RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00005 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O56V

MINUTE N° : 26/00310

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 mars 2026

prorogé au 31 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. PILEX

Chez Monsieur [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Btissam DAFIA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représentée

Madame [F] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 20 avril 2023, à effet au 1er mai 2023, la SCI PILEX a donné à bail à Monsieur [V] [R] et à Madame [F] [R] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2] à Deuil-la-Barre (95170), moyennant un loyer mensuel de 1 100 €, hors charges.

Par exploit signifié le 11 juin 2025, la SCI PILEX a fait commandement aux époux [R] d’avoir à payer la somme de 9 464 € de loyers impayés, arrêtés selon décompte du 1er mai 2025, ledit commandement visant la clause résolutoire au bail.

Par exploit de commissaire de justice du 14 octobre 2025, la SCI PILEX a fait assigner les époux [R] à l’audience du 9 décembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, statuant en référé, et sollicite du juge de :

— prononcer la résiliation du contrat de bail du 20 avril 2023 ;

— prononcer l’expulsion immédiate et sans délai des époux [R] ainsi que de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner les époux [R] à lui verser la somme de 13 864 €, au titre de l’arriéré locatif au 1er septembre 2025 ;

— « condamner Madame [A] [C] à payer à la SCI PILEX Madame [I] [R] et Monsieur [V] [R] une indemnité d’occupation de 1.1000 € par mois jusqu’à la libération des lieux » ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— autoriser la SCI PILEX à séquestrer les biens mobiliers garnissant l’appartement, aux frais, risques et périls des époux [R] ; régler le sort des meubles ;

— condamner les époux [R] à lui verser la somme de 177,61 € au titre des frais d’huissier ;

— condamner les époux [R] à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties. À l’audience du 13 janvier 2026, la SCI PILEX, représentée par son conseil, maintient les demandes tirées de son assignation, s’oppose oralement aux délais de paiement et actualise la dette locative à la somme de 18 264 €, arrêtée au 1er janvier 2026.

Elle fait notamment valoir que la dette a augmenté et qu’aucun versement n’a été effectué, même partiel, depuis le mois d’avril 2025, alors que l’affaire a été renvoyée pour permettre à la débitrice de rencontrer une assistante sociale.

En défense, Madame [F] [R], comparante en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 400 € par mois en sus du loyer courant.

Elle indique notamment qu’elle a réglé le loyer du mois de décembre 2025 avant l’audience, que depuis le mois courant (janvier 2026), Monsieur [V] [R] a retrouvé un travail dans le BTP et qu’il aura une première paie à la fin du mois, que pour sa part elle perçoit l’allocation de solidarité spécifique (environ 600 € mensuels) pendant qu’elle effectue une formation de 3 mois comme chauffeur poids-lourds, avec une promesse d’embauche à la fin de la formation.

Monsieur [V] [R], régulièrement cité par exploit signifié à étude, n’est ni comparant ni représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026 puis prorogée au 31 mars 2026.

Madame [F] [R] a été autorisée à transmettre par note en délibéré la preuve du paiement du loyer du mois de décembre 2025. Aucun document n’a été reçu par la juridiction.

MOTIFS

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Les demandes ayant été formées sur la base d’une assignation en référé, les éventuelles condamnations en paiement se feront par provision.

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, la SCI PILEX est une SCI familiale, comme démontré par son Kbis versé aux débats. Elle n’est donc pas soumise à cette exigence légale.

En application du III du même article, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 17 octobre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant la première audience du 9 décembre 2025.

Par conséquent, la demande sera déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SCI PILEX fait la preuve de l’obligation de paiement dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte auquel fait renvoi l’assignation, arrêté au 1er septembre 2025, et un décompte actualisé arrêté au 1er janvier 2026.

Madame [F] [R] ne conteste pas la dette à l’audience.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SCI PILEX et les époux [R] seront condamnés à lui payer la somme de 18 264 € d’arriéré locatif, arrêté au 1er janvier 2026, appel du mois de janvier compris.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal sur cette somme courent à compter du prononcé du jugement. Il en sera ordonné la capitalisation par année vu l’article 1343-2 du même code.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, antérieure au 29 juillet 2023, tout bail d’habitation contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit du 11 juin 2025, la SCI PILEX a fait commandement aux époux [R] d’avoir à payer la somme de 9 464 € au titre des loyers et charges impayés, dans un délai de deux mois. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi, susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 12 août 2025.

Sur l’indemnité d’occupation :

Vu l’article 1231-6 du code civil ;

À titre liminaire, il sera considéré que la demande de la SCI PILEX de « condamner Madame [A] [C] à payer à la SCI PILEX Madame [I] [R] et Monsieur [V] [R] une indemnité d’occupation de 1.1000 € par mois jusqu’à la libération des lieux » comprend deux erreurs matérielles manifestes, de sorte que la demande est entendue comme celle de condamner les époux [R] à payer à la SCI PILEX une indemnité d’occupation de 1 100 € par mois jusqu’à la libération des lieux.

Les époux [R] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 12 août 2025, ce qui cause par nature un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer en les condamnant au paiement, à compter de cette date, d’une indemnité d’occupation provisionnelle du montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il sera rappelé que la condamnation en paiement de la somme susvisée de 18 264 € comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation provisionnelles dues pour la période du 12 août 2025 au 1er janvier 2026, appel du mois de janvier compris.

Sur l’expulsion :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Les époux [R] étant occupants sans droit ni titre depuis le 12 août 2025, il sera ordonné leur expulsion et cette de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’astreinte :

En application de l’article L. 131-1 du même code, tout juge peut, même d’office, assortir sa décision d’une astreinte pour en assurer l’exécution. Dans le cas d’espèce, le demandeur ayant la possibilité du recours à la force publique, il n’est pas justifié de la nécessité d’assortir l’expulsion d’une astreinte financière.

Il sera enfin rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution, sans que le présent juge n’ait à en ordonner la séquestration ou le transport.

Sur la suppression du délai de deux mois, antérieur à l’expulsion :

Conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux. Toutefois, ledit délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il est rappelé que la bonne foi est présumée et qu’il appartient à celui qui se prévaut de la mauvaise foi de l’occupant expulsé de la démontrer. Or telle démonstration n’est pas faite en l’espèce, le seul non-paiement en temps et en heure des loyers et indemnités d’occupation dus ne caractérisant aucune mauvaise foi. En outre il est constant que les époux [R] se sont introduits légalement et de manière licite dans les locaux, sur la base du contrat de bail signé avec la SCI PILEX.

La demande de suppression du délai de deux mois sera donc rejetée.

Sur la demande en délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif détaillé que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience, le dernier règlement retenu au crédit étant daté du 31 mars 2025. Malgré l’autorisation donnée à Madame [F] [R] d’en justifier en cours de délibéré, aucune pièce ne démontre le règlement en cours de procédure du loyer du mois de décembre 2025.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée.

Sur les mesures accessoires à l’ordonnance :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, les époux [R], partie perdante à l’instance, seront in solidum condamnés aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer tel que taxé à 177,61 €.

En revanche le coût de la dénonce à la CCAPEX dudit commandement restera à la charge de la SCI PILEX, celle-ci constituant un acte de procédure superflu à la présente instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il sera inéquitable de laisser à la charge de la SCI PILEX les frais qu’elle a dû engager pour sa représentation en justice. En équité, compte tenu de la situation financière des époux [R], dont il est justifié par le diagnostic social et financier, les défendeurs seront condamnés in solidum à payer à la SCI PILEX la somme de 600 € sur ce fondement.

Enfin et par application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort :

DÉCLARONS recevable la présente action en acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS par provision Madame [F] [R] et Monsieur [V] [R] à payer à la SCI PILEX (RCS de Pontoise n°812 559 326), en deniers ou quittances, la somme de 18 264 € d’arriéré locatif, arrêté au 1er janvier 2026, appel du mois de janvier compris, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts par année ;

CONSTATONS, à la date du 12 août 2025, l’acquisition de la clause résolutoire au bail signé le 20 avril 2023 entre la SCI PILEX d’une part, Madame [F] [R] et Monsieur [V] [R] d’autre part, concernant une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2] à Deuil-la-Barre (95170) ;

CONDAMNONS par provision Madame [F] [R] et Monsieur [V] [R] à payer à la SCI PILEX (RCS de Pontoise n°812 559 326), en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal aux loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 1 100 €, à compter du 12 août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que la condamnation en paiement de la somme provisionnelle susvisée de 18 264 € comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation dues pour la période du 12 août 2025 au 1er janvier 2026, appel du mois de janvier compris ;

ORDONNONS par provision, à défaut de départ volontaire dans un délai de DEUX MOIS à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Madame [F] [R], de Monsieur [V] [R] et de tous occupants de leur chef, des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;

RAPPELONS que l’expulsion peut avoir lieu avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande d’astreinte assortissant la décision d’expulsion ;

REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois, préalable à l’expulsion ;

REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et de l’expulsion ;

CONDAMNONS in solidum Madame [F] [R] et Monsieur [V] [R] aux entiers dépens de l’instance de référé, en ce compris notamment le coût de la signification du commandement de payer tel que taxé à hauteur de 177,61 € ;

DISONS que par exception, le coût de la dénonce du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives reste à la charge de la SCI PILEX ;

CONDAMNONS in solidum Madame [F] [R] et Monsieur [V] [R] à payer à la SCI PILEX (RCS de Pontoise n°812 559 326) la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance, susceptible d’appel dans un délai de quinze jours, est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 31 mars 2025.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION