TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01259 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UASL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Août 2025

[J] [M] épouse [U]

[N] [U]

[R] [U]

[Y] [U]

[I] [U]

C/

[L] [P] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Août 2025

à Me [Y] REYNAUD-EYMARD

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 27 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [J] [M] épouse [U], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Delphine REYNAUD-EYMARD, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [N] [U], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Delphine REYNAUD-EYMARD, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [R] [U], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Delphine REYNAUD-EYMARD, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [Y] [U], demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Delphine REYNAUD-EYMARD, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [I] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Delphine REYNAUD-EYMARD, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [L] [P] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 12 février 2022, Madame [J] [M] épouse [U] a donné en location à Madame [L] [O] un immeuble à usage mixte d’habitation et professionnel situé [Adresse 6] à [Localité 13] moyennant un loyer actuel de 1.408,97€ provision sur charge comprise.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, Monsieur [N] [U] et Madame [J] [M] épouse [U] en qualité d’usufruitier et Monsieur [R] [U], Monsieur [I] [U] et Madame [Y] [U] en qualité de nus-propriétaires ont délivré congé pour vendre à Madame [L] [O] pour le 14 février 2025, terme du bail, avec offre d’achat au prix de 510.000€.

La locataire n’a pas fait valoir son droit de préférence, n’a pas contesté le congé et n’a pas quitté les lieux.

Par acte du 11 avril 2025, Monsieur [N] [U] et Madame [J] [M] épouse [U] en qualité d’usufruitier et Monsieur [R] [U], Monsieur [I] [U] et Madame [Y] [U] en qualité de nus-propriétaires ont fait assigner en référé Madame [L] [O] afin d’obtenir :

— la validation du congé,

— la voir déclarée occupante dans droit ni titre depuis le 15 février 2025,

— son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

— la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charge revalorisé soit a somme de 1.408,97€,

— sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle 2.063,13€ au titre des arriérés de loyers et charges au mois de mars 2025,

— le paiement de la somme de 1.200€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire, après un premier renvoi à la demande des parties, était retenue à l’audience du 4 juillet 2025.

Monsieur [N] [U] et Madame [J] [M] épouse [U] en qualité d’usufruitier et Monsieur [R] [U], Monsieur [I] [U] et Madame [Y] [U] en qualité de nus-propriétaires , valablement représentés, maintiennent leurs demandes et s’oppose à tout délai supplémentaire pour quitter les lieux car elle a déjà bénéficié d’un délai supplémentaire le temps de la procédure.

En réplique aux moyens soulevés par la locataire, ils font valoir :

— qu’il n’y a aucun litige entre les bailleurs et la locataire et le différend sur les charges de copropriété a été régularisé et il ne portait que sur la somme de 169,21€, ce qui est dérisoire,

— qu’ils justifient de la signature d’un mandat de vente et que deux visites ont été réalisées ce que ne peut ignorer la locataire mais que la visite du logement équipé de matériel de sport rend plus difficile la vente car les candidat acquéreurs ont du mal à se projeter et le maintien de la locataire dans les lieux fait obstacle à la vente car l’incertitude quant à son départ, dissuade les acquéreurs,

— que le prix de vente est conforme au prix du marché dans le quartier et ils en justifient,

— l’occupation du logement après le délai du congé constitue un trouble manifestment illicite,

— sur l’arrérage de loyer, il a été soldé et plus aucune demande n’est formée à ce titre,

— sur la demande de délai ils s’y opposent car sa présence est un frein à la vente.

Madame [L] [O], valablement représentée, demande au tribunal de débouter Monsieur [N] [U] et Madame [J] [M] épouse [U] en qualité d’usufruitier et Monsieur [R] [U], Monsieur [I] [U] et Madame [Y] [U] en qualité de nus-propriétaires de l’ensemble de leurs prétentions en raison d’une contestation sérieuse sur la validité du congé et de lui allouer la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. A titre subisidiaire, elle sollicite un délai de six mois pour quitter les lieux.

Au soutien de sa position, elle fait valoir :

— que le juge doit examiner la contestation qu’elle élève sur le validité du congé, ce qui excède les attributions du juge des référés,

— que le congé est frauduleux en ce que le prix proposé est excessif , qu’aucun visiteur n’est venu visiter le bien depuis une dizaine de mois, qu’aucun compomis de vente n’a été signé, qu’un différend a eu lieu entre les parties sur les charges relatives au nettoyage des parties communes deux mois avant la délivrance du congé, il n’existe donc pas une volonté de vendre mais de mettre fin au bail pour louer plus cher,

— que l’arriéré de loyer a été soldé.

La décision était mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS :

Sur la validité du congé :

Par acte du 25 juillet 2024, la SCP Bernard BENDENOUN- Alexandre BARTHE- Elodie LERISSON, commissaire de justice, a délivré congé pour le 14 février 2025, précisant l’intention de vendre, le prix de vente et la possibilité pour la locataire de faire valoir son droit de préférence.

Le congé délivré par Monsieur [N] [U] et Madame [J] [M] épouse [U] en qualité d’usufruitier et Monsieur [R] [U], Monsieur [I] [U] et Madame [Y] [U] en qualité de nus-propriétaires est donc régulier en la forme.

Madame [L] [O] n’a pas donné suite à l’offre de vente et ne l’a pas contesté alors que les modalités de contestation sont mentionnées dans l’acte délivré.

Sur les contestations élevées, pour être qualifiées de sérieuses et excéder les attributions du juge des référés, elles doivent être fondées en droit et en fait. Or, Madame [L] [O] se borne à alléguer que le prix de vente est excessif alors que des justificatifs de vente à des prix au mètres carré sont produits par les demandeurs et elle ne produit aucun document. Elle soutient également qu’aucune visite n’a eu lieu depuis plusieurs mois , mais l’incertitude causée par son maintien dans les lieux est un handicap pour les futurs acquéreurs, et deux visites ont eu lieu et un mandat de vente est produit au débat. Le fait de faire visiter un logement occupé après le délai de congé n’est pas de nature à rassurer les candidats à l’acquisition. L’existence d’un différend portant sur la somme de 169,21€ ne semble pas être de nature à inciter à la délivrance d’un congé.

Enfin, Madame [L] [O],qui conteste le prix de vente, n’a pas fait d’offre à un prix inférieur.

Ses contestations ne sont donc pas sérieuses.

Le congé est donc régulier et il convient de le valider .

En conséquence, depuis le 15 février 2025, Madame [L] [O] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble ce qui constitue un trouble manifestement illicite et justifie que soit ordonnée l’ expulsion de la locataire et des autres occupants de son chef le cas échéant .

Pour compenser cette occupation, Madame [L] [O] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et charge de 1.408,97€ à compter du 15 février 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux.

Madame [L] [O] aura déjà bénéficié d’un délai de presque 6 mois depuis l’expiration du délai jusqu’au prononcé de la décision, sa demande de délai sera donc rejetée. Elle ne justifie d’aucune circonstance démontrant qu’elle n’est pas en mesure de se loger et d’installer son activité professionnelle dans des conditions normales.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, elle pourra être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 10] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [U] et Madame [J] [M] épouse [U] en qualité d’usufruitier et Monsieur [R] [U], Monsieur [I] [U] et Madame [Y] [U] en qualité de nus-propriétaires l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [L] [O] à lui verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

[H] [L] [O], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Valide le congé délivré par Monsieur [N] [U] et Madame [J] [M] épouse [U] en qualité d’usufruitier et Monsieur [R] [U], Monsieur [I] [U] et Madame [Y] [U] en qualité de nus-propriétaires à Madame [L] [O] le 25 juillet 2024 avec effet au 14 février 2025,

Déclare Madame [L] [O] occupante sans droit ni titre du logement depuis le 15 février 2025,

A compter du 15 février 2025, fixe l’indemnité d’occupation que Madame [L] [O] devra verser à Monsieur [N] [U] et Madame [J] [M] épouse [U] en qualité d’usufruitier à la somme de 1.408,97€ et l’y condamne jusqu’à libération effective des lieux ,

Ordonne l’expulsion de Madame [L] [O] et dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 13] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur ;

Déboute Madame [L] [O] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux,

Condamne Madame [L] [O] à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [J] [M] épouse [U] en qualité d’usufruitier et Monsieur [R] [U], Monsieur [I] [U] et Madame [Y] [U] en qualité de nus-propriétaires la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne Madame [L] [O] aux dépens.

Le Greffier Le Juge