian PAUTONNIER

Copie délivrée

le :

à : Madame [H] [R]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2023, la [Adresse 12] (la SA d’HLM TMH) a donné à bail à Madame [H] [R] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 270,96 euros, et 180,79 euros de provisions sur charge.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, la SA d’HLM TMH a fait signifier à Madame [H] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.478,47 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 07 février 2024, la SA d’HLM TMH a saisi la Caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, la [Adresse 11] a fait assigner Madame [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,de prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti à Madame [H] [R],ordonner l’expulsion de Madame [H] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ; condamner Madame [H] [R] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.825,21 euros au titre de la dette locative arrêtée au 09 avril 2024, une indemnité du montant du loyer et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges complètes jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens de l’instance et ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 28 mai 2024.

À l’audience du 16 octobre 2024, la SA d’HLM TMH, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2.863,54 euros arrêtée au 07 octobre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle indique que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant, et être opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA d’HLM TMH soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [H] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 23 février 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] [R] ne conteste pas le principe de la dette, indique bénéficier encore de l’aide au logement de la Caisse d’allocations familiales, et confirme ne pas avoir repris le paiement du loyer. Elle souligne supporter d’autres dettes, avoir fait l’objet d’un avis à tiers détenteur, percevoir le revenu de solidarité active, et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

La SA d’HLM TMH à fait parvenir le 12 novembre 2024, dans le cadre d’une note en délibéré autorisée, un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame [H] [R] assignée à personne, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM TMH justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 07 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM TMH aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 avril 2023, du commandement de payer délivré le 23 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2024 que la SA d’HLM TMH rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [R] à payer à la SA d’HLM TMH la somme de 3.050,69 euros, déduction faîte de la somme de 305,73 facturée à titre de frais, au titre des sommes dues au 12 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 février 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 05 avril 2024 à 24 heures, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 avril 2023 à compter du 06 avril 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [H] [R] invitée à justifier du paiement d’un mois de loyer dans le cadre d’une note en délibéré, ne s’est pas exécutée. Si elle justifie de sa situation personnelle et financière, elle ne démontre pas avoir repris le versement intégral du loyer courant. Les conditions légales d’obtention de délais de paiement ne sont donc pas remplies, et le bailleur s’y opposant, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [H] [R] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06 avril 2024, Madame [H] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [H] [R] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [H] [R] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 février 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Madame [H] [R] à payer à la SA d’HLM TMH la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la [Adresse 11] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 avril 2023 entre la Société anonyme d’habitation à loyer modéré Trois moulins Habitat d’une part, et Madame [H] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] [Localité 7] [Adresse 8], sont réunies à la date du 06 avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [H] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [H] [R] à compter du 06 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [H] [R] à payer à la [Adresse 11] la somme de 3.050,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2024 échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE Madame [H] [R] à payer à la Société anonyme d’habitation à loyer modéré Trois moulins Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [H] [R] à payer à la [Adresse 11] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Madame [H] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 février 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE