TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [T] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06991 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OPQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 21 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 février 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 21 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06991 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OPQ

EXPOSE DU LITIGE

La société ELOGIE SIEMP a donné à bail, à effet au 28 juin 2023, à M. [T] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (escalier B, 2ème étage, porte milieu). Le loyer hors charge actuel est de 782,28 euros, payable à terme échu.

Des échéances étant demeurées impayées, la société ELOGIE SIEMP a fait signifier à M. [T] [R] par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) en date du 2 avril 2024 une sommation de payer la somme de 7 772,44 euros en principal, selon décompte fixant toutes les échéances impayées à la date du 19 février 2024.

A défaut de paiement, la société ELOGIE SIEMP a, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) en date du 25 juin 2024, assigné M. [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du code civil, aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— Prononcer la résolution judiciaire du bail,

— Ordonner l’expulsion de M. [T] [R] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Statuer sur le sort des meubles et objets mobiliers,

— Condamner M. [T] [R] à lui payer la somme de 10 436,15 euros pour loyers et charges impayés, terme de mai 2024 inclus, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à celui prévu au contrat,

— Condamner M. [T] [R] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront la sommation de payer du 2 avril 2024.

Au soutien de ses prétentions, la société ELOGIE SIEMP expose que la réalité du bail est établie par confirmation de l’adresse postale et par huissier et des nécessités de relogement suite aux travaux dans son précédent logement. Du fait des impayés, elle sollicite la résolution de la convention pour inexécution par la défenderesse de ses obligations contractuelles.

A l’audience du 3 décembre 2024, la société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 15 225,85 euros (échéance d’octobre 2024 inclus), selon décompte produit en date du 25 novembre 2024.

Assigné à l’étude, M. [T] [R] n’a pas comparu ni personne pour lui

Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire à l’égard de tous.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est de principe que le bail, contrat consensuel, peut être verbal. Si la preuve du bail écrit est soumise au droit commun de la preuve des actes juridiques, conformément à l’article 1359 du Code civil, la preuve du bail verbal obéît à des règles dérogatoires, résultant de l’article 1715 du même code. Lorsque le bail verbal a reçu un commencement d’exécution, sa preuve est libre de tous les modes de preuve admissible, plusieurs indices pouvant constituer cette preuve.

En l’espèce, il est justifié d’un envoi postal (pli avisé non réclamé) le 27 février 2024 (pièce 4) et d’une sommation par huissier de justice délivrée à l’étude le 2 avril 2024 (pièce 5), de sorte que la société ELOGIE- SIEMP peut légitimement se prévaloir d’un bail consenti à M. [T] [R].

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ELOGIE SIEMP justifie avoir saisi la CCAPEX le 3 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le 25 juin 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus à la convention constitue une cause de résiliation du contrat.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par le décompte produit par le bailleur pour la période du 1er juin 2023 au 31 octobre 2024 pour un montant total de 15 225,85 euros. L’obligation de paiement d’un loyer constituant l’obligation principale du locataire, une défaillance de ce dernier répétée, comme en l’espèce sur plusieurs mois et années, alors qu’il avait déjà fait l’objet d’une expulsion pour les mêmes motifs prononcée par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] le 6 avril 2021, constitue un manquement grave justifiant le prononcé de la résiliation du contrat.

Aussi, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à compter de la présente décision, faute pour M. [T] [R] d’avoir réglé son loyer.

M. [T] [R] devenu occupant sans droit ni titre sera condamné à quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision et à défaut la société ELOGIE-SIEMP sera autorisée à faire procéder à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [T] [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour privation de jouissance au propriétaire. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du décompte produit que M. [T] [R] reste devoir la somme de 15 225,85 euros, à la date du 31 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus au paiement de laquelle il sera condamné.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail prononcé ce jour jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer du 2 avril 2024.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, de sorte que la demanderesse sera déboutée de sa demande.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de location conclu entre la société ELOGIE SIEMP et M. [T] [R] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (escalier B, 2ème étage, porte milieu) ;

CONDAMNE M. [T] [R] à verser à la société ELOGIE SIEMP, la somme de 15 225,85 euros, cette somme correspondant à l’arriéré locatif et indemnité d’occupation, terme du mois d’octobre 2024 inclus ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [R] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ELOGIE-SIEMP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [R] à payer à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE M. [T] [R] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 2 avril 2024 ;

DEBOUTE la société ELOGIE-SIEMP du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 4] le 21 février 2025

le greffier le Président