TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10379 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YYLI

N° de Minute : 24/05408

JUGEMENT

DU : 15 Juillet 2025

SCI DE LA VILLE

C/

[E] [R]

[J] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SCI DE LA VILLE, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 8]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [E] [R], demeurant [Adresse 4] – [Localité 8]

M. [J] [R], demeurant [Adresse 7] – [Localité 6]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2018 prenant effet le 1er décembre 2018, la SCI de la Ville a donné à bail à Mme [E] [R] et M. [J] [R] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 690 euros hors charges et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire a été dressé entre les parties le 23 novembre 2018.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, la SCI de la Ville a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer la somme en principal de 1 497,2 euros au titre des loyers et charges impayés, acte visant la clause résolutoire contenue au bail.

Un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 2 mai 2024 en présence du bailleur et de Mme [E] [R].

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, la SCI de la Ville a fait assigner M. et Mme [R] devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :

—  6 169,79 euros au titre des loyers, charges impayées et frais de remise en état du logement, avec intérêts judiciaires à compter de l’assignation,

1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCI de la Ville, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

A l’appui de ses demandes, la SCI de la Ville expose qu’il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie des dégradations imputables aux locataires sortants, justifiant qu’il soit mis à leur charge les sommes suivantes :

451 € au titre des travaux sanitaires (dépose du meuble évier, remplacement du robinet du lave-linge, remplacement de la bonde de la vidange du lavabo, vérification des installations de chauffage, refixation des tuyauteries de chauffage de l’étage et entretien annuel de la chaudière),

340,73 € au titre du changement et de la pose d’une nouvelle fenêtre,

684 € au titre des frais de nettoyage

150,36 € au titre des travaux d’électricités (changement de prises),

2 214,30 € au titre de la remise en peinture des murs,

2 994,40 € au titre des loyers et charges impayés de janvier à avril 2024,

25 € au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2024.

Elle ajoute que le dépôt de garantie d’un montant de 690 euros doit être déduit des sommes dues.

Mme [E] [R] et M. [J] [R], assignés par procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2015, prorogé au 15 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, dès lors qu’il est susceptible d’appel.

Selon l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement :

— Sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, précisément du bail signé le 16 novembre 2018, du commandement de payer du 13 février 2024 et du relevé de compte arrêté au 30 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, que la société demanderesse apporte la preuve d’un arriéré de loyers et de charges impayés de 2 994,40 euros à cette date, déduction faite du coût du commandement de payer compris dans les dépens et de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2024 dont le montant n’est pas justifié, seul l’avis d’impôt pour l’année 2023 étant versé aux débats.

Mme [E] [R] et M. [J] [R], qui ne justifient d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte de la bailleresse en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, seront tenus de payer à la SCI de la Ville la somme de 2 994,40 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 avril 2024.

— Sur les sommes dues au titre des réparations et dégradations locatives :

En application des dispositions combinées des articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à prouver qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de manquements du locataire à ses obligations résulte normalement de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente.

En la cause, la SCI de la Ville verse aux débats un état des lieux d’entrée dressé amiablement et contradictoirement entre les parties le 23 novembre 2018, lequel laisse apparaître un logement loué en état d’usage, et un état des lieux de sortie, dressé par commissaire de justice le 2 mai 2024 en présence de la SCI de la Ville et de Mme [R].

La SCI de la Ville verse encore une facture de l’entreprise G&J Elec du 14 mai 2024 d’un montant de 150,36 euros relative à une prestation d’électricité. Elle verse également des devis non signés portant diverses prestations dans le logement litigieux, à savoir :

un devis de l’entreprise Illico Prest’eau en date du 14 mai 2024 relatif à l’entretien de la chaudière et à des travaux sanitaires et de plomberie pour un montant total de 451 euros ;

un devis de l’entreprise Samizol PVC du 14 mai 2024 portant sur la fourniture et la pose d’une poignée et d’un double vitrage pour une fenêtre moyennant la somme de 340,73 euros ;

un devis de l’entreprise de Nettoyage Vitres Willy Dely du 23 mai 2024 portant une prestation de nettoyage du logement pour un montant de 684 euros ;

un devis de l’entreprise ACM Concept du 3 juin 2024 d’un montant de 2 214,30 euros relatif à une prestation de démolition, d’évacuation des gravats, de pose d’une cloison, d’isolation et de mise en peinture.

Il est rappelé que l’indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait des dégradations locatives n’est pas subordonnée à la production de factures de réparation.

Les différents postes de réparation seront analysés successivement.

Sur le dépannage électrique :

La facture de l’entreprise G&J Elec en date du 14 mai 2024 pour « dépannage prise » semble viser une prestation d’électricité consistant à remettre en état de fonctionnement une ou plusieurs prises électriques. La facturation comprend diverses fournitures et une prestation de main d’œuvre, sans plus de précisions. La SCI de la Ville indique dans ses écritures que la prestation a consisté en un changement de prises électriques.

Or, il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie que des prises du logement ont été détériorées par les locataires sortants. En effet, seules des mentions tenant à l’état de propreté de certaines prises électriques du logement figurent dans le constat de sortie.

Ainsi, la SCI de la Ville n’apporte pas la preuve que les frais exposés au titre de la prestation d’électricité ont été rendus nécessaires suite à des dégradations ou un défaut d’entretien imputables aux défendeurs. Ces derniers n’ont donc pas à supporter la charge du coût de cette dépense.

Sur l’entretien de la chaudière, de l’installation de chauffage et les autres travaux sanitaires :

En application des dispositions du bail signé par les parties le 16 novembre 2018, les locataires étaient tenus de nettoyer à leurs frais, au moins une fois par an, les appareils et installations divers présents dans les locaux, comprenant le chauffe-eau et le chauffage, et de fournir au bailleur les justificatifs de ces entretiens.

M. et Mme [R], non comparants, ne justifient pas avoir fait procéder à l’entretien annuel de la chaudière et de l’installation de chauffage, de sorte que les frais de ces chefs doivent être supportés par les locataires sortants.

La SCI de la Ville justifie du coût de l’entretien de la chaudière et de l’installation de chauffage par la production du devis de la société Illico Prest’eau du 14 mai 2024. Les montants respectifs soit 115 euros et 50 euros seront supportés par les défendeurs.

Le devis de l’entreprise Illico Prest’eau prévoit encore la dépose et l’enlèvement de l’ensemble meuble évier, le remplacement du robinet du lave-linge, le remplacement de la bonde de vidange du lavabo et la refixation des tuyauteries de chauffage de l’étage.

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le meuble kitchenette est encrassé, en état moyen et présente des éclats épars ; l’évier et l’égouttoir sont en mauvais état général, fortement entartré et encrassé, le mitigeur est en mauvais état général et est descellé, le meuble bas est fortement encrassé.

Les photographies jointes au descriptif ne mettent toutefois pas en évidence un meuble évier dégradé tel que son enlèvement s’impose. Seul un défaut d’entretien a été constaté par le commissaire de justice, lequel justifie l’allocation d’une somme au titre des frais de nettoyage et non la remise à neuf des équipements de cuisine.

Ensuite, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de défectuosité au niveau du robinet du lave-linge justifiant de mettre à la charge des locataires sortant son remplacement. Le commissaire de justice ne relève pas davantage la dégradation des colliers de fixation des chauffages de l’étage, du moins la nécessité de refixer les tuyauteries des chauffages, justifiant les frais prévus au devis à ce titre. Ainsi, la SCI de la Ville est défaillante à apporter la preuve de dégradations ou d’un défaut d’entretien et de réparation par les locataires sortants concernant ces équipements.

En conséquence, les frais de dépose de l’ensemble meuble évier, du remplacement du robinet du lave-linge et de la refixation des tuyauteries des chauffages de l’étage doivent rester à la charge de la bailleresse.

Enfin, le constat de sortie relève que le lavabo sur pied dans la salle de bain est en mauvais état général et fortement encrassé. Toutefois, ces constatations ne sont pas suffisamment précises pour justifier de mettre à la charge des locataires sortants le remplacement de la bonde de vidange du lavabo évalué à 54 euros selon le devis précité, de même que les photographies jointes au constat n’établissent la réalité du désordre allégué.

Il s’ensuit que seule la somme de 165 euros sera mise à la charge des locataires sortants au titre de l’entretien de la chaudière et de la vérification de l’installation de chauffage.

Sur les travaux relatifs aux menuiseries :

Le devis de l’entreprise Samizol PVC en date du 14 mai 2024 prévoit la fourniture et la pose d’une poignée de fenêtre (40 euros H.T) et d’un double vitrage pour une fenêtre (282,97 euros H.T).

Ces dépenses sont justifiées par l’état des lieux de sortie et incombent aux locataires sortants.

En effet, les constatations du commissaire de justice, corroborées par les photographies jointes à son état des lieux, montrent que la poignée de la fenêtre de la salle de bain est hors d’état et que l’une des vitre présente d’importantes traces éparses de peinture.

En l’absence de mention dans l’état des lieux d’entrée, les frais de remise en état de la poignée et du vitrage de la fenêtre de la salle de bain sont à la charge des locataires sortants.

Le préjudice de la SCI de la Ville peut être évalué à la somme de 340,73 T.T.C euros, conformément au devis précité, au paiement de laquelle seront condamnés les époux [R].

Sur le gros œuvre et la mise en peinture :

Le devis de l’entreprise ACM Concept du 3 juin 2024 porte sur une prestation de démolition, d’évacuation des gravats, de pose d’une cloison, d’isolation et de mise en peinture, pour un montant de 2 214,30 euros.

Il n’est pas apporté de précisions sur les travaux à réaliser.

L’état des lieux de sortie met en évidence des traces éparses sur les sols, plinthes, murs, huisseries et portes des différentes pièces du logement. Les tapisseries sont en mauvais état, principalement en ce qu’elles se décollent. Les peintures des plafonds et murs sont défraîchies, à certains endroits elles s’écaillent.

Il s’en déduit que l’état des tapisseries et des peintures est lié à l’usure et la vétusté. S’agissant des traces, le commissaire de justice précise, dans son état des lieux de sortie, que de nombreuses traces sont des traces d’usures et de passages. Il évoque à plusieurs reprises le jaunissement des revêtements, révélateur de la vétusté des matériaux. Il en est d’autant que les défendeurs ont pris à bail le logement dans les conditions suivantes :

dans le salon, le plafond présente de nombreuses taches et traces, la tapisserie des murs est en état d’usage, se décolle à certains endroits et est arrachée sur le bas côté gauche, le carrelage du sol est ancien ;

dans le séjour, la tapisserie sur les murs est à l’état d’usage, le carrelage du sol est ancien ;

dans le cellier, le plafond et les murs présentent de nombreuses traces et taches et le carrelage du sol est ancien ;

dans la cuisine, la tapisserie sur les murs est arrachée côté gauche et le carrelage du sol est ancien ;

dans la salle de bains, au niveau du plafond, le plâtre est décollé côté escalier, la peinture des murs est à l’état d’usage ;

dans la chambre 2, la peinture des murs est abîmée et le sol est en état d’usage ;

dans la chambre 3, le plafond présente de nombreuses traces et taches et la peinture des murs est en état d’usage.

Ainsi, dès la prise de bail, les revêtements des murs et des plafonds du logement étaient en état d’usage, cet état s’étant normalement accentué après plus de cinq années d’occupation par les époux [R].

Si le constat de sortie met en évidence quelques dégradations imputables aux locataires sortants (stickers sur un mur de la cuisine, inscriptions et dessins sur les placards de la seconde chambre et traces de griffe d’animaux sur la tapisserie), il n’est cependant pas justifié de mettre à leur charge la remise à neuf des peintures des murs et plafonds du logement dès lors que celles-ci étaient déjà défraîchies lors de la prise à bail.

En outre, la fissure transversale au niveau du mur du placard situé dans la pièce en enfilade au rez de chaussée telle que mentionnée dans le constat de sortie ne peut être considérée comme une dégradation locative à la charge des locataires sortants dès lors que ce type de fissure est généralement structurel.

Il s’ensuit que les travaux prévus par le devis n°941 de la société ACM Concept doivent être supportés par la bailleresse.

Sur les frais de nettoyage :

Le devis de l’entreprise de Nettoyage Vitres Willy Dely du 23 mai 2024 prévoit le nettoyage des vitres, menuiseries, portes, éléments sanitaires et sols du logement, pour un montant TTC de 684 euros.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement n’a pas été correctement nettoyé dans son intégralité et précisément :

Dans la pièce principale, la tuyauterie et goulotte PVC sont empoussiérées et le luminaire est encrassé.

Dans la cuisine, des éléments mobiliers sont encrassés (luminaire, vanne thermostatique du radiateur, tuyau d’évacuation, meuble en bois, meuble kitchenette, évier, égouttoir, meuble bas à deux tiroirs) et le nettoyage du radiateur est à parfaire. Une photographie présente en page 31 de l’état des lieux de sortie témoigne du défaut de nettoyage du sol de la cuisine.

Dans la buanderie, la poignée métallique, la peinture de la porte, la prise, l’interrupteur et le luminaire sont encrassés.

Dans le couloir, la poignée et les plaques de propreté sont encrassés.

Dans la salle de bains, la faïence murale, le miroir et la peinture sont encrassés ; le lavabo et la baignoire sont « fortement » encrassés (le fond de la baignoire est « fortement » marqué), le mitigeur est « fortement » entartré.

Dans les toilettes, la cuvette, la lunette, l’abattant et le réservoir du WC sont en mauvais état, « fortement » encrassés.

Dans la première chambre, les prises et interrupteurs sont encrassés.

Ces constatations justifient que les défendeurs soient condamnés à prendre en charge les frais de nettoyage du logement à leur sortie des lieux.

L’indemnité allouée à la SCI de la Ville sera toutefois limitée à la somme de 400 euros dans la mesure où le devis produit porte sur une prestation plus complète comprenant également le nettoyage de l’ensemble des vitres de la maison et des sols du rez de chaussée, éléments dont l’état de propreté n’a fait l’objet d’aucune mention particulière lors de l’état des lieux de sortie.

Dès lors, M. et Mme [R] supporteront les frais de nettoyage à hauteur de 400 euros.

Sur le compte entre les parties :

Il ressort des développements précédents que la créance de la SCI de la Ville s’établit comme suit :

— loyers et charges impayés : 2 994,40 euros

— réparations et dégradations locatives : 905,73 euros

— dépôt de garantie à déduire : 690 euros

Soit une somme totale de 3 210,13 euros, au paiement de laquelle M. et Mme [R] seront condamnés solidairement, en application des articles 1310 et 220 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation 12 septembre 2024.

Sur les demandes accessoires :

M. et Mme [R], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à la SCI de la Ville la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne solidairement Mme [E] [R] et M. [J] [R] à payer à la SCI de la Ville la somme de 3 210,13 euros au titre de l’arriéré locatif après déduction du dépôt de garantie ;

Dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 12 septembre 2024 ;

Déboute la SCI de la Ville du surplus de sa demande en paiement ;

Condamne in solidum Mme [E] [R] et M. [J] [R] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 13 février 2024 ;

Condamne in solidum Mme [E] [R] et M. [J] [R] à payer à la SCI de la Ville la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection