TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02183 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YCPA

N° de Minute : 25/779

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

Etablissement public [Localité 6] METROPOLE HABITAT – OPH de la Métropole Européenne de [Localité 6]

C/

[B] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public [Localité 6] METROPOLE HABITAT – OPH de la Métropole Européenne de [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [X] [L] (Membre de l’entreprise)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2012 et prenant effet du 22 mars 2012, l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 6] (LMH) a donné à bail à Monsieur [B] [G] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 272,87 euros majoré d’une provision sur charges de 74,41 euros.

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2018 prenant effet le 12 septembre 2018, LMH a également consenti à Monsieur [B] [G] la location d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 7], parking n°085, sous-sol 4ème étage, à [Localité 6], pour un loyer de 45,54 euros et une provision sur charges de 3,50 euros par mois.

Par acte d’huissier de justice du 19 juin 2023, LMH a fait signifier à Monsieur [B] [G] un commandement de payer la somme de 2 116,95 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par décision du 27 décembre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré la demande de surendettement de Monsieur [B] [G] recevable.

Par acte d’huissier de justice du 15 février 2024, LMH a fait assigner Monsieur [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

– constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

– prononcer l’expulsion de Monsieur [B] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir et ce avec l’assistance de la force publique si besoin,

– condamner Monsieur [B] [G] à lui payer les sommes suivantes :

* 2 645,67 euros au titre des loyers et charges dus au 2 février 2024 outre les termes échus postérieurement jusqu’au jugement,

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec faculté de révision des charges dans le cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

* les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* 152 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le cout du commandement de payer,

– certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen,

– ordonner l’exécution provisoire,

Appelée à l’audience du 16 mai 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires à l’audience du 6 février 2025.

A cette audience, LMH maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 2 149,49 euros. Elle indique que par jugement du 14 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné le rééchelonnement durant trois mois de la dette locative fixée à 1 751,93 euros dans le cadre de la procédure de surendettement. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [B] [G], représenté par son conseil, sollicite des délais de paiement conformément aux mesures de désendettement arrêtées par le juge et propose de solder le surplus de la dette en une quatrième mensualité.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

LMH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 octobre 2023 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 19 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus le 21 mars 2012 et le 11 septembre 2018 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article 7 et en page 3 des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2023, pour la somme en principal de 2 116,95 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements intervenus dans le délai imparti de deux mois étant inférieur aux sommes dues dont le paiement était demandé.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 20 août 2023.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

LMH produit un décompte détaillé arrêté au 31 janvier 2025 démontrant que Monsieur [B] [G] reste devoir la somme de 2 149,49 euros après déduction des frais de procédure qui entrent dans les dépens.

Monsieur [B] [G] sera condamné à payer à LMH la somme de 2 149,49 euros, créance arrêtée au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24, VI, de la même loi et par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : «4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures ».

Selon l’article 24, VII, de la même loi lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce,

Il y a lieu dès lors d’accorder des délais de paiement au locataire.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Il convient en revanche de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision et justifiera l’expulsion de ns les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [B] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de bail conclus le 21 mars 2012 et le 11 septembre 2018 entre, d’une part, l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 6] et, d’autre part, Monsieur [B] [G] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 6], et [Adresse 7], parking n°085, sous-sol 4ème étage, à [Localité 6] sont réunies à la date du 20 août 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à payer à l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 6] la somme de 2 149,49 euros, créance arrêtée au 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur [B] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en deux mensualités de 690 euros, une troisième mensualité du solde ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [B] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3], à [Localité 6] (logement), et [Adresse 7], parking n°085, sous-sol 4ème étage, à [Localité 6] (emplacement de stationnement), dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 6] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [B] [G] soit condamné à payer à l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 6], à compter du 1er février 2025 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le Nord ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

Laure-Anne REMY, Magali CHAPLAIN,

Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection