TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/08922 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XRE3

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2025

DEMANDEUR :

M. [P] [E]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

LE [Adresse 10] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet SANDEVOIR, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

La S.A.S. CABINET SANDEVOIR

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Charles-antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Ulysse PIERANDREI, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Avril 2024.

A l’audience publique du 10 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 Mars 2025 et prorogé au 29 Avril 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Avril 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 11] un immeuble soumis au statut de la copropriété, nommé Résidence [8] et situé [Adresse 4].

M. [P] [E] y est propriétaire des lots 101, 6, 7, 8, 9, 10, 11, et 12.

Une assemblée générale a eu lieu le 3 novembre 2022 au cours de laquelle des résolutions ont été votées notamment sur la modification du règlement de copropriété et sur une autorisation du syndic pour des modifications futures à apporter aux lots privatifs et aux parties communes dans le cadre de l’évolution du projet de réhabilitation du site.

Par actes d’huissier du 25 septembre 2023, M. [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Sandevoir et dd devant le tribunal judiciaire de Lille.

Il demande :

Vu les articles 17,18, 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— Annuler l’assemblée générale du 3 novembre 2022 en son ensemble,

— Condamner le syndicat des copropriétaires et subsidiairement la société Cabinet Sandevoir à procéder au rétablissement du règlement de copropriété tel qu’il existait avant la modification introduite par l’assemblée générale annulée, et à procéder à la publication de l’ancienne version du règlement de copropriété telle qu’elle existait avant le publication effectuée par Maître [D] du 12 juin 2023 ;

— Ordonner que les formalités de publicité foncière relative à cette modification soient effectuées sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Se réserver le droit de procéder à la liquidation de l’astreinte ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires et subsidiairement la société Cabinet Sandevoir au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires et subsidiairement la société Cabinet Sandevoir aux entiers frais et dépens d’instance.

Il fait en premier lieu valoir qu’il est recevable à agir car le procès verbal de cette assemblée n’a jamais été notifié aux copropriétaires de sorte que le délai de recours n’a pas commencé à courir.

Au fond, il se plaint que les copropriétaires n’ont pas été convoqués à cette assemblée et ont été évincés du processus décisionnel. Il ajoute que le syndic ne peut pas prétendre représenter les copropriétaires en vertu d’une précédente assemblée.

Il ajoute que l’acte modificatif du règlement de la copropriété a déjà été publié à la suite de cette assemblée et que l’état antérieur doit donc rétabli par suite de l’annulation, aux frais du syndicat des copropriétaires. Il demande qu’une astreinte soit prononcée afin de ne pas prolonger l’incidence de l’assemblée litigieuse.

Il fait encore valoir que le syndic doit accomplir toutes les formalités relatives à la convocation, la tenue puis la notification du procès verbal des assemblées, outre qu’il doit respecter les dipositions applicables à la copropriété. Il considère que le syndic a commis une faute ce qui justifie qu’il supporte personnellement les conséquences financières de l’annulation de l’assemblée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— Prendre acte qu’il s’en rapporte à justice relativement à la demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 novembre 2022 ;

— Débouter M. [E] de sa demande d’astreinte ;

— Juger que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

Il explique que, dès la vente consécutive à la rehabilitation de l’immeuble, M. [E] s’est contractuellement engagé à voter favorablement à la modification de l’assiette de la copropriété pour correspondre à l’implantation réelle de l’immeuble, qu’un vote a eu lieu le 6 juillet 2022 décidant à l’unanimité une substitution entre des emplacements de stationnement (définitive) puis un autre le 3 novembre 2022 sur une nouvelle substitution d’emplacements de stationnement. Il ajoute que M. [E] était concerné par les emplacements évoqués lors de l’assemblée du 6 juillet 2022 et qu’il a voté favorablement tandis que ses lots n’étaient pas concernés par celle du 3 novembre 2022.

Il explique que les copropriétaires ont été convoqués, mais que M. [E], non concerné par ce vote, a été omis lors de l’envoi des convocations. Il précise qu’un courrier préalable d’information lui avait été envoyé en octobre 2022. Il ajoute que le vote a eu lieu à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, que tous les copropriétaires concernés ont voté favorablement, que les résolutions ne concernaient pas la répartition des charges de sorte que la majorité applicable était celle des 2/3 et qu’elle était acquise de sorte que la présence de M. [E] n’aurait rien changé au vote.

Il en déduit que, bien que n’ayant pas volontairement écarté M. [E], celui-ci tente de se prévaloir d’une absence de convocation pour remettre en cause une assemblée qui ne lui fait pas grief.

Selon lui, l’astreinte demandée n’est nullement justifiée et ne devrait pas être ordonnée.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 21 mars 2024, la société Cabinet Sandevoir demande au tribunal de :

— Débouter M. [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Laisser les dépens à la charge de M. [E].

Elle explique que pour être conforme au permis de construire, il a été prévu, dès les ventes consécutives à la rehabilitation de l’immeuble, qu’il serait nécessaire de modifier l’assiette de la copropriété pour la faire correspondre à l’implantation réelle de l’immeuble, que M. [E] s’est ainsi contractuellement engagé à voter favorablement à la modification de l’assiette de la copropriété et le déplacement des emplacements de stationnement, qu’un vote a eu lieu le 6 juillet 2022 décidant à l’unanimité une substitution entre des emplacements de stationnement (définitive) puis un autre le 3 novembre 2022 sur une nouvelle substitution d’emplacements de stationnement.

Elle explique que les copropriétaires ont été convoqués, mais que M. [E], non concerné par ce vote, a été omis lors de l’envoi des convocations. Elle précise qu’un courrier préalable d’information lui avait été envoyé en octobre 2022. Elle ajoute que le vote a eu lieu à l’unaimité des copropriétaires présents ou représentés, que tous les copropriétaires concernés ont voté favorablement, que le quorum et la majorité requise étaient atteint de sorte que la présence de M. [E] n’aurait rien changé au vote. Elle dit encore que l’assemble ne modifie pas les tantièmes.

Elle en déduit que, bien que n’ayant pas volontairement écarté M. [E], celui-ci tente de se prévaloir d’une absence de convocation pour remettre en cause une assemblée qui ne lui fait pas grief.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’assemblée du 3 novembre 2022 :

Selon l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, implicitement invoqué en demande :

“ La convocation [à l’assemblée générale] contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Les règles régissant la convocation des copropriétaires sont strictes et, volontairement ou non, aucun copropriétaire ne peut être omis.

Il n’est pas contesté que M. [E] n’a pas été convoqué à cette assemblée générale et qu’il a été évincé du processus de décision collective.

Dès lors l’assemblée doit être annulée c’est à dire rétroactivement anéantie.

Sur les conséquences de l’annulation :

Il en résulte que la publicité donnée au règlement tel qu’il résulte de l’assemblée annulée doit également disparaitre de l’ordonnancement juridique.

Il n’est cependant pas justifié de la nécessité, à ce jour, du prononcé d’une astreinte.

Concernant les frais de publicité, M. [E] recherche la responsabilité personnelle de la société Cabinet Sandevoir.

Selon l’article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

“ I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; […]”

La société Cabinet Sandevoir ne conteste pas être à l’origine de l’omission de la convocation de M. [E] non plus qu’à l’omission de notifier le procès verbal aux copropriétaires.

Elle ne conteste pas avoir ainsi manqué à ses obligations dans l’exercice de son mandat.

M. [E] n’est cependant pas le mandant du syndic. Le cocontractant du syndic est le syndicat des copropriétaires. M. [E], tiers à cette relation contractuelle peut se prévaloir, au plan extracontractuel d’un manquement du syndic à ses obligations, à la condition de subir personnellement un dommage.

Or les frais de publication du règlement sont des charges de copropriété.

Il en résulte que M. [E] ne supporte pas personnellement la totalité du coût de la publicité à venir, mais seulement sa quote part. Le syndicat des copropriétaires ne demande quant à lui pas la condamnation de la société Cabinet Sandevoir à supporter ces frais.

Dans ces conditions, la société Cabinet Sandevoir ne peut être condamnée qu’à rembourser à M. [E] le montant de sa quote-part dans le coût futur de la publication du règlement de copropriété.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

D’autre part, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, énonce que :

“ […]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale, supportera les dépens de l’instance ; l’équité commande ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

De plus, M. [E] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Annule l’assemblée générale du 3 novembre 2022 ;

Ordonne au syndicat des copropriétaires de procéder à la publication au service de la publicité foncière du règlement de copropriété qui existait avant la modification introduite par l’assemblée générale annulée c’est à dire l’acte du 26 août 2021 ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Condamne la société Cabinet Sandevoir à rembourser à M. [P] [E] sa quote-part dans le coût de la publication du règlement de la copropriété ;

Condamne le [Adresse 9] à supporter les dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que M. [P] [E] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier, La Présidente,