AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00419 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LMRL

Minute JCP n° 940/2025

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [W] [E]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ

Madame [C] [J] épouse [E]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [Y] [R]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique du 13 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e WAGNER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [R]

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 février 2019, Monsieur [W] [E] et Madame [C] [E] née [J] ont loué à Monsieur [Y] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 350,00 €, outre 20,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024 remis à étude, Monsieur [W] [E] et Madame [C] [E] née [J] ont fait délivrer au locataire un congé pour vente, le prix de vente étant fixé à 55 000 euros hors frais de notaire.

Par courrier recommandé du 31 mars 2025 revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », Monsieur [W] [E] et Madame [C] [E] née [J] ont mis en demeure Monsieur [Y] [R] de quitter le logement compte tenu de la fin de contrat au 21 février 2025, faute d’offre de rachat faite par le locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, Monsieur [W] [E] et Madame [C] [E] née [J] ont fait assigner Monsieur [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz et demande de :

constater la validité du congé pour vente signifié le 07 août 2024,constater la résiliation judiciaire du bail au 21 février 2025,dire et juger que Monsieur [Y] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 22 février 2025,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 1 080,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [W] [E] et Madame [C] [E] née [J], représentés par leur conseil sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [Y] [R] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 8 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est établi que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est donc soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent être appliquées d’office par le juge.

Sur la validité du congé pour vente :

Aux termes de l’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […].

Le II. du même article ajoute que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il résulte du même article qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 07 août 2024 par les bailleurs à Monsieur [Y] [R], pour un terme du contrat de bail fixé au 21 février 2025, soit après le délai minimal de six mois requis. Il comporte également l’offre de vente devant être adressée au locataire pour la somme de 55 000 euros, ainsi que l’ensemble des mentions légales requise par la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’intention de vendre de bailleurs résulte du mandat exclusif de vente confié par les bailleurs à une agence immobilière le 20 août 2022, outre les échanges par sms des parties de décembre 2024 à mars 2025 sur les démarches du locataire pour se reloger et sur les visites du logement par des acquéreurs potentiels.

Par conséquent, le congé pour vendre a été valablement délivré et a pris effet le 21 février 2025, de sorte que Monsieur [Y] [R] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 22 février 2025.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation :

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

Par ailleurs, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et de l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Monsieur [Y] [R] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 22 février 2025.

L’expulsion de Monsieur [Y] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [Y] [R] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [Y] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [R] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [W] [E] et Madame [C] [E] née [J] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [Y] [R] sera condamné à verser au demandeur la somme de 1 080,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé pour vente a été valablement donné le 07 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation à compter du 21 février 2025 du bail conclu le 22 février 2019 entre Monsieur [W] [E] et Madame [C] [E] née [J], d’une part, et Monsieur [Y] [R], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] ;

DIT que Monsieur [Y] [R] est occupant sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 2] depuis le 22 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [E] et Madame [C] [E] née [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à Monsieur [W] [E] et Madame [C] [E] née [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [E] et Madame [C] [E] née [J] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à Monsieur [W] [E] et Madame [C] [E] née [J] une somme de 1 080,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 08 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,