TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/14197 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZC24

N° de Minute : 25/00170

JUGEMENT

DU : 02 Septembre 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE WHITE CORNER – LE WELCOME, pris en la personne de son syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER

C/

[U] [G]

[T] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE WHITE CORNER – LE WELCOME, dont le siège social est sis [Adresse 3]/[Adresse 4] – [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER

représenté par Maître Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [G], demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre-Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] sont propriétaires indivis d’une maison de type 4 (lot n°3) dépendant de la copropriété de l’immeuble WHITE CORNER- LE WELCOME situé [Adresse 3]/[Adresse 4] à [Localité 5].

La S.A.S. VACHERAND IMMOBILIER est le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble WHITE CORNER- LE WELCOME.

Se prévalant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble WHITE CORNER- LE WELCOME, pris en la personne de son syndic, a par lettres recommandées des 6 décembre 2023 et 29 janvier 2024, mis Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] en demeure de lui régler la somme de 1.912,82 euros, arrêtée à la date de la dernière mise en demeure, dans un délai de cinq jours.

Par procès-verbal du 14 juin 2024, Monsieur [F] [V], conciliateur de justice, a constaté la carence de Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] à la tentative préalable de conciliation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble WHITE CORNER- LE WELCOME, pris en la personne de son Syndic, a fait assigner Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] à l’audience du 13 mai 2025 du Tribunal judiciaire de Lille afin, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— les condamner solidairement à payer la somme 2.495,84 euros au titre des charges de copropriétés échues au 1er octobre 2024, outre les interêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité,

— les condamner solidairement à payer la somme de 72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

— les condamner solidairement à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— les condamner solidairement à payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble WHITE CORNER- LE WELCOME, pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil.

Il a réitéré les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette en principal à la somme de 2,743,31 euros.

Bien que régulièrement assignés selon les modalités des articles 656 à 558 du code de procédure civile, Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non – comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera rendu par défaut, Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] n’ayant pas été cités à personne et la décision étant insusceptible d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

le règlement de copropriété,

les contrats de syndic pour la période en cause,

un relevé de propriété,

le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 13/02/2019 approuvant la décision de souscrire un contrat d’entretien VMC et contrat d’entretien des chaudières individuelles, des parties communes et de gestion des containers, de la porte automatique, des espaces verts, de la pompe à relevage, d’installation de décompteurs d’eau froide et approuvant l’exercice clos au 31/12/2019,

le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 14/10/2020, votant le budget prévisionnel de l’année 2021

le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 07/07/2021, approuvant l’exercice clos au 31/12/2020 et votant le budget prévisionnel de l’année 2022 ,

le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 26/04/2022, approuvant l’exercice clos au 31/12/2021 le budget prévisionnel de l’année 2023

Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2023 approuvant l’exercice clos au 31/12/2022 et votant le budget prévisionnel de l’année 2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 15 avril 2024 approuvant l’exercice clos au 31/12/2023 et votant le budget prévisionnel de l’année 2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 23 mai 2024 désignant la société VACHERAND IMMOBILIER en qualité de syndic,

les appels de fonds correspondants,

les mises en demeure et relances susvisées,

une facture du syndic d’un montant de 36 euros pour la relance du 06/12/2023

une facture du syndic d’un montant de 36 euros pour la relance du 29/01/2024,

une facture du syndic de 300 euros pour la constitution du dossier pour les auxiliaires de justice – transmission avocat,

une facture du syndic de 432 euros pour la constitution du dossier pour les auxiliaires de justice – transmission avocat.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] restent à devoir la somme de 2.743,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 12 mai 2025, déduction faite des frais exposés pour la présente procédure.

Toutefois, aux termes de son assignation délivrée aux défendeurs, le syndicat a sollicité leur condamnation au paiement de la somme de 2.495,84 € arrêtée au 1er octobre 2024, sans avoir mentionné leur condamnation à une somme actualisée au jour de l’audience. Dès lors, conformément au principe du contradictoire, il ne sera fait droit à la demande de condamnation solidaire au paiement des charges de copropriété à l’encontre de Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] que pour la somme de 2.495,84 € arrêtée au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 6 décembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Le syndicat sollicite également la condamnation solidaire des défendeurs à régler la somme de 72 euros au titre des frais de mise en demeure et de relances, se décomposant en deux mises en demeure du syndic à 36 euros l’unité.

Il est rappelé que seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance peuvent être mis à la charge du copropriétaire.

La mise en demeure du 6 décembre 2023 et la relance du 29 janvier 2024 apparaissant nécessaires au recouvrement de la créance, il sera fait droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Suivant l’article 32-1 du code de procédure civile, « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10000 € sans préjudice de dommages et intérêts qui seraient réclamés ».

Le demandeur ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui d’ores et déjà réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il sera débouté de sa demande sur ce chef.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G], parties perdantes, aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le syndicat explique avoir exposé les sommes de 300 et 432 euros de frais pour la constitution du dossier et sa transmission à l’avocat.

Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] à payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble WHITE CORNER- LE WELCOME, pris en la personne de son Syndic, la S.A.S. VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 2.495,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtés à la date au 1er octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] à payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble WHITE CORNER- LE WELCOME, pris en la personne de son Syndic, la S.A.S. VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 72 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] à payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble WHITE CORNER- LE WELCOME, pris en la personne de son Syndic, la S.A.S. VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble WHITE CORNER- LE WELCOME, pris en la personne de son Syndic, la S.A.S. VACHERAND IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts,

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 2 septembre 2025.

Le Cadre-Greffier Le Juge