TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01040 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZWUN

SL/AV

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 09 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriété de la [Adresse 19] représenté par son syndic en exercice le cabinet VACHERAND IMMOBILIER [Localité 15]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. RAAN

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

PRÉSIDENT : Aurélie VERON, Vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 05 Août 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 09 Septembre 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La S.C.I. Raan est propriétaire du lot n°1105 dépendant d’un immeuble « [Adresse 18] [Adresse 10] », situé au [Adresse 17] [Localité 15] (nord) soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la S.A.S. Vacherand Immobilier [Localité 15].

Par acte du 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Vacherand Immobilier Lille, a fait assigner la S.C.I. Raan devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir condamner la partie défenderesse sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la S.C.I. Raan à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 14] [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la somme de 17 302,62 euros au titre des charges impayées échues au 17 juin 2025,

— Juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de leur exigibilité et ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner la S.C.I. Raan à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 13] et [Adresse 2] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 873,43 euros au titre des provisions non échues de l’exercice en cours,

— Condamner la S.C.I. Raan à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 12] [Adresse 8] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la somme de 385,48 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance,

— Condamner la S.C.I. Raan à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 10], [Adresse 7] et [Adresse 2] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 304 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 août 2025 à laquelle elle a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

La défenderesse, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’assignation pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En application de l’article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Suivant avis du 12 décembre 2024, la cour de cassation a précisé que “Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget” et que “La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande”.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse (pièce n°3),

— les appels de charges et travaux (pièces n°11, 12, 13),

— les relevés individuels de charges (pièce n°19),

— le relevé de compte arrêté au 17 juin 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2021, 10 mars 2022, 26 janvier 2023, 25 janvier 2024, 1er octobre 2024 et 6 février 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et adopté le budget prévisionnel de l’exercice suivant,

— le contrat de syndic (pièce n°2),

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de reception le 17 avril 2025 (pièce n°10),

Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 17 302, 62 euros, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de la S.C.I. Raan, selon décompte arrêté au 17 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires communique aux débats le décompte arrêté au 17 juin 2025 et les justificatifs des charges réclamées au titre des années 2023, 2024 et 2025.

La S.C.I. Raan se trouve ainsi débiteur de la somme de 17 302, 62 euros, au titre des charges de copropriété impayées, incluant les sommes dues au titre du 2ème trimestre 2025, au paiement de laquelle elle sera condamnée.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025.

La S.C.I. Raan se trouve également redevable des appels de fonds, non encore échus mais devenus exigibles, à défaut de versement dans le délai de 30 jours après mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit selon les pièces justificatives produites, la somme de 2 873, 43 euros, qui sera assortie des intérêts légaux, comme la dette principale.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. L’article précise que “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Au titre des frais, le syndicat de copropriétaires réclame le paiement de 72 euros (2x36) au titre des mises en demeure et 313,48 euros pour les frais de rédaction.

Sont prévues par le contrat de syndic :

—  36 euros pour la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

—  36 euros pour la relance après mise demeure ;

—  432 euros pour constitution transmis à l’auxiliaire de justice ;

Quand bien même ces frais sont prévus au contrat de syndic, et les factures des actes produites, il ne peut être considéré qu’il s’agit de “frais nécessaires”, dont la répétition ne fait qu’aggraver la situation du débiteur et ne favorise aucunement le paiement par celui-ci de sa dette. La demande au titre des frais sera écartée.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions précitées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La S.C.I. Raan, qui succombe, supportera les dépens et sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des sommes que cette partie a dû exposer pour assurer sa représentation et la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est exécutoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond,

Condamne la S.C.I. Raan à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « résidence [11] », situé au [Adresse 16][Adresse 4] (nord), pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Vacherand Immobilier [Localité 15], la somme de 17 302,62 euros (dix-sept mille trois cent deux euros et soixante-deux centimes) au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte arrêté au 17 juin 2025, appel du 2e trimestre 2025 inclus ;

Condamne la S.C.I. Raan à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « résidence [11] », situé au [Adresse 16][Adresse 3] [Localité 15] (nord), pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Vacherand Immobilier [Localité 15], la somme de 2 873,43 euros (deux mille huit cent soixante treize euros et quarantre trois centimes) au titre des appels de fonds, non encore échus mais devenus exigibles ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 17 avril 2025,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la délivrance de l’assignation ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 18] [Adresse 10] », situé au [Adresse 17] [Localité 15] (nord), pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Vacherand Immobilier [Localité 15], de ses demandes au titre des frais de recouvrement ;

Condamne la S.C.I. Raan à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « résidence [Adresse 10] », situé au [Adresse 16][Adresse 3] [Localité 15] (nord), pris en la personne de son syndic, la S.A.S. Vacherand Immobilier [Localité 15], la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.C.I. Raan aux dépens.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Aurélie VERON