TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Le :

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GRINHOLTZ-ATTAL et SELAS CLOIX & MENDES-GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/04854 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2BPB

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [Z] [C]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Céline GRINHOLTZ-ATTAL, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C0520

DÉFENDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT – OPH

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #P0173

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/04854 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2BPB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mai 2005, [Localité 5] HABITAT – OPH a donné en location à Madame [X] [C] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2]. Madame [X] [C] est désormais locataire de ce logement suite au décès de sa mère et au transfert de bail opéré par avenant avec le bailleur à effet au 28 novembre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 1er juin 2023, Madame [X] [C] a fait assigner PARIS HABITAT – OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ voir juger recevable et bien fondée son action en justice,

▸ ordonner son relogement dans un appartement répondant aux normes de salubrité dans le même quartier qu’aujourd’hui dans une surface identique et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

▸ condamner [Localité 5] HABITAT – OPH à lui verser une somme de 19797,25 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de l’absence de décence du logement,

▸ condamner [Localité 5] HABITAT – OPH à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 juillet 2023.

A cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2023. Une réouverture des débats à l’audience du 19 décembre 2023 a été prononcée pour permettre la poursuite des opérations de conciliation initiées par les parties. L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

Un bulletin de non conciliation a été délivré le 14 octobre 2025.

A l’audience du 15 octobre 2025, Madame [X] [C], représentée par un conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance concernant la demande de relogement, sollicitant par ailleurs une somme de 4157,25 euros à titre de dommages et intérêts pour les travaux qu’elle a effectués dans son logement et 34786,99 euros au titre de loyers indûment payés compte-tenu de l’état insalubre et dangereux de l’appartement, et portant à 5000 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, [Localité 5] HABITAT – OPH a sollicité par la voix de son conseil le rejet de l’ensemble des demandes outre la condamnation de la requérante à régler une somme de 5378,45 euros au titre de l’arriéré locatif dû selon décompte arrêté au 08 avril 2025, ainsi que 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de renvoyer à leurs dernières écritures déposées à l’audience et reprises oralement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la désinsectisation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 et sont donc en principe à la charge du bailleur, lequel peut toutefois récupérer auprès de son locataire le coût des produits relatifs à la désinsectisation aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables. Toutefois, il en va différemment lorsqu’il est prouvé que les insectes nuisibles sont apparus par la faute, voire la négligence du preneur, laquelle, se prouve par tout moyen y compris par des présomptions de fait si celles-ci sont suffisamment graves, précises et concordantes.

Le bailleur est enfin tenu à l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas plus admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux. Le locataire ne peut non plus exiger son relogement au bailleur et, réciproquement, un bailleur tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent ne peut se dégager de cette obligation en lui substituant une simple proposition de relogement (Ccass. 3e civ., 15 déc. 2004, n°02-20.614). Cette sanction du relogement existe uniquement dans des cas plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu’il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d’occupants de tels logements, l’article L.521-1du Code de la construction et de l’habitation met à la charge des propriétaires une obligation d’hébergement ou de relogement, en fonction du degré d’insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter.

En l’espèce, Madame [X] [C] indique que de nombreuses infiltrations sont apparues dans son logement ainsi que des décollements du parquet, en lien avec le comportement inapproprié d’une voisine résidant dans l’appartement situé au-dessus du sien et qu’elle a fait constater ces dégradations par un commissaire de justice le 04 mai 2021. Elle a assigné son bailleur le 05 janvier 2022 pour obtenir notamment son relogement et la désignation d’un expert judiciaire. Par ordonnance de référé du 03 mars 2022, il a été constaté que l’entrée du logement présentait un parquet soulevé et des traces d’humidité sur les murs de même que dans la chambre à coucher, mais que ces éléments ne pouvaient suffire à caractériser l’état d’indécence et d’insalubrité du logement, la locataire n’établissant pas au demeurant que les infiltrations entraînait une humidité excessive dans son logement pouvant constituer une cause d’insalubrité. Une expertise a été ordonnée et un rapport a été déposé en l’état le 28 novembre 2022.

Le rapport mentionne que l’appartement « est à refaire » hormis le séjour et la cuisine, au titre des murs, plafonds, revêtements de sol, parquet du couloir et remise en jeu de la porte palière. Il note que l’entré et le couloir présentent 100% d’humidité ainsi que les murs de la chambre. Il ajoute que l’appartement est inhabitable suite à des dégâts des eaux successifs provenant de l’appartement du dessus dont l’accès ne lui a d’ailleurs pas été donné. Il mentionne que le bailleur a été invité à reloger la locataire courant mai 2022 et à mettre un terme immédiat à la cause des dégâts des eaux récurrents. La locataire n’ayant pas procédé à une consignation complémentaire, l’expert n’a pu poursuivre sa mission. Un devis en date du 31 mai 2022 est joint au rapport concernant la dépose du parquet, la remise en état et peinture des plafonds, murs boiseries, métalleries de la chambre et de l’entrée pour un montant total de 7811,30 euros ainsi qu’un devis du 24 août 2022 de remise en état, dépose et repose de meubles pour la salle de bain, pour un montant total de 1096,16 euros.

A la suite de ces interventions, l’avocat de la locataire a contacté le bailleur le 06 janvier 2023 pour indiquer que les dégâts des eaux avaient repris et qu’il est urgent de loger la locataire. Des photos, non datées sont jointes à la procédure.

En réponse, le bailleur indique qu’il a entrepris toutes les démarches nécessaires à la réparation des dégradations, que Madame [X] [C] a déposé une demande de relogement le 13 décembre 2021 aux fins de se voir attribuer un logement social à [Localité 6] ou dans différentes villes du 92, mais que sa demande étant incomplète, elle n’a pu être traitée dans les délais préconisés par l’expert.

En tout état de cause, il y a lieu de constater que le bailleur a mis en œuvre dès novembre 2020 toutes les voies de droit pour faire cesser le trouble causé par la locataire à l’origine des dégâts des eaux, laquelle a été expulsée le 06 mai 2022. En revanche, Madame [X] [C] ne justifie pas de l’état de son logement depuis le rapport de l’expert, ne produit aucune déclaration de sinistre à son assureur, ne justifie pas avoir perçu une indemnité à ce titre, le bailleur ayant en revanche versé des devis de travaux lors de l’expertise. Aussi, force est de constater que la locataire se fonde exclusivement sur les éléments recueillis par l’expert pour solliciter son relogement, mais l’expertise n’ayant pu être menée à son terme faute de consignation, elle n’est que partielle et en l’état, et les éléments relatifs à l’humidité n’étant pas démontrés hormis par la production de photographies, il ne peut être considéré que ce seul début d’expertise permet de justifier la demande de relogement.

Par ailleurs, le bailleur mentionne des travaux qui devaient être réalisés en mars 2024 mais qui n’ont pu prospérer faute pour Madame [X] [C] d’avoir répondu aux propositions d’intervention à son domicile.

Le bailleur verse également aux débats un rapport d’intervention pour recherche de fuite en date du 11 avril 2025 qui ne mentionne aucune fuite dans la salle de bain.

Au total, il ressort des éléments du dossier que si l’expert a préconisé un relogement en 2022, il n’a pu poursuivre sa mission d’expertise faute de consignation complémentaire de Madame [X] [C], que la situation actuelle du logement de la requérante est inconnu et qu’en tout état de cause aucune décision administrative portant interdiction d’habiter les lieux n’a été délivrée. Or le relogement n’est envisagé que dans les cas plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu’il menace ruine, ce qui est nullement établi en l’espèce.

Dans ces conditions, la requérante est mal fondée à solliciter la condamnation de son bailleur à la reloger.

— Sur la demande de remboursement des travaux :

Madame [X] [C] sollicite une somme de 4157,25 euros au titre du remboursement des travaux qu’elle aurait réalisés, soutenant que l’intégralité du logement a été refait à neuf, sans autre forme d’explication. Elle produit au soutien de ses dires deux factures peu lisibles établies au nom de Madame [T] [C] en 2019, mentionnant notamment la pose de lino et de peinture, mais qui sont inopérantes puisqu’elles ne sont pas établies au nom de la requérante et que cette dernière n’était pas la locataire en titre à cette date. Elle ne produit au demeurant aucun autre document de nature à établir si elle a effectué des travaux suite aux dégâts des eaux dénoncés, ou s’agissant des embellissements, si son assurance les a réalisés.

Au total, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur la demande de remboursements des loyers réglés depuis le 28 novembre 2020 :

Madame [X] [C] sollicite une somme de 34786,99 euros à ce titre (589,61 x 59 mois), sans autre forme d’explication. Mais la requérante n’établit pas l’impossibilité absolue de résider dans son logement comme évoqué plus haut, puisque les désagréments ne concernaient pas le séjour ni la cuisine. En revanche, il y a lieu de considérer que les dégradations constituent une violation manifeste de l’obligation du bailleur de jouissance paisible du bien et qu’à ce titre Madame [X] [C] peut prétendre à une indemnisation sur la période de mars 2021 à avril 2022 en fonction des avis d’échéances produits.

Elle sera en conséquence indemnisée par le bailleur à hauteur de 2800 euros.

— Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral :

Madame [X] [C] sollicite une somme de 5000 euros à ce titre en indiquant qu’en décembre 2021, son médecin a attesté que son état de santé nécessitait pour des raisons médicales un changement de logement en urgence, puisqu’elle présentait des infections respiratoires répétées en rapport avec l’humidité et l’insalubrité du logement.

Mais force est de constater que le médecin qui a établi le certificat n’est pas le médecin mentionné en en-tête du certificat et qu’en tout état de cause, il ne peut avoir connaissance de l’état réel du logement, se contentant de procéder par affirmations en fonction des propos déclaratifs de sa patiente, aucun lien de causalité ne pouvant être établi faute de pièces complémentaires.

La demande de Madame [X] [C] à ce titre sera en conséquence rejetée.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

L’article 1728 du code civil dispose que le locataire est de deux choses principales : 1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bailleur indique que la locataire règle son loyer de manière très irrégulière et qu’elle est redevable d’une dette de loyers. Il résulte en effet du décompte fourni par le bailleur que Madame [X] [C] a créé une dette locative depuis juillet 2023 et qu’elle reste redevable de la somme de 8880,41 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Madame [X] [C] sera ainsi condamnée à régler cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne commandent qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [X] [C] de sa demande de relogement ;

Condamne [Localité 5] HABITAT – OPH à payer à Madame [X] [C] une somme de 2800 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne Madame [X] [C] à payer à [Localité 5] HABITAT – OPH la somme de 8880,41 euros au titre des loyers impayés, échéance de septembre 2025 incluse, pour le logement sis [Adresse 3], et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Paris le 18 décembre 2025.

La Greffière, Le Président,